대구지방법원 2026타경3087. 대구 달성군 논공읍 삼리리 599 소재 주건축물제1동과 토지에 관한 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되지만 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반철골구조 철골지붕의 2층 건물로 파악됩니다. 소유자는 허만일이며, 2019년 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다.
등기상 권리의 중심은 2022.10.12 설정된 제이씨현시스템주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 70,000,000원이고, 이를 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류, 현재의 강제경매개시결정 등이 이어집니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다고 하더라도 실제 점유자의 대항력이나 미확인 채무까지 자동으로 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
또 하나 특이한 점은 유찰 횟수가 0회인데 최저매각가가 감정가의 70%라는 것입니다. 단순히 여러 차례 유찰되면서 가격이 내려온 물건이 아닙니다. 현재 제시된 최저가 자체가 감정가의 70%이며, 이 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 599 주건축물제1동 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 논공읍 비슬로326길 13-2 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정평가상 이용 | 단독주택 · 일반철골구조 철골지붕 2층 |
| 건물 설비 | 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 |
| 소유자 | 허만일 (2019.10.04 협의분할 상속에 의한 소유권이전) |
| 감정가 | 355,909,800원 |
| 최저매각가 | 249,137,000원 (감정가 70%) |
| 유찰 횟수 | 0회 · 신건 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 한국풀네트웍 |
| 청구금액 | 35,359,915원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.12 · 제이씨현시스템주식회사 근저당권 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (현재 배당 시뮬레이션 기준) |
| 등기부 발급일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준
과거 2017.02.08 논공농업협동조합 근저당권 120,000,000원이 존재했지만 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현 권리분석의 말소기준은 그보다 뒤인 2022.10.12 제이씨현시스템주식회사 근저당권으로 잡혀 있습니다. 이후 설정된 에덴농산 근저당권 70,000,000원, 두루안주식회사 근저당권 200,000,000원 및 경매개시결정·가압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
2025년 제이씨현시스템주식회사가 신청한 임의경매는 2025.09.16 취하됐고 관련 경매개시결정 등기는 2025.09.17 말소됐습니다. 현재 사건인 2026타경3087은 주식회사 한국풀네트웍이 신청한 강제경매입니다. 별도로 논공농업협동조합의 2026타경3404 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다.
| 등기 권리 | 권리자 | 채권최고액·청구액 | 분석 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 · 2017.02.08 근저당 | 논공농업협동조합 | 120,000,000원 | 기말소 |
| 을구 2번 · 2022.10.12 근저당 | 제이씨현시스템주식회사 | 70,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 3번 · 2024.11.13 근저당 | 주식회사농업회사법인에덴농산 | 70,000,000원 | 소멸예정 |
| 을구 4번 · 2024.12.18 근저당 | 두루안주식회사 | 200,000,000원 | 소멸예정 |
| 갑구 9번 · 2026.01.22 강제경매 | 주식회사 한국풀네트웍 | 35,359,915원 | 소멸예정 |
| 갑구 10번 · 2026.02.19 가압류 | 논공농업협동조합 | 24,704,471원 | 소멸예정 |
| 갑구 11번 · 2026.03.31 임의경매 | 논공농업협동조합 | 35,359,915원 | 소멸예정 |
근저당권 금액은 채권최고액 기준입니다. 경매개시결정 관련 금액은 예상배당 계산에 사용된 청구금액이며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 말소기준권리 자체도 매각에 따른 말소 대상입니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금 인수는 아직 단정 금지
| 확인 대상 | 현황 | 권리판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 등기·배당분석상 특정 임차인 없음 |
| 감정평가상 임대관계 | 미상 | 추가 확인 |
| 대항력 | 확정 불가 | 점유·전입 및 임대차 개시일 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확정 불가 | 보증금·확정일자·배당요구 확인 필요 |
| 보증금 인수 | 예상계산 0원 | 실제 점유관계 확인 전 확정 불가 |
현재 확인된 임차인은 없고 예상배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이를 곧바로 임차인 없음·대항력 없음이 확정된 안전 물건이라는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다.
실제 점유자가 존재한다면 전입일, 점유 개시일, 임대차계약 체결일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부에 따라 대항력과 우선변제권 판단이 달라질 수 있습니다. 특히 2022.10.12 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%와 시세의 70%는 다르다
이 물건의 감정가는 355,909,800원이고 현재 최저매각가는 249,137,000원입니다. 최초 회차부터 감정가의 70%가 적용돼 있으며, 현재까지 유찰 0회입니다.
하지만 논공읍 삼리리 일대의 유사 단독주택·토지 거래가격과 직접 대조할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않아, 249,137,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 토지를 포함하는 경매이고, 감정평가상 실제 이용상태도 단독주택이므로 일반적인 아파트 실거래 평균을 대신 적용하는 방식은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 70% | 249,137,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 56% | 199,309,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 44.8% | 159,447,680원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 계산값이며 실제 매각기일·최저가격 변경은 법원 공고에 따릅니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리를 기초로 한 시뮬레이션 값으로, 미확인 임차인이나 법정 인수사항이 확인될 경우 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,137,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권자부터 배당됩니다. 그러나 채권최고액 기준으로 계산된 전체 채권액이 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 채권자에게 상당한 미배당액이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,287,918원 |
| 1. 근저당 · 제이씨현시스템주식회사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사농업회사법인에덴농산 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 근저당 · 두루안주식회사 | 200,000,000원 | 104,849,082원 |
| 4. 강제경매 · 주식회사 한국풀네트웍 | 35,359,915원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 논공농업협동조합 | 24,704,471원 | 0원 |
| 6. 임의경매 · 논공농업협동조합 | 35,359,915원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 249,137,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 4,287,918원 |
| 채권액 합계 | 435,424,301원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 244,849,082원 |
| 채권 미배당 합계 | 190,575,219원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
예상배당의 핵심은 두루안주식회사 근저당권에서 배당재원이 소진된다는 점입니다. 채권최고액 200,000,000원 가운데 104,849,082원만 배당되는 계산이며, 그 뒤의 한국풀네트웍과 논공농업협동조합에는 배당액이 남지 않습니다.
특히 이번 강제경매 신청채권자인 주식회사 한국풀네트웍의 청구금액은 35,359,915원이지만, 현재 추정배당액은 0원입니다. 배당순위에 따른 계산 결과로, 실제 배당은 확정채권액과 법정 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 가격, 늘어나는 미배당
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(70%) | 244,849,082원 | 190,575,219원 | 0원 |
| 1회 유찰(56%) | 195,719,266원 | 239,705,035원 | 0원 |
| 2회 유찰(44.8%) | 156,415,412원 | 279,008,889원 | 0원 |
현재 회차에서 채권 미배당액은 190,575,219원입니다. 1회 유찰 시 239,705,035원, 2회 유찰 시 279,008,889원으로 늘어나는 계산입니다. 어느 회차에서도 현재 확인된 권리를 기준으로 한 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
이는 채권자에게 돌아갈 배당재원이 줄어든다는 의미이지, 매수인이 미배당 채권 전액을 추가로 부담한다는 뜻이 아닙니다. 또한 유찰 시 매수가격이 낮아진다는 사실만으로 실거래 시세 대비 투자수익을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치·주위환경. 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 소재 밤마마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 철골지붕 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트·치장벽돌 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용되고 있습니다. 사건상 연립/다세대 + 토지 분류와의 차이를 확인해야 합니다.
- 용도지역·제한. 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역입니다. 토지 이용 및 건축 관련 제한조건을 검토해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목이 '대'인 일부 토지가 실제로 '도로'로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 해당 부분의 면적·위치·통행 이용관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보. 등기상 근저당권에 삼리리 599, 600, 599-1 토지의 공동담보 관계가 나타납니다. 공동담보 범위와 이번 경매의 실제 매각 대상 토지 범위는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 단독주택 이용 건물과 토지의 가치는 건물 상태, 토지 형상, 도로 이용 부분, 접근성 및 용도에 영향을 받습니다. 유사물건 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 매각 용이성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각기일·사건상태 재확인. 2026.09.18 기각결정정본 송달 이력의 구체적인 대상과 효력, 2026.11.10 매각기일 유지 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대 확인, 점유관계 및 임대차계약을 대조해야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 말소기준권리 확인. 2017년 논공농업협동조합 근저당권의 말소상태와 2022.10.12 제이씨현시스템 근저당권의 말소기준 지위를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리, 매각 제외 대상, 임차인 관련 기재 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 건축물 이용상태 확인. 사건상 연립/다세대 + 토지 분류와 감정상 단독주택 이용상태의 차이를 건축물대장 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 토지 범위 확인. 삼리리 599·600 및 공동담보에 언급된 599-1 토지의 관계를 지적도·토지대장·매각목록과 대조해 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 이용 부분 확인. 일부 토지가 도로로 이용 중인 만큼 현황측량·통행관계·사용제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 유사 실거래 조사. 주변 단독주택·토지의 최근 거래사례를 조사하고 건물 상태, 토지 면적, 도로 이용조건을 보정하여 최저가 249,137,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 체납·인수비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 조세·공과금, 명도비용, 건물 보수비 및 취득 부대비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당관계 확인. 후순위 채권자의 미배당이 크고 신청채권자도 추정 배당액이 0원이므로 채권액·배당요구·절차 진행상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정, 그러나 가격과 점유는 미검증”
대구지방법원 2026타경3087은 등기상 권리관계와 실제 부동산 이용상태를 구분해서 봐야 하는 물건입니다. 말소기준인 2022년 제이씨현시스템 근저당권 이후의 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 채권자 총청구액 기준으로 190,575,219원의 미배당이 발생하는 복잡한 채권관계에 더해, 실제 임차관계가 확인되지 않았습니다. 감정평가에서 일부 토지의 도로 이용과 단독주택 이용상태가 확인되며, 사건상 용도 분류와도 차이가 있습니다. 2026년 9월의 기각결정 송달 이력 역시 절차적으로 확인해야 할 사항입니다.
현재 최저매각가는 249,137,000원으로 감정가의 70%지만, 주변 최근 실거래나 유사물건 가격으로 검증되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 시세보다 싸다고 단정하거나 가격상 가점을 부여하기 어렵습니다. 등기상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 가격·점유·토지·절차 확인이 우선입니다.
종합 판단: C등급 · 45점. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 미확인 임대관계와 물건 이용상태의 차이, 도로 이용 토지, 시세 검증 부족 및 절차상 확인사항으로 인해 적극적인 가격 매력을 인정하기는 어렵습니다. 현재로서는 조건부 검토·입찰 판단 보류가 적절합니다.
