의정부지방법원 2026타경61273. 고양시 일산서구 대화동, 지하철 3호선 대화역 서측 인근에 있는 하이투모로우오피스텔 10층 1057호입니다. 현재 소유자는 최정선이며, 2021년 1월 6일 거래가 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 임차인 김효경이 채권자로 신청한 강제경매입니다.

이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가도, 입지도 아닙니다. 바로 임차인이 언제 전입했는가입니다. 김효경은 2022년 12월 16일 전입하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 반면 등기상 말소기준권리는 2023년 3월 28일 설정된 에스비아이저축은행 가압류입니다. 임차인의 전입이 더 빠르기 때문에, 후순위 권리가 경매로 소멸하는 것과 별개로 보증금 부족분의 매수인 인수위험이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

등기상 말소기준권리는 2023년 3월 28일 에스비아이저축은행 가압류입니다. 이후 설정된 고양시 압류, 임차권등기, 경매개시결정 및 강동구 압류는 등기 자체의 말소 대상이 됩니다. 그러나 등기가 말소된다는 사실과 임대차보증금 채무가 전액 소멸한다는 사실은 다릅니다.

특히 김효경의 임차권등기는 말소기준권리보다 늦지만, 임대차의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.12.16입니다. 따라서 매수인이 임차보증금 미배당분을 부담할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 115,000,000원의 의미

실제 확인되는 임차인은 김효경 1명입니다. 보증기관 대위변제나 승계신고로 중복된 임차인은 없으며, 김효경이 등기상 임차권자이자 이번 강제경매의 신청채권자입니다.

신건 최저가인 112,000,000원에 매각된다고 가정해도, 매각대금 자체가 임차보증금 115,000,000원보다 작습니다. 게다가 집행비용이 먼저 배당되므로 보증금 전액을 배당하기 어렵습니다.

현재 매각대금과 추정 집행비용을 적용한 금액입니다. 취득세·등기비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 유찰돼도 실질 부담은 거의 그대로

이 물건을 일반적인 유찰 경매와 같은 방식으로 해석하면 위험합니다. 보통 유찰되면 최저매각가가 낮아져 가격 경쟁력이 개선됩니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다.

낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 감소합니다. 그만큼 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 낙찰가만 내려간다고 실제 취득에 필요한 총금액이 같은 폭으로 내려가지는 않습니다.

각 회차의 실질취득액은 해당 매각가에 예상 인수액을 더한 값입니다. 임차인 우선배당 및 집행비용 추정에 근거하며, 실제 낙찰가와 최종 배당순위에 따라 달라집니다.

가격 메리트를 판단하려면 이 오피스텔의 실제 거래가격과 117,368,000원 수준의 실질취득액을 비교해야 합니다. 현재 확인된 거래가액은 소유자의 과거 취득가격 110,000,000원이며, 이것을 현재 시장가격으로 단정할 수 없습니다. 최근 실거래와 거래 추세를 추가로 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

김효경의 경매신청 청구금액과 임차보증금은 동일인의 권리와 관련되므로 독립된 임차보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 위 표는 각 배당 항목의 추정 결과이며, 조세채권 및 임차인 최우선변제 관련 변동사항은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 대화동 소재 지하철 3호선 대화역 서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 함께 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 대화역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2015.02.16입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측·북서측·남서측·남동측으로 도로에 접하며, 인접 도로의 폭은 약 40m·20m·8m 내외로 조사되었습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 등의 지정도 있으므로, 실제 입찰자의 자격과 물건의 이용목적에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정요항표에 기재된 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 대화역 인근이라는 교통상 이점이 있으나, 오피스텔의 실제 매각 가능 가격은 주변 경쟁물건, 임대수요, 관리비 및 최근 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 최저가만으로 높은 환금성이나 시세 대비 저평가를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 임차보증금 인수 확인. 김효경의 보증금은 115,000,000원입니다. 매각물건명세서상 대항력 있는 임차권등기가 명시되어 있으므로, 낙찰대금 외 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건 실질취득 추정액은 117,368,000원입니다. 유찰되더라도 예상 총부담은 약 115,000,000원 이상의 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조이므로, 입찰가가 아니라 실제 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임대차계약 및 점유 확인. 임대차계약일, 전입일, 확정일 및 임차권등기 내용을 대조하고, 보증금의 실제 지급 여부와 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 관계 확인. 김효경이 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 동일 채권의 중복 계산을 피하고, 신청채권의 원인 및 임대차보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권 우선순위. 고양시와 강동구 압류의 법정기일·세목·배당요구 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표보다 임차인의 실제 배당이 감소하면 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 최근 실거래가격 확인. 최저매각가 112,000,000원이 아니라, 실질취득액 117,368,000원을 중심으로 주변 오피스텔의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 과거 취득가격 110,000,000원을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 명도 및 보증금 반환. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 남는 경우, 점유 이전과 명도 문제는 보증금 반환의무와 함께 검토해야 합니다. 임차권등기만을 이유로 명도가 자동으로 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 항목과 취득세·등기비용 등 별도 비용을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 위 실질취득액에 포함되지 않았습니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 부담은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 분명합니다. 임차보증금 115,000,000원이 최저매각가 112,000,000원보다 큽니다. 임차인 김효경은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받았으며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

현재 신건에서는 5,368,000원, 1회 유찰 시 27,412,800원, 2회 유찰 시 45,010,240원의 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 것으로 추정됩니다. 결국 낙찰가를 낮추더라도 실질취득액은 117,368,000원에서 116,690,240원 수준으로 크게 변하지 않습니다.

권리상 후순위 가압류와 압류등기가 소멸하는 것만으로는 안전한 경매라고 평가할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 잔액이 매수인에게 남는다는 점이 이 사건의 결정적인 위험입니다. 여기에 조세채권 우선배당 가능성까지 고려하면 실제 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.

대화역 인근 오피스텔이라는 입지적 특성은 살펴볼 만하지만, 최근 실거래에 근거한 가격 검증이 이루어지지 않은 상태에서 저렴한 경매라고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 확보되는 경매가 아닙니다.