수원지방법원 2026타경50490. 안산시 단원구 와동 신원타운 에이동 401호, 전용 47.31㎡의 도시형생활주택 원룸형 다세대입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 132,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부상 현재 소유자는 이진일이며, 2022.01.10. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 곽나연의 가압류를 시작으로 후순위 가압류와 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 말소기준권리가 2022.02.23. 곽나연의 가압류이고, 임차인 정상태의 전입일은 그보다 빠른 2021.10.06.입니다. 따라서 임차인의 대항력을 먼저 살펴야 하며, 주택도시보증공사의 확약서가 매수인 부담을 해소하는 핵심 문서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인

시흥제일새마을금고의 근저당권 396,000,000원과 엘아이지손해보험주식회사의 근저당권 117,600,000원은 이미 등기부상 말소된 과거 권리입니다. 따라서 현재 말소기준은 이들 근저당권이 아닌 곽나연의 2022년 가압류입니다.

이후 설정된 이미희·예스자산대부 주식회사의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 정상태의 주택임차권등기도 말소 대상이지만, 그보다 앞서 형성된 대항력과 보증금 반환 문제는 확약서의 효력까지 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 129,000,000원의 실제 인수 위험

실제 임차인은 정상태 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 유찰 시뮬레이션 — 최저가 하락과 인수액의 관계

대항력 있는 임차인이 있는 경매에서는 낙찰가가 낮아진다고 반드시 실질취득비용이 낮아지는 것은 아닙니다. 보증금이 배당으로 전액 충당되지 않으면 부족액을 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다.

확약 미반영 인수액은 회차별 배당 시뮬레이션에서 계산된 조건부 금액입니다. 확약서가 유효하게 적용되는 경우 실제 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 실제 배당액은 집행비용과 선순위 배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 숫자상 소폭 할인, 하락 추세와 거래 시차 주의

신원타운a동의 전용 47㎡대 전후 실거래 표본은 총 5건입니다. 전체 평균은 134,900,000원이며, 자료상 최근 12개월 평균 집계는 134,000,000원(2건)입니다.

다만 실제 제시된 거래의 가장 최근 시점은 2024.02.입니다. 매각기일인 2026.11.10.과 상당한 시차가 있으므로, 과거 평균을 현재 시장가격으로 그대로 간주해서는 안 됩니다.

최저가 132,000,000원은 최근 평균 집계치 134,000,000원보다 2,000,000원 낮습니다. 최신 확인 거래 135,000,000원과 비교해도 소폭 낮은 가격입니다.

그러나 가격 추세는 -1.1%로 하락하고 있고, 가장 최근 실거래도 2024년 자료입니다. 이 정도 할인 폭만으로는 매각 시점의 실제 시세 대비 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차보증금 배당 129,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 129,000,000원은 같은 보증금 관련 권리승계 관계를 확인해야 하며, 별도의 실제 임차인 보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 132,000,000원을 가정하면 집행비용 2,648,000원을 제외하고 정상태 임차보증금에 129,000,000원, 곽나연 가압류에 352,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

다른 가압류 채권자와 주택도시보증공사의 신청채권에는 배당이 배정되지 않습니다. 제시된 시뮬레이션의 일반채권자 미배당액은 196,980,675원입니다. 다만 일반채권자의 미배당은 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것이 아닙니다. 매수인의 인수 여부는 각 권리의 대항력과 확약 등 별도 법률관계로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 북서측 인근입니다. 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2014.11.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 본건은 4층 401호이며 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 동측 약 15m, 북측 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대지면적 299.7㎡, 평지의 정방형 토지이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 개별공시지가 자료는 1㎡당 1,983,000원입니다.
• 규제. 시가지경관지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상태는 외부관찰·탐문·건축물 현황도를 통해 조사되었습니다.
• 환금성. 전체 10세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 실거래 비교 표본은 5건으로 제한적이며, 최근 확인 거래가 2024.02.에 머물러 있어 매각 시점의 실제 수요와 가격을 추가 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 보증금 승계 관계 확인. 정상태 임차보증금 129,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 129,000,000원이 어떤 권리승계 관계에 있는지 확인하세요. 이를 독립적인 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 대항력 기준일 확인. 정상태 임차인의 전입일 2021.10.06.은 말소기준 가압류일 2022.02.23.보다 빠릅니다. 임차권등기일만 보고 후순위 임차인으로 오판하지 마세요.
• 실질 인수액 확인. 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수액은 0원입니다. 확약이 인정되지 않는 경우에는 회차별 미배당 보증금 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 최저가 132,000,000원은 최근 평균 집계 134,000,000원보다 소폭 낮지만, 거래 자료에 시차가 있고 가격 추세는 -1.1%입니다. 최신 거래와 현장 매물가격을 재확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이므로 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 임대 수요를 별도로 점검하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하고 내부 확인이 제한된 물건입니다. 현재 점유자와 실제 인도 가능 상태를 확인하고 명도 절차를 대비하세요.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 기타 체납 여부를 관리 주체 및 관계기관에 확인하세요.
• 입찰 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본과 최신 기일 변경 여부를 입찰 직전 재확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 신중해야 한다”

이 물건은 임차보증금 129,000,000원이 설정된 대항력 임차인 존재 사건입니다. 처음에는 위험한 선순위 임차인 물건처럼 보이지만, 주택도시보증공사가 제출한 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 권리분석의 결론을 바꿉니다.

확약의 효력과 권리승계 관계가 확인된다면, 매수인은 정상태 임차보증금의 미배당액을 추가 부담하지 않는 것으로 판단됩니다. 이 경우 실질 인수액은 0원이며, 일반채권자들의 배당 부족액도 별개의 매수인 채무가 아닙니다.

그렇다고 신건 가격 132,000,000원이 곧 좋은 매수가격이라는 뜻은 아닙니다. 자료상 최근 평균은 134,000,000원으로 차이가 작고, 가격 추세는 -1.1%로 하락하고 있습니다. 최근 확인 가능한 실거래도 2024.02.로 오래됐으며, 건물 규모 역시 10세대에 불과합니다.

따라서 이 사건의 결론은 “확약 확인을 전제로 권리 인수 위험은 완화, 가격 메리트는 제한적”입니다. 입찰에 앞서 확약서의 효력을 확실히 검증하고, 실제 현재 시세와 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다. 권리 확인은 필수, 신건 가격은 신중. 이 물건의 승부처는 확약의 법적 효력과 매수가격의 안전마진입니다.