수원지방법원 안산지원 2026타경50542. 안산시 단원구 와동에 있는 삼진빌라 1층 101호입니다. 1994년 준공된 3층 건물의 다세대주택으로, 단지 규모는 5세대입니다. 소유자는 박수현 씨로, 2011년 4월 29일 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이후 2013년 1월 28일 화랑신용협동조합 명의로 채권최고액 115,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 경매신청 채권자는 현재 명칭인 단원신용협동조합이며, 신청 청구금액은 87,196,614원입니다.
말소기준권리 이후 경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 가등기와 다른 근저당권, 국세 및 지방세 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
하지만 실제로 사람이 살고 있는 집이라면 등기부만으로 분석을 끝낼 수 없습니다. 이 물건에는 천호장이라는 임차인이 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 이 부분이 현장 확인과 서류 대조의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2026타경50542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 801-12, 1층 101호 도로명: 경기도 안산시 단원구 화정천동로3안길 5-1 |
| 건물명 | 삼진빌라 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 3층 건물 중 1층 101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 조적조, 평슬래브지붕 |
| 준공일 / 규모 | 1994.08.11 · 5세대 |
| 참고 면적 | 59.49㎡ (호수별 면적 일치 여부 확인 필요) |
| 소유자 | 박수현 · 2011.04.29 소유권이전 · 당시 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 119,000,000원 · 감정가 100% · 유찰 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 단원신용협동조합 (변경 전 화랑신용협동조합) |
| 청구금액 | 87,196,614원 |
| 말소기준권리 | 2013.01.28 화랑신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 115,700,000원 |
| 임차인 | 천호장 · 101호 · 전입일 2020.12.18 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위
권리분석의 기준점은 2013년 1월 28일 화랑신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
과거 2006년 하민옥 명의로 설정됐던 소유권이전청구권 가등기는 2006년 12월 26일 말소됐습니다. 2011년 안산신용협동조합 명의로 설정된 근저당권 역시 2013년 1월 30일 말소됐습니다. 따라서 해당 과거 권리들을 현재의 선순위 인수권리로 판단할 이유는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서 등에 확인되는 실제 임차인은 천호장 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천호장 101호 |
2020.12.18 | 미상 | 미상 | 2026.03.13 신청 확인 |
없음 전입일 기준 |
미확인 | 해당 없음 |
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준 근저당권은 2013.01.28이고, 천호장의 전입일은 2020.12.18입니다. 확인된 전입일은 근저당권보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 이 경매의 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.
임차인은 2026.03.13 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 배당 대상 금액과 우선변제 인정 여부는 아직 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 모두 인정되는 것은 아닙니다.
③ 가격 검토 — 신건 최저가가 곧 적정 시세는 아니다
이 물건의 감정가는 119,000,000원이고, 현재 최저매각가도 같은 119,000,000원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
그러나 삼진빌라는 1994년 준공된 5세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 건물 또는 면적이 비슷한 주변 다세대주택의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴한지 정량적으로 판정하기 어렵습니다.
2011년 소유자 박수현의 취득 거래가액 110,000,000원은 등기상 확인되지만, 과거 거래일 뿐 현재의 적정 시세로 사용하기는 어렵습니다. 참고 면적 59.49㎡도 본 호수의 정확한 전용면적과 일치하는지 확인되지 않았으므로 이를 기준으로 단순 평당가를 산정하는 것도 주의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 화랑신용협동조합 | 115,700,000원 | 115,700,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 3,863,713원 | 834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 119,563,713원 집행비용 제외 채권액 |
119,000,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,466,000원을 제외한 배당 재원은 116,534,000원입니다. 근저당권에 채권최고액 기준 115,700,000원을 배당하고, 경기신용보증재단에는 834,000원이 돌아가는 계산입니다.
경기신용보증재단의 채권액 3,863,713원 중 3,029,713원이 배당되지 못하며, 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 중요한 것은 이러한 미배당 채권이 그 자체로 매수인에게 인수되는 채무가 아니라는 점입니다.
위 표는 집행비용과 근저당 채권최고액 등을 이용한 예상배당입니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 여부, 최종 배당요구 등에 따라 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금이 미확인 상태이므로 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 매각가와 미배당의 변화
유찰에 따른 가격과 배당 변화를 보면, 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당 금액은 늘어납니다. 하지만 현재 확인된 후순위 임차관계와 말소권리를 전제로 할 때 매수인이 별도로 인수하는 금액은 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 3,029,713원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 26,477,313원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 45,174,593원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 와동 소재 화정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 1994.08.11 준공된 3층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감이고 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 세로장방형이며 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지 전체 면적은 260.4㎡, 개별공시지가는 1,387,000원/㎡입니다. 전체 토지면적을 101호의 대지권 면적으로 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 입찰 전 현재 규제 내용과 경매취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 점검 대상입니다.
- 환금성. 총 5세대의 소규모 다세대주택입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태여서 매도 가능 가격과 거래 소요기간을 신뢰성 있게 예측하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 천호장의 보증금과 임대차계약 내용을 확인하세요. 현재 보증금은 미상이며, 후순위 대항력 판단과 별개로 실제 배당 및 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일 2020.12.18, 배당요구일 2026.03.13을 기준으로 확정일자 부여현황, 실제 점유관계, 최우선변제 적용 여부를 확인하세요.
- 말소기준권리 재확인. 2013.01.28 화랑신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 단원신용협동조합으로 이어지는 채권자 명칭과 말소 대상 권리를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 민간임대주택 등록 상태. 2019.06.07 등록을 원인으로 2022.12.16 등기된 민간임대주택의 현재 등록 상태와 임대의무 관련 행정사항을 관할 기관에 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 삼진빌라 및 주변의 면적·층·건물 연식이 유사한 다세대 실거래를 조사하세요. 119,000,000원이 실제 매도 가능 가격보다 낮은지 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 1층 내부 상태. 누수·결로·채광·환기·난방 및 배관 상태를 확인하세요. 내부 상태에 따라 필요한 수선비가 달라질 수 있습니다.
- 대지권과 건축물대장. 집합건물 등기부와 건축물대장을 대조해 101호의 전용면적, 대지권, 실제 이용상태를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차인이 배당요구를 했더라도 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다. 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 기타 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.11.10 매각기일을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하고 변경·정정·매각조건을 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0원”
안산 와동 삼진빌라 101호는 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2013년 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 전입한 임차인은 현재 확인된 전입일 기준 대항력이 없습니다. 경기신용보증재단의 가압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기의 처리 여부도 점검해야 합니다. 여기에 1994년 준공된 5세대 다세대주택이라는 특성이 더해집니다.
무엇보다 최저매각가 119,000,000원이 실제 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 부족합니다. 비교 가능한 최근 실거래를 확인하지 않고 감정가만으로 투자 가치를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
결론은 권리 구조 조건부 양호, 가격·환금성 판단 보류. 임차관계와 민간임대주택 등록 상태를 확인하고, 최근 실거래를 통해 적정 매수가격을 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.