인천지방법원 2026타경138. 경기도 김포시 풍무동 양도마을(서해그랑블) 210동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 196.7425㎡, 건물은 지상 18층이고 해당 물건은 1층입니다. 총 1,265세대 규모의 아파트 단지로, 2000년 9월 8일 사용승인을 받았습니다.
소유자는 허매월이며, 2010년 11월 9일 소유권이전 당시 거래가액은 337,000,000원입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2020년 11월 9일 주식회사하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 310,200,000원입니다. 이후 임의경매개시결정이 등기됐고, 신청채권자의 청구액은 288,439,661원입니다.
이번 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후의 담보권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 후순위 근저당권 이전 이력과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 최저가가 최근 실거래 평균보다 높은 상태에서 시장가격이 하락하고 있어 감정가 그대로 입찰할 가격상의 이유는 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경138 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 147 양도마을 210동 1층 102호 도로명주소: 경기도 김포시 양도로 46 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건물 |
| 전용면적 | 196.7425㎡ · 지상 18층 중 1층 |
| 단지 | 양도마을(서해그랑블) · 1,265세대 · 사용승인 2000.09.08 |
| 소유자 | 허매월 · 2010.11.09 소유권이전 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 | 550,000,000원 |
| 최저매각가 | 550,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 288,439,661원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기 확인일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
등기에는 과거 여러 차례의 근저당권과 압류·가압류가 등장하지만, 국민은행, 과거 하나은행, 중소기업은행 등의 근저당권과 신한카드·삼성카드의 가압류는 이미 말소된 이력으로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석의 중심은 2020년 하나은행 근저당과 그 후순위 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능성 미확인
| 임차인 신고 | 확인된 신고 내역 없음 |
|---|---|
| 실제 점유자 | 미확인 |
| 임대관계 | 현장조사상 미상 |
| 대항력 판정 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 |
| 예상 인수액 | 배당 시뮬레이션상 0원 · 실제 인수액 확정 불가 |
배당계산에 표시된 인수액 0원은 확인된 임차인 보증금을 반영하지 않은 계산상 결과입니다. 실제 선순위 대항력 임차인이 존재하면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 가능성이 있으므로, 그 경우에는 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 확인자료, 확정일자 부여현황 및 실제 점유상태를 대조해야 합니다. 특히 건물 내부도 현장조사 당시 직접 확인되지 않아 내부 상태와 명도 난도를 별도로 검토할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
양도마을(서해그랑블)의 동일 면적 196.74㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 표본 평균은 545,083,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있어 실제 입찰 판단에서는 최근 12개월 거래 7건의 평균 538,714,285원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 196.74㎡ | 2층 | 565,000,000원 |
| 2026.07 | 196.74㎡ | 4층 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 196.74㎡ | 14층 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 196.74㎡ | 9층 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 196.74㎡ | 3층 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 196.74㎡ | 9층 | 566,000,000원 |
| 2025.10 | 196.74㎡ | 2층 | 470,000,000원 |
| 2025.08 | 196.74㎡ | 3층 | 520,000,000원 |
| 2025.07 | 196.74㎡ | 12층 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 196.74㎡ | 7층 | 500,000,000원 |
| 2024.12 | 196.74㎡ | 15층 | 580,000,000원 |
| 2024.10 | 196.74㎡ | 14층 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 196.74㎡ | 7건 | 538,714,285원 |
| 전체 표본 평균 | 196.74㎡ | 12건 | 545,083,333원 |
가격 판단의 핵심
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 538,714,285원 (7건) |
| 전체 실거래 평균 | 545,083,333원 (12건) |
| 최신 거래 | 2026.08 · 2층 · 565,000,000원 |
| 전체 거래 최저 / 최고 | 470,000,000원 / 650,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 100.9% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 102.1% |
| 최근 거래 추세 | -2.8% · 하락 추세 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.1회 |
최저가 550,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,285,715원 높습니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 100.9%로 평균 이상입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴한 경매가격으로 평가하기 어렵습니다.
다만 2026년 8월 최신 거래가인 565,000,000원보다는 최저가가 15,000,000원 낮습니다. 그렇다고 가격 경쟁력이 확보됐다고 단정할 수는 없습니다. 최신 거래는 2층이고 경매 대상은 1층이므로, 층별 선호도와 실제 내부 상태를 반영한 별도 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 550,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 310,200,000원 | 310,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 231,900,000원 |
매각가 550,000,000원 가정의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 7,900,000원, 하나은행 근저당 배당 310,200,000원, 잔여 231,900,000원으로 계산했습니다. 하나은행 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 채권 확정액과 다를 수 있습니다. 한국자산관리공사 관련 후순위 권리의 배당 여부, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 잔여액이 실제 소유자 교부액으로 확정되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 예상 배당·인수
현재 감정가를 기준으로 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 인수액은 확인된 권리만 반영한 계산상 0원이며, 실제 임차인이 확인되면 금액이 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 예상 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 550,000,000원 | 310,200,000원 | 231,900,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 440,000,000원 | 310,200,000원 | 123,000,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 352,000,000원 | 310,200,000원 | 36,072,000원 | 0원* |
* 인수액 0원은 임차인 보증금 인수 등이 없다는 가정에 따른 계산값입니다. 회차별 잔여액은 각각의 예상 집행비용이 적용된 시뮬레이션 결과로, 실제 배당 및 소유자 교부액을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 풍무동 소재 풍무초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 주변에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 이용 여건도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕의 지상 18층 아파트입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재경보 및 탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 양도마을(서해그랑블)은 1,265세대 단지로 2000.09.08 사용승인을 받았습니다. 대단지의 장점은 있지만 건물 노후화와 내부 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 층수. 매각 대상은 18층 건물의 1층입니다. 최근 거래 중 2층 565,000,000원과 470,000,000원, 3층 560,000,000원 등의 사례가 있어 저층 가격 편차가 큽니다. 실제 채광·사생활·소음·내부 수리 상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 토지 면적은 35,958.3㎡, 공시지가는 2,167,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규제. 고도지구, 공항 관련 장애물제한표면구역·진입표면구역, 교육환경 보호구역 등이 관련돼 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시돼 있습니다. 입찰 전 개별 거래에 대한 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적 12건의 거래가 확인되지만 가격은 470,000,000원부터 650,000,000원까지 차이가 큽니다. 최근 거래 추세가 -2.8%이므로 과거 최고가를 현재 시세의 기준으로 삼기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 점유자 확인. 실제 거주자가 소유자인지 임차인인지 확인하고 전입세대·확정일자·현황조사·매각물건명세서 내용을 대조하세요.
- 선순위 임차보증금 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 미배당 인수액을 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 줄지 않을 수 있습니다.
- 후순위 근저당 검토. 삼성생명보험주식회사 근저당권과 한국자산관리공사 이전 기록의 현재 등기 상태를 확인하세요. 단순 배당표의 소유자 잔여액을 확정 금액으로 보지 않아야 합니다.
- 시세 상한 설정. 신건 최저가 550,000,000원은 최근 12개월 평균 538,714,285원의 102.1%입니다. 1층이라는 특성과 하락 추세를 반영해 입찰 상한을 설정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 440,000,000원, 2회 유찰 가정 352,000,000원을 참고하되, 실제 최저매각가격과 매각기일은 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 직접 확인이 어려웠으므로 누수·난방·배관·마감재·수리 필요 여부 등 실물 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 장기 체납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 토지거래 관련 규제. 허가구역 표시가 있으므로 매각과 취득에 적용되는 규제 및 예외 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최근 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리구조는 비교적 단순, 가격은 보류”
이 물건은 하나은행 근저당권이 말소기준이라는 점이 명확하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 임대관계가 확인되지 않았고 후순위 근저당권의 이전 이력도 있으므로, 등기 원본과 점유관계 확인 없이 완전히 안전한 경매라고 단정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 550,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 538,714,285원의 102.1%입니다. 최신 거래 565,000,000원보다 낮기는 하지만 대상 물건은 1층이며, 최근 거래 추세도 -2.8% 하락하고 있습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 임차인·점유관계를 확인하고, 실질취득비용과 최근 시세를 비교한 뒤 가격을 결정하는 접근이 합리적입니다.
종합 판단은 C등급. 말소기준권리의 명확성은 긍정적이지만, 최근 시세를 웃도는 신건 가격·하락 추세·1층 특성·임대관계 미상이 함께 존재해 가격 매력도를 낮게 평가합니다. 권리 확인이 선행돼야 하며, 현재 가격에는 보수적인 접근이 필요합니다.
