수원지방법원 2026타경50620. 경기도 안산시 단원구 원곡동 트리플렉스에이단지 310동 2층 214호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 96,000,000원, 최저매각가 역시 96,000,000원인 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 김의연으로, 2022년 8월 19일 거래가액 103,702,980원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다.

이 사건에서 주목해야 할 부분은 근저당권 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입신고한 임차인이 존재한다는 사실입니다. 임차인 함종복은 보증금 3,000,000원, 월차임 200,000원으로 조사되었으며, 전입신고일은 2009.02.16입니다. 배당계산에서는 임차인에게 돌아가는 배당금이 0원으로 처리되어 보증금 전액이 매수인 인수액으로 반영됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 인수

등기부상 가장 중요한 권리는 2022.08.19 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 안산시 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거에는 여러 차례 신탁등기가 있었으나, 아시아신탁·국제신탁·대신자산신탁·대한토지신탁의 해당 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 또한 신용보증기금이 신청한 종전 강제경매개시결정도 2026.02.12 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 중소기업은행이 신청한 임의경매입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수

임차인 함종복은 2026.05.21 배당요구를 했지만, 예상배당표에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 배당금이 0원입니다. 따라서 현재 분석상 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 반환 부담을 승계하는 구조입니다.

중요한 것은 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이 소멸하거나 보증금이 전액 배당되는 것은 아니라는 점입니다. 이 물건은 실제 임차인 1명이 확인되며, 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 중복 계산할 보증금은 없습니다.

③ 가격 분석 — 최저가에 보증금 인수를 더해야 한다

현재 최저매각가는 96,000,000원입니다. 하지만 인수보증금 3,000,000원이 있으므로 실질적인 취득 부담은 99,000,000원입니다. 이 금액에는 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등 별도 비용이 포함되지 않습니다.

유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 실질취득 부담도 낮아지지만, 매수인 인수보증금 3,000,000원은 각 회차에서 그대로 남습니다. 따라서 최저매각가만 비교하는 방식은 실제 취득비용을 과소평가합니다.

현재 소유자 김의연의 2022년 취득 거래가액은 103,702,980원입니다. 다만 이는 과거 소유권이전 당시의 거래가액일 뿐, 현재의 시장가격을 직접 나타내는 지표는 아닙니다. 따라서 신건 실질취득액 99,000,000원이 과거 취득가액보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

매각가 96,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 2,128,000원, 중소기업은행 근저당 배당 84,000,000원, 소유자 잔여금 9,872,000원으로 계산됩니다. 함종복의 보증금 3,000,000원은 배당금이 아닌 매수인 인수액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 안산역(지하철 4호선) 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 지식산업센터, 공장 및 공구상가단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 안산역과 버스정류장이 있습니다. 동측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 단지 내부도로를 통해 진출입합니다.
• 이용상태. 감정평가서상 업무시설입니다. 철근콘크리트구조, 지상 3층 중 2층에 위치하며 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 조사되었습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 인접도로 대비 등고평탄한 토지입니다. 토지면적은 32,105.9㎡, 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 유통업무설비, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 기재되어 있으므로 실제 적용 여부는 해당 용도와 취득 주체를 기준으로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 안산역 인근이라는 교통 접근성은 확인되지만, 업무시설은 실제 사용 가능한 업종과 임대수요에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 재매각 가능성은 유사 업무시설의 거래 및 공실 상황을 확인한 후 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 반영. 최저가 96,000,000원 외에 함종복의 보증금 3,000,000원을 반영하세요. 신건 실질취득 부담은 99,000,000원입니다.
• 임차인 대항력 재확인. 전입일 2009.02.16과 사용승인일 2013.11.29의 관계, 실제 점유 및 주민등록의 목적물 동일성, 임대차 보호법 적용 여부를 반드시 확인하세요.
• 배당요구와 보증금 승계. 함종복은 2026.05.21 배당요구를 했지만, 현재 배당추정상 지급액은 0원입니다. 최종 배당 결과와 보증금 반환의무를 확인해야 합니다.
• 업무시설의 실제 용도. 감정평가상 업무시설임을 전제로 건축물대장, 용도변경 가능성, 실제 영업 또는 임대 가능 여부를 확인하세요.
• 후순위 압류 및 세금. 2026.06.30 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등 실제 조세채권의 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
• 종전 신탁 이력. 과거 여러 차례의 신탁등기가 말소된 이력이 있으므로 현재 소유권과 말소 내역을 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 시장가격 확인. 소유자의 2022년 거래가액 103,702,980원만을 현재 시세의 근거로 사용하지 마세요. 같은 단지 또는 유사 업무시설의 최근 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인 함종복과 실제 점유관계, 임대차 유지 및 보증금 반환, 명도협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비, 공용부분 부담, 시설 상태, 누수 및 설비 보수 필요 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 권리가 많아도 인수액은 남는다”

이 물건의 말소기준은 2022.08.19 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후에 설정된 임의경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 종전 강제경매개시결정 역시 이미 말소된 이력입니다. 따라서 등기부의 후순위 권리만 살펴보면 비교적 정리된 구조로 보일 수 있습니다.

하지만 임차인 함종복의 보증금 3,000,000원은 다른 문제입니다. 말소기준권리 이전 전입신고를 근거로 대항력이 인정된 것으로 처리되어 있으며, 예상배당액은 0원입니다. 따라서 신건 최저가 96,000,000원에 낙찰받는 경우 실질취득 부담은 99,000,000원으로 계산해야 합니다.

여기에 감정평가상 이용상태가 업무시설이라는 점, 전입신고일이 사용승인일보다 앞선다는 점, 현재 시세에 대한 독립적인 검증이 필요하다는 점도 고려해야 합니다. 단순히 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는다는 이유로 투자 매력이 높다고 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리 일부 정리, 임차보증금 인수, 가격 판단 보류입니다. 매수인이 부담할 보증금을 확정하고, 실제 업무시설의 이용 가능성과 임대수요, 비교 가능한 최근 거래가격을 검토한 뒤 실질취득액 기준으로 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.