의정부지방법원 2026타경60359. 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-36, 일월의뜰 1층 101호와 관련된 다세대주택·토지 경매입니다. 소유자는 박용수이며, 등기에는 정서진새마을금고의 근저당권 2건과 김승현·김유중의 가압류 2건이 확인됩니다. 첫 번째 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 이 물건은 권리관계만으로 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 목록8 단지 내 도로의 실질 소유관계도 불분명하다고 기재돼 있습니다. 인수액 0원이라는 현재 산정 결과와 별개로 임대차 및 일괄매각 범위를 원본 서류로 확인하는 것이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리 확인

말소기준권리는 2024.03.25. 접수된 정서진새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 756,000,000원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,932,000,000원입니다.

갑구의 가압류는 김승현 84,000,000원, 김유중 300,000,000원입니다. 두 가압류 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸할 예정입니다. 정서진새마을금고의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 강성근, 박영호 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 설정일인 2024.03.25. 이후이므로 현재 조사 내용상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 조건과 배당 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

임차인별 보증금·확정일자와 점유 범위는 매각물건명세서 및 임대차계약 원본을 대조해야 합니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고 임차인은 현재 조사 내용에서 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 저렴 여부를 단정할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,034,045,000원이며 유찰은 0회입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 가격이 실제 시장가격보다 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.

대신 제공된 회차별 배당 시나리오를 통해 낙찰가가 달라질 때 채권자 미배당액이 어떻게 변하는지 살펴볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,034,045,000원 가정)

채권자 합계 청구액 2,316,000,000원 중 예상배당액은 2,011,304,550원, 미배당액은 304,695,450원입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 채권액 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치·주변환경. 문산수억고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 중·소규모 공장과 창고, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물로 기재돼 있습니다. 개별 난방, 위생·급배수 및 승강기 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 토지 이용. 인접지와 비교해 평탄한 가장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역이며 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한 및 역사문화환경보존지역 등의 표기가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있으므로 현재 적용 여부와 구체적인 행위 제한은 최신 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 목록8 단지 내 도로의 실질 소유관계가 불분명하다는 비고가 있어 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 적정 시장가격과 환금성을 단정할 수 없습니다. 다세대주택과 토지의 일괄매각 범위, 도로 관련 권리관계, 실제 이용 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 확인. 강성근과 박영호의 보증금, 확정일자, 실제 점유부분, 임대차계약 및 배당요구 여부를 원본 서류와 현장조사로 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 임차인의 보증금과 점유·전입 관련 사실을 확인해 최우선변제 해당 여부와 예상배당에 미치는 영향을 검토하세요. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다.
• 일괄매각 범위 대조. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 감정평가서의 기호별 물건 목록을 대조해 실제 매각 대상 부동산을 확정하세요.
• 목록8 도로 권리 확인. 단지 내 도로의 실질 소유관계가 불분명하다는 비고가 있으므로 관련 토지 등기, 감정평가 내용, 이용관계 및 권리 범위를 확인하세요.
• 채권과 배당 검토. 근저당권의 실제 채권액은 채권최고액과 다를 수 있습니다. 채권계산서와 배당 관련 자료를 확인하고, 당해세·집행비용·임차인 관련 변수를 반영해 배당을 재검토하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가와 최저가가 같더라도 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래와 실제 매각 범위를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유 상태를 대조한 후 입찰을 결정하세요.

맺으며 — 인수액 0원만으로 입찰을 결정하지 말 것

의정부지방법원 2026타경60359는 말소기준권리 이후의 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 목록8 단지 내 도로의 실질 소유관계도 불분명합니다. 신건 최저가 2,034,045,000원에 대한 비교 실거래 자료도 확인되지 않아 시장가격 대비 유불리를 판단할 근거가 부족합니다.

권리의 소멸 구조는 확인되지만, 임대차·일괄매각 범위·가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 인수액 0원이라는 수치만으로 안전성을 확정하지 말고, 임차인 원본 자료와 도로 관련 권리관계를 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하는 것이 우선입니다.