인천지방법원 2026타경183. 경기도 부천시 소사구 옥길동의 광양프런티어밸리5차지식산업센터 9층 961호입니다. 감정평가서상 이용상태는 ‘기타공장’으로, 주거용 아파트와는 다른 용도의 집합건물입니다. 소유자는 안치영이며, 신청채권자는 수협은행입니다. 수협은행의 근저당권 채권최고액은 186,000,000원이고, 경매신청 청구액은 180,845,785원입니다.
등기상 핵심은 2022년 4월 6일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 권리 소멸과 가격 경쟁력은 별개의 문제이며, 이 물건은 실제 임대차·점유 관계와 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 9층 961호 도로명주소: 경기도 부천시 소사구 양지로 237 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 안치영 |
| 건물 구조 / 층수 | 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 중 9층 961호 |
| 사용승인일 | 2022.01.26 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 180,845,785원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.06 · 을구 1번 수협은행 근저당권 · 채권최고액 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
2022년 2월 7일의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2022년 4월 6일 소유권이 안치영에게 이전됐고, 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2026년 5월 15일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026년 6월 18일에는 서울신용보증재단의 청구금액 9,345,579원인 가압류가 추가됐습니다. 배당 시뮬레이션은 근저당권과 가압류 모두를 매각으로 소멸하는 권리로 처리합니다.
② 임차인·점유 분석 — 임대관계 확인이 필요하다
확인된 임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인 자료가 없다는 사실만으로 현장에 점유자가 없거나 임대차가 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세·가격 판단 — 실거래 근거 없이 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 195,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 검증 가능한 실거래 가격을 바탕으로 시세 수준을 판정할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,530,000원 |
| 1. 근저당권 · 수협은행 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 9,345,579원 | 5,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 청구액 합계는 195,345,579원, 채권자 예상배당 합계는 191,470,000원입니다. 채권 미배당액은 3,875,579원입니다. 집행비용 추정액 3,530,000원을 포함하면 매각대금 195,000,000원과 일치합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당액의 변화
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당액 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 195,000,000원 | 191,470,000원 | 3,875,579원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 42,329,579원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 73,092,779원 | 0원 |
유찰 시나리오에서 매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 다만 이 표의 인수액 0원은 각 시나리오에 입력된 배당 가정에 따른 값입니다. 실제 매수 비용은 낙찰가 외에도 취득 관련 세금, 관리비, 임대차·점유 정리 비용 등으로 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모
- 입지. 옥길버들초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 동유형 공장·지식산업센터, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물 중 9층 961호입니다. 위생·상하수도·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 공장(지식산업센터), 창고시설, 제1·2종 근린생활시설의 부지로 이용 중이며, 북측·서측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 제한사항. 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 표기가 있습니다. 실제 적용 범위와 이용 가능 업종은 관할 기관 및 관련 공부로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 공장·지식산업센터 용도에 맞는 실수요와 임대수요가 중요합니다. 비교 거래와 임대현황을 확인하기 전에는 환금성이나 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 수협은행 근저당권의 말소기준 여부와 서울신용보증재단 가압류의 소멸 조건을 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수할 권리의 기재 여부, 매각 조건 및 별도 고지사항을 확인하세요. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 실제 입찰 조건과 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 인도 가능 여부를 조사하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 실거래가와 임대료, 공실 여부, 관리비를 비교한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격이 유리하다고 판단하지 마세요.
- 배당 수치 검증. 근저당권 채권최고액 186,000,000원과 신청채권 청구액 180,845,785원의 차이를 확인하고 실제 채무잔액 및 배당 예상액을 검토하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 관리비 체납, 취득 관련 세금 및 기타 부대비용을 확인해 낙찰가 이외의 자금 부담을 계산하세요.
- 이용 제한 확인. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 실제 사용 목적, 토지이용계획 및 해당 물건에 적용되는 규제를 관계 기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 수협은행 근저당권을 말소기준으로 하는 권리 구조이며, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 매각가 195,000,000원 가정에서도 채권자 미배당액은 3,875,579원으로 계산됩니다. 이는 매수인의 인수금액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
실제 판단에서 남는 핵심은 가격과 사용 가능성입니다. 이 물건은 주거용이 아닌 기타공장·지식산업센터이고, 임대관계는 미상입니다. 비교 실거래 근거 없이 최저가가 저렴하다고 단정할 수 없으며, 권리상 인수액이 0원이라는 사실만으로 수익성과 환금성이 보장되는 것도 아닙니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 입찰가는 시세·임대수요·점유 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.
