수원지방법원 2026타경50610. 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 해오름빌 3층 303호, 전용면적 49.49㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 111,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이며 청구금액은 100,927,128원입니다.

핵심은 등기부에 나타난 가압류만이 아닙니다. 임차인 유호형은 2021년 1월 15일 전입·점유했고, 보증금 95,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 권리분석 자료에는 대항력이 있는 임차인으로 표시되어 있으며, 매각물건명세서 관련 메모에도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않을 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가와 별도로 보증금 인수 위험을 반영해야 합니다.

현재 최저가 111,000,000원에 보증금 전액 95,000,000원을 더하면 총부담은 206,000,000원입니다. 다만 확인 가능한 개별 거래는 2021년 11월의 95,000,000원 한 건뿐입니다. 거래 시점이 오래되었으므로 이를 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 주어진 자료만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 가압류보다 앞선 전입·점유가 핵심

권리분석 기준일로 제시된 권리는 2024년 11월 20일 접수된 갑구 11번 가압류(주식회사 지에이개발, 청구금액 969,186,302원)입니다. 이후 2026년 1월 13일 동양자산관리대부주식회사의 가압류와 2026년 3월 9일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 유호형 1명으로 집계됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 분류된 별도 임차인은 없습니다. 다만 확정일자 기재와 배당 계산 사이에 차이가 있으므로, 우선변제 여부를 현재 계산만으로 확정하지 말고 원본 서류를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 인수 후 총부담을 보라

확인 가능한 거래 내역은 해오름빌 전용 49.49㎡, 3층의 2021년 11월 거래 95,000,000원 한 건입니다. 집계상 평균 거래금액과 최신 거래금액도 각각 95,000,000원으로 표시되어 있지만, 개별 확인 거래의 날짜가 2021년 11월이므로 현재 시세를 확정할 수 있는 충분한 자료로 보기는 어렵습니다.

최저매각가 111,000,000원만 비교해도 확인 가능한 95,000,000원 거래보다 16,000,000원 높습니다. 여기에 임차보증금 전액을 인수하면 총부담은 206,000,000원이 됩니다. 이 계산은 오래된 비교거래 하나에 의존하므로 현재 시장가격을 단정하는 근거는 아니지만, 적어도 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없으며 인수 부담을 제외한 가격 비교는 불완전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 시나리오를 반영한 추정치입니다. 집행비용을 제외한 108,646,000원이 가압류 채권자에게 배당되는 것으로 계산되어 있고, 임차인 보증금 배당액은 0원입니다. 채권자들의 총 청구액은 1,099,942,028원이며, 총 미배당액은 991,296,028원입니다. 당해세 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목과 임차인의 우선변제권 인정 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 각골초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원·교육시설 등이 혼재합니다. 공공시설과 생활편익시설 접근성은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반 대중교통 상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2002년 3월 12일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 기재되어 있으며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 토지·규제. 토지면적 261.6㎡, 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재는 지정기간과 적용 대상 등을 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 건물 전체 세대수는 11세대입니다. 확인 가능한 개별 거래가 한 건뿐이어서 거래 빈도와 현재 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다. 임차보증금 인수 위험까지 고려하면 일반적인 소액 다세대 투자보다 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 임차권등기 내용을 원본으로 대조하고, 보증금 95,000,000원의 인수 범위를 확인하세요.
• 대항력·우선변제권 재검토. 전입·점유일은 2021.01.15.이며, 등기부에는 최초 및 증액분 확정일자가 기재되어 있습니다. 현재 배당 계산상 우선변제권 없음으로 처리된 이유를 임대차계약서·배당요구 관련 서류와 함께 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 입찰가 산정. 최저가 111,000,000원에 보증금 95,000,000원을 인수하는 경우 단순 합계는 206,000,000원입니다. 취득세·등기비·명도비·수리비 등 별도 비용은 이 금액에 포함되지 않았습니다.
• 거래자료 최신성 확인. 확인 가능한 거래는 2021년 11월 95,000,000원 한 건입니다. 입찰 전에 최신 동일 면적 거래와 주변 다세대 실거래를 추가 확인하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사서와 점유관계, 인도 가능 시점 및 비용을 확인하세요.
• 배당 및 말소 확인. 가압류와 경매개시결정의 매각 후 처리, 임차권등기의 말소 여부와 보증금 미변제 시 인수 범위를 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수 후 총부담이 중요하다”

안산 본오동 해오름빌 303호는 감정가와 최저가가 111,000,000원인 신건이지만, 권리분석 자료상 대항력 있는 임차인 유호형의 보증금 95,000,000원이 핵심 변수입니다. 현재 배당 시나리오에서 임차인 배당은 0원이며, 보증금 전액 인수 가정 시 실질취득 예상액은 206,000,000원입니다.

확인 가능한 거래가 2021년 11월 95,000,000원 한 건뿐이어서 현재 시세를 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최저가만으로 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 확정일자 기재와 배당 계산상 우선변제권 없음 처리 사이에는 원본 서류 확인이 필요합니다. 입찰 판단의 우선순위는 최저가가 아니라 임차보증금 인수 범위, 배당 및 말소 여부, 그리고 그 비용을 포함한 총취득 부담입니다.