수원지방법원 2026타경50500. 안산시 상록구 사동 현대홈타운 B동 4층 402호 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 감정가와 최저매각가는 모두 122,000,000원입니다. 그러나 등기부를 살펴보면 2024년 10월 28일 등기된 김대영의 주택임차권이 등장합니다. 보증금은 115,500,000원이고, 전입신고는 2020년 9월 14일입니다. 첫 말소기준권리인 토스뱅크 가압류보다 앞선 임차관계이므로 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분석됩니다.
더 중요한 대목은 이 임차권이 매각물건명세서에 명시적으로 기재되어 있다는 점입니다. 매각으로 모든 부담이 정리되는 일반적인 경매와 다르게, 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 잔액을 부담할 수 있습니다. 게다가 임차권자 김대영과 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하여 임차보증금 채권과 경매신청 채권의 관계까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1277-19 현대홈타운 비동 4층 402호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 후곡안길 5-1 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 402호 |
| 감정 이용상태 | 방 3개 · 거실 · 주방 겸 식당 · 화장실 2개 |
| 건물 현황 | 현대홈타운 B동 · 8세대 · 2003.05.28 준공 |
| 소유자 | 장동현 (2020.06.29 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 김대영 · 청구금액 122,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.02 토스뱅크 가압류 · 32,005,681원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준권리는 2024년 12월 2일 토스뱅크 가압류입니다. 그 뒤의 애큐온저축은행 가압류와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 설정된 근저당권들도 등기부상 이미 말소되었습니다.
그러나 을구 9번 김대영의 임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있습니다. 임차인의 점유 및 주민등록도 그보다 훨씬 이전인 2020년에 시작되었습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 관하여 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다. 따라서 후순위 가압류가 사라지는 것과 임차권 인수 위험이 사라지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대영 | 주택전부 2020.09.10 점유 2020.09.14 전입 |
115,500,000원 | 있음 | 재확인 필요 | 해당 없음 |
| 1차 임대차계약 | 2020.08.17 · 최초 보증금 110,000,000원 |
|---|---|
| 1차 확정일자 | 2020.08.21 |
| 점유개시일 | 2020.09.10 |
| 주민등록일 | 2020.09.14 |
| 2차 계약 | 2022.08.27 · 보증금 5,500,000원 증액 |
| 2차 확정일자 | 2022.08.30 |
| 임차권등기 | 2024.10.28 · 을구 9번 |
| 배당요구 | 신고 기록 있음 · 2024.10.28 |
| 보증금 합계 | 115,500,000원 |
③ 가격 분석 — 낙찰가와 실질취득 부담은 다르다
신건 최저매각가는 122,000,000원입니다. 그러나 제시된 배당표에서는 임차인 김대영에게 지급하는 배당금을 0원으로 놓고, 보증금 115,500,000원을 매수인 인수액으로 산정합니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 신건 매각대금 | 122,000,000원 | 최저매각가 기준 |
| 매수인 인수 가정 | 115,500,000원 | 임차인 배당 0원 가정 |
| 실질취득 부담 | 237,500,000원 | 매각대금 + 인수 가정액 |
즉 전액 인수 가정이 유지된다면 122,000,000원짜리 물건을 취득하는 것이 아니라 237,500,000원을 부담하는 구조입니다. 이 금액은 취득세, 명도비, 관리비 등 부대비용을 포함하지 않은 금액입니다.
현대홈타운 B동은 8세대 규모의 다세대주택으로, 현재 이 호실의 가격을 직접 검증할 수 있는 최근 실거래 비교액이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮다거나 투자 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 등기부에 나타난 소유자의 과거 거래가액 93,000,000원도 현재 시세를 대체할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 가정 | 표상 인수액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 122,000,000원 | 115,500,000원 | 42,943,040원 |
| 1회 유찰 (80%) | 97,600,000원 | 115,500,000원 | 66,991,840원 |
| 2회 유찰 (64%) | 78,080,000원 | 115,500,000원 | 86,160,480원 |
표상 인수액은 각 회차의 예상배당에서 임차인 배당을 0원으로 처리한 가정치입니다. 실제 인수액은 임차인의 우선변제 순위와 배당액에 따라 달라지므로 확정 금액으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,508,000원 |
| 임차인 김대영 · 임차보증금 | 115,500,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 토스뱅크 | 32,005,681원 | 32,005,681원 |
| 2. 가압류 · 애큐온저축은행 | 8,429,359원 | 8,429,359원 |
| 3. 경매신청채권자 · 김대영 | 122,000,000원 | 79,056,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 42,943,040원 |
집행비용 2,508,000원은 추정치입니다. 채권자 배당 총액은 119,492,000원, 채권자 청구액 합계는 162,435,040원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금은 채권자 배당 합계와 별도의 인수 가정으로 표시했습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 상록구청 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지역이며, 서측 근거리에 한양대학교 ERICA 캠퍼스가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 직선거리 약 1.6km 지점에 4호선·수인분당선 한대앞역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 최상층 402호입니다. 개별난방, 위생·급배수설비, 출입구 보안개폐설비 등이 설치되어 있습니다.
- 특이 구조. 현대홈타운 B동은 북측 인접지인 사동 1277-2 소재 A동 건물과 벽체가 붙어 있습니다. 건물 경계와 구조적 독립성, 유지보수 가능 범위 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 대지 전체 면적은 238.3㎡, 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부는 관계인 부재로 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 탐문조사 등을 기준으로 평가되었습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 거래가 활발한 대단지 아파트와 달리 개별 건물 상태, 대지권, 주차 및 금융 이용 가능성에 따라 매수층과 매각 기간이 크게 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권 확인. 을구 9번 김대영 임차권등기, 주민등록일, 점유개시일, 임대차계약 및 보증금 증액 내역을 원본과 대조하세요.
- 우선변제권 검증. 2020.08.21 최초 확정일자와 2022.08.30 증액분 확정일자, 실제 배당요구 및 배당순위를 각각 확인하세요.
- 채권 중복 검증. 임차권자 김대영과 경매신청채권자 김대영의 동일인 여부, 청구금액 122,000,000원의 발생 원인과 임차보증금 115,500,000원과의 관계를 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 실제 미배당 임차보증금을 더해 취득 부담을 산정하세요. 보증금 인수와 동일 채권 배당을 이중 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 시세 조사. 인근 다세대주택의 최근 거래 및 실제 매도 가능 가격을 확인하세요. 현재는 실질취득액과 비교할 신뢰할 만한 거래 기준액이 부족합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 여부와 현재 실제 점유 상태는 별개입니다. 현장 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환 및 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
- 건물 상태. A동과의 접합부, 실내 상태, 누수·균열, 주차와 공용부분, 미납 관리비 등을 현장에서 확인하세요.
- 원본 검증. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 관련 배당서류를 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 미배당 보증금을 먼저 보라”
안산 현대홈타운 B동 402호의 핵심은 122,000,000원이라는 신건 최저가가 아닙니다. 그보다 앞서 존재하는 115,500,000원의 대항력 임차보증금입니다.
매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 기재되어 있고, 현재 제시된 예상배당표대로라면 보증금 전액을 인수해 실질취득 부담이 237,500,000원에 이릅니다. 다만 실제 우선변제 순위와 배당액이 달라지면 이 금액도 달라질 수 있습니다.
더구나 임차권자와 경매신청채권자의 이름이 같고, 임차인의 확정일자 기록과 예상배당표 사이에 검증할 사항이 남아 있습니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득원가를 뜻하지는 않습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 임차보증금의 실제 배당·인수 범위, 채권 관계, 최근 실거래 시세를 확인하기 전까지는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.
