수원지방법원 2026타경50529. 경기도 안산시 상록구 본오동 해정파크빌 3층 303호, 전용 29.99㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2021년 준공된 4층 건물이며 해정파크빌은 총 10세대입니다. 소유자는 김인성과 이지안으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2021년 소유권이전 당시 거래가액은 154,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 154,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.

등기부를 살펴보면 최초 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준권리는 2026.02.27. 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 임차권자 권정희의 전입·확정일자와 임차권등기가 존재합니다. 단순히 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 일반적인 경매와는 구조가 다릅니다. 다행히 권정희의 권리 포기 확약이 제출됐지만, 그 확약은 권정희에게만 적용된다는 점을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 판단을 바꾼다

말소기준권리는 2026.02.27. 강제경매개시결정입니다. 반월신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권은 2021.11.16. 이미 말소됐으므로 이번 경매의 선순위 근저당권으로 보지 않습니다. 반면 권정희의 전입일은 2021.11.16., 확정일자는 2021.10.15.이고, 2023.12.07. 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권으로서 본래 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 조사상 2명

조사에 나타난 임차인·전입자는 권정희와 김재겸입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 두 사람의 권리관계는 각각 구분해야 합니다.

따라서 이 물건을 단순한 인수액 0원 경매라고 단정해서는 안 됩니다. 권정희의 확약상 실질 인수액은 0원이지만, 김재겸에 대한 인수 가능 금액은 현재 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격의 우위가 확인되지 않는다

해정파크빌의 면적이 유사한 거래 표본은 8건입니다. 평균 거래금액은 148,500,000원, 최저 거래금액은 135,000,000원, 최고 거래금액은 155,000,000원입니다. 신건 최저가 155,000,000원은 표본 평균의 104.4%로, 과거 실거래 평균보다 높습니다.

이 거래들은 2021년 10월부터 2022년 2월까지 발생했습니다. 가장 늦은 거래는 2022.02.의 155,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 다만 거래 시점이 오래되었으므로 이 표본 평균을 2026년의 확정적인 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 최신 가격 흐름이 확인되지 않은 상황에서 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

신건 155,000,000원 낙찰 및 집행비용 2,970,000원 추정 기준의 배당계산입니다. 권정희 보증금의 미배당액은 1,970,000원이며, 계산상 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 권정희의 대항력·잔존 보증금반환청구 포기 확약을 적용하면 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 김재겸의 별도 인수 가능성은 계산에 포함되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다.

회차별 배당 및 인수 시나리오

확약이 없는 일반적인 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가합니다. 그 결과 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득금액이 임차보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 위 시나리오에서도 집행비용 추정에 따라 차이는 있지만, 유찰로 낮아지는 매각대금만큼 계산상 미배당 인수액이 커지는 양상이 나타납니다.

다만 이 사건은 권정희의 확약이 존재하는 예외입니다. 따라서 표의 룰상 미배당 인수액을 그대로 매수인의 실제 부담으로 더해서는 안 됩니다. 확약이 유효하고 그 내용대로 이행되는 경우 권정희에 대한 실질 인수는 0원입니다. 김재겸의 보증금 등 미확인 권리는 여전히 별도 위험으로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 한국선진학교 남서측 인근에 위치합니다. 연립주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.08.17. 준공된 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·난방·보안설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역·성장관리권역·도시교통정비지역 등 관련 지역지구에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 234.3㎡, 개별공시지가 1,505,000원/㎡입니다. 지형은 평지이고 도로접면은 소로각지입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 10세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 공동주택과 달리 개별 거래의 가격 편차와 매수자 수요에 영향을 받을 수 있습니다. 평균 유찰 횟수 4.9회라는 경매 통계도 보수적으로 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권정희 확약 원본 확인. 2026.04.20. 제출된 확약서의 서명 주체와 내용, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의의 효력을 확인해야 합니다.
• 김재겸 점유·임대차 확인. 전입일 2024.05.20.의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 부분이 전체 인수 위험을 결정할 수 있습니다.
• 보증기관과 임차권 관계 확인. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구와 권정희 우선변제권 사이의 관계를 확인하고, 같은 보증금이 중복 채권으로 계산되지 않는지 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2021년 반월신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2026.02.27. 강제경매개시결정의 말소기준권리 지위를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.16. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 임대사업자 의무 및 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
• 최신 시세 확보. 비교 거래가 2021~2022년에 집중되어 있으므로, 현재 매매 호가와 동일 규모 다세대주택의 최신 거래를 추가 확인해야 합니다. 과거 평균 148,500,000원만으로 현재 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 124,000,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원이라는 가격 변화뿐 아니라 김재겸의 인수 가능성이 실질취득금액에 미치는 영향도 함께 분석해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 김재겸의 실제 점유 상태와 권정희의 임차권등기 말소 이행 여부를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 절차의 필요성을 판단해야 합니다.
• 미납 관리비·조세 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 당해세와 우선변제 관계 등 예상배당에 반영되지 않은 비용과 권리를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적이지만, 아직 안전한 경매는 아니다”

안산 해정파크빌 303호의 가장 중요한 권리는 임차보증금 154,000,000원의 권정희 임차권입니다. 말소기준보다 앞선 전입·확정일자·임차권등기로 인해 본래 매수인 인수 위험이 있지만, 2026.04.20. 제출된 확약은 그 위험을 실질적으로 해소하는 근거가 됩니다. 확약상 권정희에 대한 인수액은 0원입니다.

그렇다고 전체 물건의 인수 위험이 0원으로 확정되는 것은 아닙니다. 김재겸이라는 별도 전입자가 있고, 그 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다. 권정희의 확약은 김재겸의 권리에 적용되지 않습니다. 따라서 김재겸의 대항력 성립 여부와 보증금 규모를 확인하기 전에는 실질취득금액의 상한을 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 155,000,000원은 과거 실거래 표본 평균 148,500,000원의 104.4%입니다. 가장 늦은 표본 거래가 2022.02.에 그친다는 점까지 고려하면, 현재 시장가격을 추가 검증하지 않은 상태에서 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 총 10세대 규모와 평균 4.9회 유찰 통계도 환금성을 신중하게 평가해야 할 이유입니다.

종합 판단은 D등급입니다. 권정희 확약은 분명한 긍정 요소지만, 미상 점유자의 선순위 인수 가능성, 현재 시세를 뒷받침할 최신 거래 부족, 과거 평균보다 높은 최저가와 소규모 다세대주택의 환금성 부담을 함께 반영했습니다. 이 물건의 우선 과제는 유찰을 기다리는 것이 아니라, 김재겸의 권리관계를 확인하고 실제 인수 위험을 확정하는 것입니다.