수원지방법원 2026타경50546. 경기도 안산시 단원구 와동 765-5에 위치한 다세대주택 1층 104호입니다. 전용면적은 34.29㎡, 건물은 1993.08.06. 사용승인된 3층 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이승훈이며, 2022.04.18. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기 당시 거래가액은 110,000,000원입니다.
이번 경매는 일반적인 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 2026.03.03. 강제경매개시결정이 등기됐으며, 신청채권자의 청구금액은 121,308,544원입니다.
그런데 경매개시결정보다 먼저 등기된 주택임차권이 있습니다. 임차인 이영도는 보증금 110,000,000원에 대해 전입·확정일자·임차권등기를 갖췄습니다. 통상적으로는 낙찰자가 특별히 주의해야 하는 선순위 대항력 임차인입니다. 하지만 이 사건에는 매각물건명세서에 기재된 확약서가 있어, 일반적인 보증금 인수형 경매와 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 765-5 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 와동공원로7길 12-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 전용면적 | 34.29㎡ |
| 건물구조 | 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 104호 |
| 사용승인일 | 1993.08.06 |
| 건물 규모 | 15세대 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이승훈 (2022.04.18. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 121,308,544원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2026.03.03. 강제경매개시결정 (갑구 14번) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2026.03.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 현재 문제 되는 임차권등기는 2024.04.09. 접수됐으므로 말소기준권리보다 앞섭니다.
더 중요한 것은 임차인의 전입신고일입니다. 이영도는 2022.03.25. 전입 및 점유를 시작했고, 2022.02.28. 확정일자를 받았습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 당연히 소멸한다고 단정할 수 없는 선순위 대항력 권리입니다.
따라서 해당 임차인에 대해서는 일반적인 미배당 보증금 인수 규칙을 그대로 적용하지 않고, 매수인 실질 인수액 0원으로 판단합니다.
확약이 없을 때의 계산상 인수액은 26,930,000원입니다. 확약은 이영도 임차권에 대한 것으로, 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 권리까지 소멸시키는 효력은 없습니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영도 전유부분 전부 |
110,000,000원 | 2022.03.25 2022.02.28 |
대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 확약으로 인수 0원 |
| 임차인 | 이영도 |
|---|---|
| 임차 부분 | 전유부분의 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.02.10 |
| 전입신고일 | 2022.03.25 |
| 점유개시일 | 2022.03.25 |
| 확정일자 | 2022.02.28 |
| 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 임차권등기일 | 2024.04.09 (을구 11번) |
| 배당요구 | 2024.04.09 |
| 확약서 제출일 | 2026.06.19 |
| 확약 내용 | 우선변제권만 주장 · 잔존 임차보증금반환청구 포기 · 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 반영) |
이영도는 전입신고와 점유개시, 확정일자 및 임차권등기의 요건을 갖춘 것으로 확인됩니다. 따라서 원래의 권리순위상 대항력이 있는 임차인으로 분석하는 것이 맞습니다.
그러나 제출된 확약서는 바로 그 대항력과 잔존 보증금반환청구를 포기한다는 내용입니다. 그러므로 선순위 임차권이라는 사실과 매수인이 실제로 보증금을 인수하는지는 구별해야 합니다.
임차보증금 110,000,000원 − 예상배당 83,070,000원
= 룰상 인수 26,930,000원
확약 반영 시
잔존 보증금반환청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의
= 실질 인수 0원
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다. 별도로 보증기관의 승계신고를 독립 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 이영도 1명이고, 보증금도 110,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 신건은 비싸다
가격 판단에서는 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 거래와 가장 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건의 전체 실거래 평균은 63,166,666원이지만, 해당 표본에는 지하층 거래도 포함돼 있어 1층 104호의 가격을 판단할 때 그대로 적용하기 어렵습니다.
최근 거래는 2026.06.의 34.29㎡, 2층, 72,000,000원입니다. 본건과 동일한 전용면적이므로 가격 비교의 중요한 기준이 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 34.29㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2025.01 | 35.58㎡ | -1 | 23,000,000원 |
| 2024.11 | 34.29㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.10 | 35.58㎡ | -1 | 19,000,000원 |
| 2023.12 | 35.58㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2022.03 | 34.29㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 63,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.29㎡ | 1건 | 72,000,000원 |
최저가 ÷ 최근 실거래 평균 = 118.1%
확약으로 인수액이 0원이 됐다는 사실이 신건 가격 자체에 할인 메리트가 생겼다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다.
전체 실거래 평균 63,166,666원과 비교하면 최저가는 평균의 134.6%입니다. 다만 이 평균에는 지하층의 19,000,000원 및 23,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반대로 2022.03.의 110,000,000원 거래처럼 높은 과거 가격도 섞여 있습니다.
따라서 단순 전체 평균보다 동일 면적의 최신 거래 72,000,000원을 중심으로 보는 것이 타당합니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +17.3%이므로 해당 지표만으로 하락장이라고 볼 수는 없습니다. 그러나 최근 12개월 표본이 1건뿐이라 상승 추세의 지속성을 단정하기도 어렵습니다. 현재 확인되는 최근 실거래보다 경매 최저가가 높다는 사실이 더 직접적인 판단 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 이영도 · 우선변제 | 110,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 121,308,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,930,000원을 제외한 83,070,000원을 임차인 우선변제에 배당하는 추정입니다. 주택도시보증공사의 별도 신청채권에 대한 예상배당은 0원이며 미배당 청구금액은 121,308,544원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 부족분 26,930,000원은 확약을 반영해 매수인 실질 인수액에서 제외합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 무엇이 달라질까?
이 사건의 중요한 특징은 확약 적용 여부에 따라 유찰의 경제적 효과가 완전히 달라진다는 점입니다.
확약이 없었다면 낙찰가가 내려가는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 증가해, 매수인의 실질취득 부담이 보증금 110,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수액은 0원이므로 유찰에 따른 최저가 인하가 실제 취득가격의 감소로 이어집니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 85,000,000원 | 26,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 68,000,000원 | 43,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 54,400,000원 | 56,979,200원 | 0원 |
확약 미적용 인수액은 각 회차의 예상배당 부족분에 따른 계산상 금액입니다. 실제 판단에서는 제출된 대항력·잔존 보증금반환청구 포기 확약을 반영합니다. 유찰 회차는 주어진 가정에 따른 시나리오이며 실제 향후 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.
2회 유찰 가정 최저가는 54,400,000원입니다. 다만 실제 입찰가격, 건물 상태, 명도비용, 관리비 및 거래비용을 함께 고려해야 하므로 최저가가 내려간다는 이유만으로 안전한 수익을 보장하지는 않습니다.
집행비용 추정 차이로 소폭 달라지지만, 보증금 인수형 구조에서는 낙찰가를 낮춰도 총부담이 보증금 수준에 고정되는 현상이 나타납니다. 이 사건에서 유찰 전략을 논할 수 있는 전제는 확약의 효력이 최종적으로 확인된다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 덕인초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원, 관공서가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1993.08.06. 사용승인된 조적조 평스라브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형 평지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)입니다. 덕인초등학교 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 토지면적 269.2㎡, 공시지가 1,730,000원/㎡입니다. 이 면적은 건물의 전용면적이 아닌 토지 면적입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대단지 공동주택에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건이므로 향후 매각가격을 넓은 표본으로 검증하기 어렵다는 점을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 확약서의 원문과 매각물건명세서 비고를 대조하세요. 잔존 임차보증금반환청구 포기, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위가 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 11번 이영도 임차권등기의 말소 절차와 확약의 이행 조건을 확인하세요. 확약서 제출과 등기 말소 완료는 서로 다른 사실입니다.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기 자료에는 2022.03.25. 점유개시일이 기재돼 있으나 현재 누가 점유하는지 별도 확인이 필요합니다. 인수액이 0원이어도 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 72,000,000원과 신건 최저가 85,000,000원을 비교하세요. 현재 최저가는 최근 거래보다 13,000,000원 높습니다.
- 유찰 시나리오 검토. 확약 효력이 확인된다는 전제에서 1회 유찰 가정 가격 68,000,000원과 2회 유찰 가정 가격 54,400,000원을 비교해 입찰 가능 가격대를 검토하세요.
- 노후 건물 상태. 조적조 건물의 누수, 균열, 창호, 배관, 도시가스 및 개별난방설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 및 체납 확인. 미납 관리비 가운데 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용이 있는지 확인하세요.
- 권리관계 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서를 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.10. 매각 진행 여부와 변경·취하·정지 가능성을 법원 공고에서 최종 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 리스크는 완화, 가격은 보수적으로
다만 확약의 최종 효력과 임차권등기 말소 이행을 원본으로 확인해야 합니다.
확약이 유효하더라도 현재 최저가를 정당화할 만큼의 실거래 근거가 확인되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “보증금 인수는 해결됐지만, 시세보다 싼 것은 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 보이는 숫자는 임차보증금 110,000,000원입니다. 신건 최저가 85,000,000원보다 큰 보증금이므로, 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 위험한 구조였습니다.
하지만 2026.06.19. 제출된 확약서가 분석을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그렇다고 이 물건이 곧바로 매력적인 가격의 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 72,000,000원에 비해 신건 최저가가 85,000,000원으로 높습니다. 최근 시세 대비 118.1%라는 가격 부담은 확약으로도 사라지지 않습니다.
게다가 1993년 사용승인된 15세대 다세대주택이라는 점, 최근 거래 표본이 제한적이라는 점도 가격 평가를 보수적으로 해야 하는 이유입니다.
결론은 명확합니다. 권리는 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 보류입니다.
입찰의 승부처는 확약서의 실효성을 최종 확인하고, 최근 실거래보다 충분히 낮은 취득가격을 확보할 수 있느냐에 있습니다. 현재 가격에 서둘러 응찰하기보다 유찰 시나리오를 검토할 필요가 있는 물건입니다.
