서울남부지방법원 2025타경10317. 개봉동 삼원아이빌비 제4층 제402호, 전용 비교 대상 25.37㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 281,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 115,098,000원입니다. 소유자는 구정식이고, 2021년12월28일 매매를 원인으로 2022년1월20일 소유권을 이전받으면서 거래가액 285,000,000원이 등기돼 있습니다.
가격만 보면 감정가의 41% 수준까지 내려와 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 낙찰가 자체보다 임차권과 특별매각조건을 먼저 읽어야 하는 사건입니다. 천민경의 임차보증금 285,000,000원은 현재 최저가보다 크고, 배당계산상 부족분도 172,313,372원에 달합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조지만, 이 사건에는 그 위험을 끊는 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 붙어 있습니다.
다만 이 확약을 모든 점유자에게 확대하면 안 됩니다. 오영균은 402호 주거 점유자로 확인되고 전입일은 2025.03.14이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 오영균에 대해서는 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 두고 별도 확인해야 합니다. 이 때문에 115,098,000원을 곧바로 최종 실질취득액으로 단정하거나 “시세의 40.6%에 사는 물건”이라고 평가하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10317 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 |
| 면적 비교대상 | 25.37㎡ |
| 사용승인일 | 2021.08.20 |
| 소유자 | 구정식 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 115,098,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 285,000,000원 |
| 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2021.08.26 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,052,000,000원이었으나 2022.01.05 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 천민경의 주택임차권이 2023.10.27 등기됐고, 2023.11.21 주민등록일자가 2022.01.10으로 경정됐습니다. 이 임차권은 2025.06.11 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각만으로 단순 소멸하는 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천민경 | 건물 전부 | 2022.01.10 | 285,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2021.11.30 · 배당요구 2023.10.27 | 승계 없음 | 확약 적용 천민경 관련 실질 인수 0원 |
| 오영균 | 402호 | 2025.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 별도 확인 확약 밖 인수위험 잔존 |
2023.11.21의 임차권 경정등기는 천민경 임차권의 주민등록일자를 2022.01.10으로 바로잡은 등기이므로 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인율과 실질취득을 분리해야 한다
삼원아이빌B(286-1)의 면적 비교 거래는 총 7건입니다. 전체 평균 거래가는 279,571,428원, 최저 270,000,000원, 최고 285,000,000원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 283,500,000원이고 표본은 1건입니다. 최신 거래 역시 2023.10, 283,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 1.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 25.77㎡ | 3 | 283,500,000원 |
| 2022.09 | 24.54㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.09 | 24.54㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.09 | 25.77㎡ | 3 | 283,500,000원 |
| 2022.05 | 24.57㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 25.77㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 25.37㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 279,571,428원 |
현재 최저가 115,098,000원은 전체 평균의 41.2%, 최근 12개월 평균의 40.6%입니다. 천민경 보증금 285,000,000원을 그대로 매수인이 인수하는 일반적인 대항력 임차인 구조였다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에 묶여 “40.6% 할인”이라는 해석은 틀렸을 것입니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 천민경 부분만 그 인수 구조가 해소됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,411,372원 | 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 천민경 보증금 | 285,000,000원 | 112,686,628원 | 계산상 부족분 172,313,372원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당계산 자체만 보면 천민경에게 172,313,372원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 부족분을 천민경 관련 매수인 인수액으로 잡지 않습니다. 오영균 관련 금액은 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 천민경 부족분은 늘지만 확약으로 실질 0
| 회차 | 매각가 | 천민경 계산상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 115,098,000원 | 172,313,372원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 92,078,400원 | 194,979,011원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 73,662,720원 | 213,063,209원 | 실질 0원 |
일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 115,098,000원에서 92,078,400원, 73,662,720원으로 내려갈수록 천민경 미배당 인수액이 172,313,372원, 194,979,011원, 213,063,209원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건에서는 천민경 관련 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 이 계산상 인수액을 매수인의 실질 부담으로 잡지 않습니다. 다만 오영균 미상 보증금 위험은 유찰 횟수와 무관하게 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅중학교 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택 등 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제402호이며 사용승인일은 2021.08.20입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전체 세대수는 11세대입니다.
- 토지. 토지면적 240.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 9.09%입니다. 현재 사건은 이미 4회 유찰돼 가격 할인과 별개로 환금성·응찰수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오영균 보증금 확인이 1순위. 현재 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인돼야 총 실질취득액과 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 확약 문구 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 적용되는지 입찰 직전 원문을 대조해야 합니다.
- 천민경과 오영균을 혼동하지 말 것. 천민경 관련 미배당액은 확약으로 실질 0원이지만 오영균은 별도 점유자입니다. 한 사람의 확약을 다른 사람에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 매수신청보증금. 특별매각조건상 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.
- 4회 유찰을 무조건 호재로 보지 말 것. 최저가는 최근 12개월 평균의 40.6%지만 미상 임차보증금이 확인되기 전에는 이 비율을 실질 할인율로 사용할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.20 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 별도로 현재 실제 점유자, 인도 가능성, 명도 협의 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 미상 임차인은 지우지 못한다”
이 사건의 첫인상은 감정가 281,000,000원에서 115,098,000원까지 내려온 4회 유찰 다세대입니다. 하지만 단순 할인물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 천민경의 보증금은 285,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크고, 배당계산상 172,313,372원이 남습니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 더 떨어져도 그 부족분이 늘어날 뿐이어서 실질취득액이 낮아지지 않습니다.
여기서는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 천민경 관련 주된 인수위험은 해소됩니다. 이 점만 보면 가격 구조가 크게 개선됩니다. 그러나 오영균의 보증금과 확정일자가 미상이라 총 실질취득액은 아직 확정되지 않습니다.
따라서 결론은 명확합니다. 천민경 285,000,000원 보증금은 확약 덕분에 실질 인수 0원, 그러나 오영균의 미상 보증금 확인 전에는 가격 메리트 확정 금지. 표면상 40.6%라는 숫자보다 확약 범위와 미상 점유자의 보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
