인천지방법원 2026타경8. 경기도 김포시 장기동 수정마을쌍용예가아파트 101동 21층 2103호입니다. 등기상 말소기준권리는 2025년 2월 27일 설정된 농협은행주식회사의 근저당권으로, 채권최고액은 554,400,000원입니다. 그 뒤에 설정된 예연순의 근저당권과 심미희의 가압류 등은 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다.

그러나 이 물건은 권리 순서만 보고 판단해서는 안 됩니다. 현재 최저가 635,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 217,666,667원 높습니다. 최신 거래 382,000,000원과 비교하면 차이는 253,000,000원입니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점, 두 건의 경매개시결정이 등기되어 있다는 점, 예상배당액과 사건 청구액의 차이까지 확인해야 합니다. 현재 신건 가격을 정당화할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기 권리는 매각 소멸 예상

말소기준권리는 2025년 2월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 이후 2025년 9월 1일 예연순의 근저당권이 설정되었고, 2026년 1월 12일 임의경매개시결정, 2026년 3월 27일 심미희의 가압류, 2026년 5월 19일 농협은행의 별도 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 매각에 따라 해당 권리들은 소멸할 것으로 예상되지만, 실제 매각물건명세서와 등기부의 최신 내용을 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 수준을 크게 웃돈다

비교 대상은 수정마을(쌍용예가) 단지의 전용면적 약 84.5㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 417,333,333원, 거래 범위는 382,000,000원부터 440,000,000원까지입니다. 가장 최근 거래는 2026년 10월 382,000,000원입니다.

최저가 635,000,000원은 최근 12개월 평균의 152.2%로, 평균보다 약 52.2% 높습니다. 최신 거래 382,000,000원과 비교하면 최저가는 약 166.2% 수준입니다. 따라서 현재 가격을 실거래보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 동일 단지라도 층과 개별 상태에 따라 가격이 달라질 수 있으므로, 21층인 해당 호수의 상태와 거래 조건을 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 635,000,000원 가정)

시뮬레이션상 집행비용 8,750,000원과 채권자 배당 626,250,000원을 합하면 매각대금 635,000,000원이 소진됩니다. 채권자 기준 총액은 944,400,000원이고 예상 채권자 배당액은 626,250,000원이므로, 시뮬레이션상 미배당액은 318,150,000원입니다. 심미희의 가압류는 배당되지 않는 것으로 계산되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동, 국도48호선 장기IC 남서측에 인접한 수정마을쌍용예가아파트입니다. 주변은 동류형 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 수정마을(쌍용예가)은 1,474세대이며, 사용승인일은 2011.06.29.입니다. 비교 거래는 전용면적 약 84.5㎡를 대상으로 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 21층 건물 중 21층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지·스프링클러 및 열병합 지역난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며, 제1종지구단위계획구역 및 고도지구 등에 해당합니다. 완충녹지 저촉과 공항 관련 장애물·진입표면 제한 등은 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 비교 거래 12건은 382,000,000원부터 440,000,000원까지 분포합니다. 현재 최저가와 실거래 간 격차가 크므로, 단지 규모만으로 높은 입찰가를 정당화할 수 없습니다.
• 임대·점유. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약과 보증금 등은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 입찰 상한. 현재 최저가 635,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 크게 웃돕니다. 감정가 대비 비율이 아니라 최근 실거래와 해당 호수의 층·상태를 기준으로 적정 입찰가를 산정하세요.
• 유찰 시나리오. 제공된 1회 유찰 가격은 508,000,000원, 2회 유찰 가격은 406,400,000원입니다. 2회 유찰 가격도 최신 거래 382,000,000원보다 높으므로, 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 단정해서는 안 됩니다.
• 임대차와 점유. 등재된 임차인 내역이 없더라도 임대관계 미상이라는 기재가 있습니다. 전입세대, 점유자, 임대차보증금 및 확정일자 여부를 확인하고, 미확인 점유자의 대항력 가능성을 별도로 검토하세요.
• 중복 경매 사건. 등기에는 2026타경8 외에 2026타경187의 임의경매개시결정도 기재되어 있습니다. 두 사건의 진행 상황, 매각 진행 및 관련 기록을 확인하세요.
• 배당액 검증. 사건 청구액 61,775,342원과 예연순 근저당권의 예상배당 71,850,000원은 서로 다릅니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하기 전에는 시뮬레이션을 확정 수치로 보지 마세요.
• 관리비와 현장 상태. 관리비 체납 내역, 공용부분 미납금, 내부 상태, 수리 필요 여부 및 실제 인도 가능성을 확인해 취득 부대비용을 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 함께 확인하세요.

맺으며 — “말소 가능”과 “적정 가격”은 다르다

이 물건은 등기상 말소기준권리가 확인되고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이며, 별도 경매개시결정과 예상배당액 검증 문제도 남아 있습니다.

가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 최저가 635,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 417,333,333원의 152.2%이며, 최신 거래 382,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 1회 유찰 가격 역시 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 가격도 최신 거래를 웃돕니다.

결론은 권리상 인수액 0원이라는 시뮬레이션만으로 입찰을 결정하지 말라는 것입니다. 실제 점유·임대차와 배당 자료를 검증하고, 최신 실거래를 기준으로 가격을 재산정해야 합니다. 현재 신건 가격에서는 시세상 메리트가 확인되지 않습니다.