인천지방법원 2026타경31264. 경기도 김포시 걸포동 한강메트로자이1단지 104동 25층 2502호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 조현준이며, 등기상 말소기준권리는 2020년 11월 5일 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 경매신청 채권자는 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사로, 등기에는 우리은행이 양도인으로 표시되어 있습니다.
권리의 기본 구조는 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 후순위 스마일캐피탈대부의 근저당권은 2026년 10월 21일 이미 해지에 따른 말소가 등기되어 있습니다. 다만 등기상 근저당 채권최고액 변경 내역과 예상배당 산정에 사용된 금액이 서로 다르다는 점은 확인이 필요합니다. 가격 측면에서도 감정가가 최근 실거래 수준을 웃돌아, 신건 가격 그대로 입찰할 이유는 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 걸포동 1595 한강메트로자이1단지 104동 25층 2502호 도로명주소: 경기도 김포시 걸포2로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 면적 59.95㎡대 · 44층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 조현준 · 2020.11.05 소유권이전 등기 · 거래가액 344,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 576,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 334,342,825원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.05 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 임차인 / 점유 | 확인된 임차인 자료 없음. 다만 감정평가서상 임대관계 미상이며, 현장조사 당시 내부구조 확인 불가로 실제 점유·임대차 여부는 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 매각으로 소멸 예정
등기사항전부증명서에 따르면 2020년 9월 10일 신탁등기와 금지사항등기가 기재되었으나, 해당 등기는 이후 말소되어 있습니다. 2020년 11월 5일 조현준 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
후순위로 설정된 스마일캐피탈대부의 근저당권은 채권최고액 26,000,000원이었으며, 관련 근저당권부채권 질권도 등기되었습니다. 질권은 2026년 2월 26일 말소되었고, 스마일캐피탈대부 근저당권은 2026년 10월 21일 해지에 따라 말소되었습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 매수인이 인수하는 것으로 보아서는 안 됩니다.
2026년 6월 1일에는 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사가 채권자로 표시된 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 경매로 소멸할 권리의 기본 구조와 별개로, 실제 배당에서는 채권양도 관계와 최신 채권액을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 수준을 웃돈다
비교 대상은 한강메트로자이1단지의 동일평형 59.95㎡대 실거래입니다. 전체 12건의 평균은 540,416,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.95㎡ | 25층 | 510,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 10층 | 525,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 16층 | 538,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 11층 | 519,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 39층 | 590,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 25층 | 545,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 31층 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 17층 | 520,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 16층 | 525,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 13층 | 545,000,000원 |
| 2025.03 | 59.95㎡ | 37층 | 568,000,000원 |
| 2025.01 | 59.95㎡ | 34층 | 550,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 59.95㎡대 | 12건 | 540,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡대 | 5건 | 536,400,000원 |
최근 12개월 평균은 536,400,000원, 최신 거래는 2026년 10월 510,000,000원입니다. 반면 감정가와 최저매각가는 모두 576,000,000원으로, 최근 12개월 평균보다 39,600,000원 높고 최신 거래보다 66,000,000원 높습니다.
최저가를 최근 12개월 평균과 비교하면 107.4%, 최신 거래와 비교하면 112.9%입니다. 전체 12건 평균 대비로도 106.6%에 해당합니다. 특히 동일한 25층에서 2026년 10월 510,000,000원 거래가 확인되어, 현재 최저가가 최근 거래 수준보다 높다는 점이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 576,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 8,160,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 182,840,000원 |
| 합계 | - | 576,000,000원 |
배당 산정에 사용된 금액은 집행비용 8,160,000원, 우리은행 근저당권 385,000,000원, 소유자 잔여금 182,840,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당권 변경 등기액 369,410,000원과 산정상 채권액 385,000,000원의 차이를 원본으로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 김포시 걸포동 소재 걸포북변역(김포골드선) 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 상가점포, 농경지, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 걸포북변역이 있어 감정평가서상 교통여건은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 단지 규모. 한강메트로자이1단지는 1,142세대이며, 단지의 준공일은 2020년 8월 11일입니다. 비교 실거래는 전용 59.95㎡대 표본입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 44층 건물 내 25층입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기 및 소방설비가 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 지정기간이 2026년 8월 25일까지로 표시되어 있으므로, 현재 적용 여부는 관할 기관에서 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 특이사항 없음, 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 현장조사 당시 내부구조를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 실제 구조는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 동일평형 거래가 최근 12개월 평균 536,400,000원, 최신 거래 510,000,000원으로 확인됩니다. 최근 거래 추세 -1.3%와 신건 최저가의 시세 초과를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가 상한. 신건 최저가 576,000,000원은 최근 12개월 평균 536,400,000원보다 39,600,000원 높습니다. 최신 거래와 비교해도 66,000,000원 높은 수준이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 정하기보다 최근 거래와 개별 호수의 상태를 기준으로 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -1.3%입니다. 전체 12건 평균만으로 가격을 평가하지 말고 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 비교해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액은 385,000,000원이나, 2023년 변경 등기에는 369,410,000원이 기재되어 있습니다. 최신 등기사항과 채권계산서를 대조해 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 채권양도 확인. 신청채권자는 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사이며, 우리은행이 양도인으로 표시되어 있습니다. 채권양도 관계와 배당권자 표시를 매각 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 임대차·명도 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 임대관계는 미상이고 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유관계를 확인한 뒤 명도 비용과 일정을 판단하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소에 체납 관리비와 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요. 실제 미납액과 부담 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 내부구조, 수리 상태, 누수 여부, 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하세요. 감정평가서에는 내부 확인이 불가능했다고 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 대조하세요. 특히 근저당 변경액과 예상배당 산정액의 차이를 해소해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 경쟁력은 별개”
이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 처리 구조를 파악하기는 비교적 수월합니다. 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 스마일캐피탈대부 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 하지만 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으므로, 인수 추정액 0원만으로 점유·명도 위험까지 없다고 결론 내려서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 더 분명한 경고가 있습니다. 최저가 576,000,000원은 최근 12개월 평균 536,400,000원보다 높고, 최신 거래 510,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -1.3%입니다. 따라서 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 근저당 변경액과 배당 산정의 차이를 확인하고, 실제 점유관계를 조사한 뒤 최근 실거래에 맞는 입찰 상한을 정하는 것이 우선입니다.
권리 구조는 확인 가능하지만, 신건 가격은 보수적으로 판단해야 합니다. 시세 초과, 하락 추세, 미확인 임대차 및 배당 산정액 불일치를 함께 고려할 때 현재 단계에서는 서두르기보다 원본 서류와 현장 확인을 먼저 진행하는 편이 합리적입니다.
