인천지방법원 2026타경30909. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 1층 112호에 관한 경매입니다. 소유자는 이연양이며, 등기부상 2016년 4월 5일 소유권이전 거래가액은 686,381,000원입니다. 신청채권자는 오정훈이고 청구금액은 43,136,438원입니다. 권리목록에는 여러 근저당권과 압류·가압류가 기재되어 있으나, 매각으로 소멸할 권리와 실제 임차인에게 발생할 수 있는 인수 위험은 구분해서 살펴야 합니다.
이 사건에서 특히 중요한 것은 두 가지입니다. 첫째, 전입일이 이른 임차인 신고가 있지만 보증금이 확인되지 않아 실질취득액을 산정할 수 없습니다. 둘째, 대상은 112호와 113호를 구분하는 벽체를 제거하고 하나의 영업장으로 사용하는 근린생활시설입니다. 일반적인 주거용 부동산 거래가격을 그대로 대입할 수 없고, 매각 범위와 실제 이용 상태도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 1층 112호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설(공부상 일반음식점) · 1층 112호 외 1개호 관련 기재 |
| 면적 / 건물 | 시세 검색 기준 면적 65.72㎡ · 지상 14층 건물 · 사용승인일 2005.03.05 |
| 소유자 | 이연양 (2016.04.05 소유권이전, 거래가액 686,381,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,465,000,000원 / 1,465,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 오정훈 / 43,136,438원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 이용 상태 / 매각 범위 | 매각물건명세서에 일괄매각 기재. 112호와 113호의 구분 벽체를 제거하고 하나의 영업장(상호 고기나라)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 매각 대상과 호별 권리 범위는 원본 서류로 대조해야 합니다. |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차인 인수 위험을 분리하라
등기부 권리목록에는 2019.01.09 부천시 압류가 기재되어 있으나, 해당 압류는 2019.02.28에 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 이 압류를 현재까지 존속하는 말소기준권리로 단정하면 안 됩니다. 권리목록을 기준으로 보면 2023.01.31 설정된 만수중앙신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,176,000,000원)이 현재 남아 있는 선순위 담보권으로 보여 분석상 기준권리로 검토할 수 있습니다. 다만 등기사항과 경매 서류의 기준권리 표시가 일치하는지 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
2019년 성지새마을금고 근저당권 1,152,000,000원은 2023.01.31 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이후 만수중앙신용협동조합 근저당권, 오원갑 근저당권, 고영화 근저당권 등이 기재되어 있고, 오원갑의 근저당권은 2025.07.02 오정훈에게 이전되었습니다. 매각으로 소멸할 후순위 권리가 있더라도 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 신고 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영일 신고 임차인 |
전입일 2016.11.29 점유 범위 미상 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전영일의 전입일은 분석상 기준권리로 검토되는 2023.01.31보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권을 확정적으로 판단할 수 없습니다. 전입 사실만으로 보증금 인수 여부와 금액을 결정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 단지 거래만으로 14.65억의 적정성을 판단할 수 없다
다온하브의 최근 거래 목록에는 16.15~25.86㎡ 규모의 거래가 포함되어 있습니다. 반면 이 사건의 시세 검색 기준 면적은 65.72㎡이고, 대상은 근린생활시설이며 112호와 113호를 통합해 영업장으로 사용하는 상태입니다. 면적과 용도가 일치하지 않으므로 아래 거래가격은 단지 내 거래 참고치일 뿐, 본건 상가의 직접적인 비교 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 18.59㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 19.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 17.08㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2026.06 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 22.13㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2025.10 | 17.08㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.98㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 17.08㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 90,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 90,100,000원 |
가장 최근 거래는 2026.09의 80,000,000원입니다. 단지 지표상 최근 12개월 평균은 90,100,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -4.1%로 하락 방향입니다. 다만 이 수치는 면적과 용도가 다른 거래 표본에 관한 지표이므로 본건 상가의 가격 하락률로 그대로 해석할 수는 없습니다.
매각 회차별 가격 참고
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 참고 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 1,465,000,000원 | 현재 최저가 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,172,000,000원 | 가정 가격 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 937,600,000원 | 가정 가격 |
회차별 금액은 감정가 대비 시나리오이며, 실제 매각 진행과 최저매각가를 보장하지 않습니다. 임차보증금과 본건 상가의 적정 시세를 확인하기 전에는 위 금액만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
③ 예상배당표 (매각가 1,465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,050,000원 |
| 1. 근저당 · 만수중앙신용협동조합 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오원갑 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 고영화 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,750,010원 | 23,750,010원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,947,348원 | 5,947,348원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 104,252,642원 |
위 계산은 신건 매각가를 가정하고 집행비용과 기재된 채권을 반영한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 항목이 있어 실제 채권 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금이 미상인 상태에서는 이 표로 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 부천대학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 공동주택 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선 부천역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 14층 건물이며, 사용승인일은 2005.03.05입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용 상태. 공부상 일반음식점인 근린생활시설입니다. 112호와 113호 사이 벽체를 제거해 하나의 영업장으로 이용 중이라는 기재가 있으므로, 현황과 건축물대장·도면 및 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 도로·토지. 남측 폭 약 25m, 동측 폭 약 8m, 북측 폭 약 6m 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지는 7필지 일단의 사다리형에 가까운 평지이며, 토지면적은 333.1㎡, 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역 및 방화지구가 기재되어 있고, 일부 필지에는 시가지경관지구(중심) 등도 표시되어 있습니다. 상대보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 기재도 있어 필지별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 283세대로 기재되어 있습니다. 다만 본건은 일반 주거용 거래와 직접 비교하기 어려운 근린생활시설이며, 두 호의 통합 사용 상태와 임차인 문제가 확인되지 않아 일반적인 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2019.01.09 부천시 압류는 2019.02.28 말소로 표시되어 있습니다. 현재 남아 있는 권리와 말소기준권리를 등기사항전부증명서 원본 및 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 전영일의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 사업자등록, 확정일자, 실제 점유 및 영업 여부를 확인해야 합니다. 등기부상 채무자와 이름이 같다는 이유만으로 가장임차인이라고 단정하지 마세요.
- 인수액 시나리오. 임차인이 실제로 대항력을 갖추었는지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 전액 회수되는지 확인하세요. 인수액이 확인되기 전에는 최저가만으로 총 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
- 112호·113호 매각 범위. 일괄매각 기재, 벽체 제거 상태, 각 호의 등기 및 감정평가 범위를 원본 도면과 대조하세요. 현재 영업장 이용 형태가 법적 매각 범위와 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 실제 상가 시세. 단지 최근 거래의 면적은 16.15~25.86㎡이고 본건 시세 검색 기준 면적은 65.72㎡입니다. 같은 용도와 유사 면적의 상가 거래, 임대료 및 공실 상태를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 세금·배당 위험. 국세·지방세 압류 관련 기재가 있으므로 당해세 해당 여부와 배당 순위를 확인하세요. 예상배당표의 소유자 잔여금이 그대로 유지된다고 가정하면 안 됩니다.
- 현황·관리비. 실제 영업장 사용 상태, 관리비 체납, 공용부분 부담 및 인도 가능성을 확인하세요. 영업장 통합 상태와 관련한 추가 정리 비용도 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 함께 확인하세요. 본 분석은 제공된 기재를 바탕으로 한 검토 의견이며, 실제 권리관계와 현황에 대한 최종 판단을 대신하지 않습니다.
맺으며 — “최저가보다 임차보증금과 매각 범위가 먼저다”
다온하브 1층 112호는 감정가와 최저매각가가 1,465,000,000원인 신건입니다. 그러나 신고 임차인 전영일의 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 임차인인지도 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없으며, 배당 계산에 표시된 인수액 0원만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
가격 측면에서도 단지 최근 12개월 평균 90,100,000원, 최신 거래 80,000,000원 및 최근 거래 추세 -4.1%는 참고할 수 있지만, 거래 표본의 면적과 용도가 본건과 일치하지 않습니다. 이 수치만으로 본건의 상가 시세나 적정 낙찰가를 산정할 수는 없습니다. 평균 유찰 3.6회라는 단지 지표 역시 본건의 직접적인 가격 근거가 되지는 않습니다.
결론은 입찰 보류 후 원본 확인입니다. 임차인의 실제 권리와 보증금, 112·113호의 매각 범위, 말소기준권리 및 본건과 유사한 상가 시세를 먼저 확인해야 합니다. 이 핵심 사항이 정리되기 전에는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
