인천지방법원 2026타경31320. 경기도 김포시 통진읍 도사리의 스위트홈 102동 201호, 전용 48.46㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 김선분이며, 2020년 8월 18일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 126,000,000원입니다. 이후 2024년 12월 26일 국민행복기금의 가압류가 설정되고, 2025년 6월 25일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 2026년 6월 4일에는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계만 표면적으로 보면 위험한 물건입니다. 임차권등기 보증금은 127,000,000원으로 최저매각가 116,000,000원보다 큽니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권과 함께 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 따라서 확약이 정상적으로 이행된다는 전제에서는 인수 부담이 실질적으로 해소됩니다. 반대로 확약의 적용 범위나 말소 이행에 문제가 생기면 보증금 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 766-14 스위트홈 102동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 흥신로254번길 40-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.46㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 |
| 건물 사용승인 관련 기준일 | 2014.08.29 (단지 준공 정보) |
| 소유자 | 김선분 (2020.08.18 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 132,107,835원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2024.12.26 국민행복기금 가압류 · 7,438,660원 |
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 · 보증금 127,000,000원 |
| 확약 | 서울보증보험 주식회사 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 임차권은 확약 확인
② 임차인 및 보증기관 권리 분석
한국토지주택공사 명의의 임차권등기 1건이 확인됩니다. 이 신고는 보증기관 관련 권리로 분류되어 실제 거주 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 0명이며, 기관 명의 권리신고는 별도로 분석합니다. 다만 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았고 자세한 임대관계도 확인되지 않았으므로, 실제 점유 및 명도 문제는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
| 명의자 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 관련 신고 건물 전부 · 주택임차권등기 |
127,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 신고 말소동의 확약 |
| 임대차계약일 | 2022.08.03 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.10.14 |
| 주민등록일 | 2024.05.10 |
| 확정일자 | 2022.08.04 |
| 임차권등기 / 배당요구 | 2025.06.25 |
| 보증금 | 127,000,000원 |
| 예상 우선배당액 | 113,576,000원 |
| 원칙적 미배당 보증금 | 13,424,000원 |
| 확약 반영 실질 인수액 | 0원 |
※ 13,424,000원은 확약을 반영하지 않은 원칙적 배당계산상 미배당액입니다. 실제 인수액 0원 판단은 말소동의 확약의 효력, 해당 임차권에 대한 적용 범위 및 말소 이행을 전제로 합니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 그 밖의 미확인 점유자나 독립된 인수권리가 확인되면 별도 위험이 남습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시장보다 높다
스위트홈 102동은 8세대 규모이며, 비교 대상 전용면적은 48.46㎡입니다. 동일 면적 실거래 6건의 전체 평균은 106,833,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 103,666,666원과 가장 최근 거래가 92,000,000원을 우선해서 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 최신 | 48.46㎡ | 3층 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 48.46㎡ | 1층 | 109,500,000원 |
| 2025.03 | 48.46㎡ | 1층 | 109,500,000원 |
| 2024.09 | 48.46㎡ | 4층 | 102,000,000원 |
| 2024.04 | 48.46㎡ | 4층 | 108,000,000원 |
| 2023.04 | 48.46㎡ | 3층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.46㎡ | 3건 | 103,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | 48.46㎡ | 6건 | 106,833,333원 |
전체 실거래 평균은 106,833,333원이지만, 최근 12개월 평균은 103,666,666원으로 더 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세 역시 -5.8%입니다. 즉 이 물건은 상승장을 전제로 감정가를 정당화하기 어려운 상황입니다.
신건 최저가 116,000,000원은 전체 실거래 평균의 108.6%, 최근 12개월 평균의 111.9%입니다. 특히 최신 거래는 2025년 12월의 92,000,000원으로 최저매각가보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,424,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 127,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 국민행복기금 가압류 | 7,438,660원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 신청채권 | 132,107,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 원칙적 보증금 미배당 | 127,000,000원 기준 | 13,424,000원 |
| 확약 반영 매수인 실질 인수 | 말소동의 확약 적용 | 0원 |
집행비용 2,424,000원은 추정치입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 113,576,000원이 보증금 우선배당에 배분되는 계산입니다. 일반 채권자인 국민행복기금과 서울보증보험 주식회사에는 예상배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 원칙적 미배당액과 확약 반영 실질 인수액은 구분해야 합니다.
⑤ 회차별 인수 시뮬레이션
보증금 인수형 물건에서는 낙찰가격 하락만으로 실질취득 부담이 줄어든다고 판단하면 위험합니다. 다음은 말소동의 확약을 반영하지 않은 원칙적 인수 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙적 인수액 | 확약 반영 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 116,000,000원 | 13,424,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 92,800,000원 | 36,270,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 74,240,000원 | 54,496,320원 | 0원 |
반면 확약이 유효하게 적용되면 위 보증금 인수액은 실질 0원이므로 매수인의 취득 부담은 낙찰가격과 부대비용을 중심으로 결정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 마송초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대·단독주택과 공장 등이 혼재하는 국도 주변 농촌지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 도로를 운행하는 시내버스 정류장이 있으며 대중교통 편의는 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다. 남서측 약 4m 포장도로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택이며 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감 등으로 구성되어 있습니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 404,200원/㎡이며, 토지 전체 면적은 430.0㎡입니다. 토지 전체 면적과 해당 호실의 대지권 면적은 구분해서 확인해야 합니다.
- 지목 차이. 공부상 지목은 전이지만 현황은 대입니다. 매각물건명세서에도 해당 내용이 명시되어 있으므로 토지 관련 공부와 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 규제. 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km) 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으나 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대단지 아파트에 비해 매수자층이 제한될 가능성이 있습니다. 최근 거래 추세 -5.8%와 최신 거래가 92,000,000원을 함께 고려하면 향후 매도가격을 보수적으로 가정하는 것이 적절합니다.
- 건물 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않아 관할구청의 건축물현황도를 기준으로 기재되었습니다. 내부 수선 필요 여부와 실제 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서가 한국토지주택공사 명의 임차권의 인수 부담을 실제로 해소하는지, 적용 범위와 조건 및 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 배당요구 확인. 보증금 127,000,000원, 전입일 2024.05.10, 확정일자 2022.08.04, 임차권등기일 2025.06.25를 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 기관 신고 중복 산입 방지. 보증기관 명의 권리신고를 별도의 실제 거주 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 확인된 실제 임차인과 보증기관 관련 신고를 구분해야 합니다.
- 점유자 및 명도 확인. 내부 확인이 이루어지지 않았고 자세한 임대관계도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자를 확인하되, 대항력 여부를 확인할 수 없는 점유자가 있다면 대항력 가능·미상으로 분류하고 추가 조사해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 103,666,666원의 111.9%입니다. 최신 거래가 92,000,000원과 하락 추세 -5.8%도 함께 반영해야 합니다.
- 신건 입찰 신중. 1회 유찰 가정 매각가는 92,800,000원, 2회 유찰 가정 매각가는 74,240,000원입니다. 다만 실제 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 확약의 유효성을 먼저 검증해야 합니다.
- 지목 차이 검토. 토지의 공부상 지목은 전, 실제 이용상태는 대입니다. 지목 관련 행정사항과 대지권 관계를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 상태, 누수·수선 필요 여부 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 부담이 없어도 비싸게 살 이유는 없다”
이 사건의 권리분석은 일반적인 후순위 권리 소멸형보다 복잡합니다. 127,000,000원 보증금의 대항력 있는 임차권이 있고, 신건 예상배당에서는 13,424,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있어, 해당 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수액이 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 이 물건을 가격 면에서도 유리하다고 평가할 수는 없습니다. 현재 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 103,666,666원의 111.9%이며, 최신 거래가격은 92,000,000원입니다. 최근 실거래 추세 또한 -5.8%입니다.
여기에 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약, 내부 미확인에 따른 물건 상태 불확실성, 확약의 실제 효력 확인 필요성까지 고려해야 합니다. 신건 가격에 적극적으로 응찰하기에는 근거가 부족합니다.
결론은 ‘확약 확인이 우선, 가격은 보류’입니다. 확약이 유효하다면 주된 보증금 인수 부담은 해소되지만, 현재 실질취득 부담은 여전히 최근 시세를 웃돕니다. 권리관계의 해소 여부를 확인한 후에도 최근 거래가격과 환금성을 기준으로 입찰 상한을 보수적으로 결정해야 합니다.
