인천지방법원 2026타경30964. 부천시 원미구 상동에 위치한 다정한마을 2112동 1층 104호입니다. 전용면적은 84.935㎡이며, 2002년 9월 사용승인된 24층 아파트의 1층 물건입니다. 소유자는 이은숙 씨로, 2014년 12월 소유권을 취득했으며 당시 등기상 거래가액은 320,000,000원입니다.
이 사건은 2025년 2월 설정된 한국투자저축은행 근저당권을 원인으로 임의경매가 진행되는 구조입니다. 근저당 채권최고액은 660,000,000원, 신청채권자의 청구금액은 603,391,414원입니다. 근저당 이후 경기신용보증재단과 신용보증기금의 가압류가 추가됐지만, 등기상 해당 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
가격 측면에서는 흥미로운 물건입니다. 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 83,833,333원 낮기 때문입니다. 다만 평균에는 10층·15층·20층 등 중고층 거래가 포함돼 있습니다. 실제로 같은 평형의 1층 거래가격은 620,000,000원으로, 이 사건 최저가보다 낮습니다. 따라서 평균 대비 할인율을 그대로 1층 물건의 가격 이익으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 500-4 다정한마을 2112동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 평천로 616 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 84.935㎡ (동일 평형 실거래 84.94㎡) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 24층 건물 중 1층 104호 |
| 사용승인 | 2002.09.24 |
| 단지 | 다정한마을(삼성) · 718세대 |
| 소유자 | 이은숙 · 2014.12.30 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 | 638,000,000원 |
| 최저매각가 | 638,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 한국투자저축은행 |
| 청구금액 | 603,391,414원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.02.27 설정된 한국투자저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원으로, 최저매각가 638,000,000원보다 큽니다.
임차인·점유관계 — 현장 확인이 핵심
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 소유자 명의의 아파트라는 이유만으로 소유자가 실제 거주한다고 단정할 수는 없습니다.
특히 확인되지 않은 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 경우에는 미배당 보증금의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 반대로 후순위 임차인이라면 배당요구와 법적 지위 등에 따라 판단이 달라집니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하고, 점유자의 실제 권원과 전입관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 저렴하지만 1층 가격은 다르다
다정한마을(삼성) 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 5월부터 10월까지이며, 전용면적은 약 84.94㎡입니다. 전체 표본의 평균은 721,833,333원, 최저는 620,000,000원, 최고는 790,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.94㎡ | 10층 | 790,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 10층 | 755,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 17층 | 735,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 18층 | 757,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 15층 | 755,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 20층 | 780,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 5층 | 710,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2층 | 660,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 7층 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 6층 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 5층 | 690,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 1층 | 620,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 721,833,333원 |
최저가 638,000,000원은 최근 12건 평균 721,833,333원의 88.4%입니다. 평균만 기준으로 하면 83,833,333원 낮은 가격입니다. 최신 거래인 2026년 10월 10층 790,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다.
하지만 이 물건과 가장 직접적으로 비교할 거래는 2026년 5월 1층 620,000,000원입니다. 해당 거래에 비해 이번 최저가는 오히려 18,000,000원 높습니다. 평균에는 고층 거래가 많이 포함돼 있어 단순 평균 대비 할인율이 저층 물건의 실제 할인폭을 과장할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 638,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 말소기준 근저당권을 우선 배당하는 방식으로 산정돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,780,000원 |
| 1. 근저당 · 한국투자저축은행 | 660,000,000원 | 629,220,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,666,644원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,926,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 8,780,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 모의배당이며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 603,391,414원과 모의배당액 629,220,000원은 서로 다른 기준이므로 실제 배당 확정액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 유찰 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 커집니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 전제하에, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 638,000,000원 | 629,220,000원 | 55,372,950원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 510,400,000원 | 502,896,000원 | 181,696,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 408,320,000원 | 401,836,800원 | 282,756,150원 | 0원 |
위 회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오를 그대로 반영한 값입니다. 실제 다음 매각기일·최저매각가격 및 집행비용은 법원 공고로 확인해야 합니다. 각 회차의 인수액 0원은 알려진 권리와 현재 배당계산에 따른 값으로, 미확인 임차권 등의 존재까지 배제하는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 상인초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재해 있으며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 7호선 상동역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2002.09.24 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 도시가스, 난방 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 상동지구 지구단위계획구역에 속합니다. 단지 부지는 대체로 평탄하고, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,919,000원입니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 토지이용 규제. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역, 한강수계 관련 제한지역 등이 기재돼 있습니다. 외국인 등의 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있으므로, 현재의 지정·연장 여부와 매수인에게 적용되는 조건은 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 718세대 아파트로 최근 동일 평형의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 620,000,000원부터 790,000,000원까지 분포해 있어 층과 개별 물건 조건에 따른 차이가 큽니다. 이 사건의 1층 특성을 반영한 매도가격 검토가 필요합니다.
⑤ 단지 경매 이력 — 신건 입찰은 신중하게
다정한마을(삼성)의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 50.0%입니다. 현재 사건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
평균 유찰 횟수가 높지는 않지만, 이것만으로 신건 낙찰 가능성을 단정할 수는 없습니다. 경매물건은 층·상태·점유관계·감정 시점에 따라 경쟁 강도가 달라집니다. 특히 이번 물건은 1층 거래가격과 최저매각가가 근접한 구간이므로 가격 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·임차인 존재 여부와 점유 권원을 확인하고, 대항력 및 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 및 매수인에게 인수되는 권리의 기재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2025.02.27 한국투자저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 1층 시세 검증. 최근 1층 거래가격 620,000,000원과 신건 최저가 638,000,000원을 비교하고, 채광·사생활·소음·향·내부 수리 상태 등을 점검해야 합니다.
- 명도 및 인도. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 낙찰 이후 인도명령 가능 여부와 명도 비용·기간을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 체납액을 확인해야 합니다. 권리상 인수액이 0원이어도 별도의 관리비 부담 가능성은 남습니다.
- 배당액 검토. 근저당 채권최고액 660,000,000원과 신청채권 청구액 603,391,414원을 구분해야 합니다. 현재 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정이므로 실제 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역 지정의 현재 효력과 교육환경 보호구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 최종 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “시세의 88.4%”보다 중요한 것은 1층의 실제 가격
이 사건의 장점은 등기상 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2025년 한국투자저축은행 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 역시 최근 동일 평형 평균과 비교하면 낮아 보입니다. 최저가 638,000,000원은 최근 12건 평균 721,833,333원의 88.4%입니다. 하지만 이 비교에는 결정적인 조건이 빠져 있습니다. 바로 1층이라는 점입니다.
같은 단지의 최근 1층 거래는 620,000,000원으로, 이번 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 평균 대비 할인만으로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 여기에 실제 임대관계도 아직 확인되지 않았습니다.
결론은 권리 구조는 양호하지만, 신건 가격은 신중하게 검토해야 한다는 것입니다. 현장 점유와 임차관계를 먼저 확인하고, 동일 층 거래와 개별 호수 상태를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 유찰 시나리오에서는 가격 부담이 줄어들 수 있지만, 실제 유찰 여부는 알 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 평균 시세 대비 할인율이 아니라, 1층에 얼마를 지불하는 것이 합리적인가에 있습니다.
