인천지방법원 2026타경31371. 경기도 김포시 마산동 한강동일스위트더파크뷰1단지 602동 2104호, 전용 약 84.96㎡의 아파트입니다. 소유자는 윤대식 씨이며, 등기상 소유권이전의 거래가액은 362,000,000원입니다. 2021년 3월 8일 농협은행주식회사 명의의 근저당권이 설정됐고, 등기된 채권최고액은 444,000,000원입니다. 이후 삼성카드·KB국민카드·서울보증보험의 가압류가 차례로 등기됐고, 2026년 6월 농협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도는 별개입니다. 감정요항표에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 가격 역시 감정가만 보고 판단할 수 없습니다. 같은 단지의 최근 실거래와 비교하면 신건 최저가가 이미 최근 거래 범위를 넘어선 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021년 3월 8일 접수된 농협은행주식회사 명의의 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이며, 이는 담보권의 한도이지 실제 대출잔액이나 현재 채무액과 반드시 일치하는 금액은 아닙니다. 신청채권 청구액은 378,677,181원으로 기재돼 있으므로 실제 배당을 판단할 때는 채권신고액과 피담보채권 잔액을 별도로 확인해야 합니다.

말소기준권리 뒤에 등기된 삼성카드 가압류 5,598,036원, KB국민카드 가압류 8,027,337원, 서울보증보험 가압류 17,164,857원은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 농협은행의 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 낙찰자에게 그대로 인수되는 유형은 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

같은 단지인 한강동일스위트TheParkView1단지의 비교 면적대 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 6월부터 10월까지이며, 최근 거래의 범위와 평균을 함께 살펴보는 것이 적절합니다.

최근 거래가는 400,000,000원~451,000,000원 범위이며, 최근 12개월 평균은 424,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 420,000,000원입니다. 이에 비해 경매 최저가 453,000,000원은 최근 평균보다 28,666,667원 높고, 최신 거래보다 33,000,000원 높습니다. 최근 거래 최고가 451,000,000원과 비교해도 최저가가 2,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)

제시된 배당 시나리오에 따르면 집행비용 6,930,000원과 근저당 배당 444,000,000원이 반영되고, 삼성카드에 2,070,000원이 배당됩니다. KB국민카드와 서울보증보험의 배당액 및 소유자 잔여금은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권 총액 474,790,230원 대비 채권자 배당액 446,070,000원이며, 미배당 채권액은 28,720,230원입니다. 이 미배당액이 매각 후 매수인에게 자동으로 인수된다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 마산동 한강신도시 아파트지대에 위치하며, 은여울중학교 서측 인근입니다. 감정평가에서는 주변 환경을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 교통. 북측으로 김포한강3로가 통과하고 동측 근거리에 마산역이 있으며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 단지 규모. 한강동일스위트더파크뷰1단지는 1,021세대이며, 사용승인일은 2020.12.17입니다. 철근콘크리트 구조의 25층 건물로, 지역난방·엘리베이터·지하주차장 등의 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지이용 및 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등이 기재돼 있습니다. 자연녹지지역 저촉 표기도 있으므로 정확한 적용 범위는 토지이용계획확인서로 확인해야 합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 감정평가 기재상 2026.08.25까지이므로, 현재 적용 여부는 최신 고시를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태 및 공부 일치. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있고, 공부와의 차이도 해당 없음으로 평가됐습니다. 다만 내부 마감과 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,021세대 단지의 최근 실거래 12건은 400,000,000원~451,000,000원 범위이며 평균은 424,333,333원입니다. 현재 최저가가 이 범위를 웃돌기 때문에 단지 규모만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.4회도 함께 고려할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 최저가 453,000,000원은 최근 12개월 평균 424,333,333원과 최신 거래 420,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 최고가 451,000,000원보다도 높은 가격이므로, 신건 최저가 자체를 저렴한 매입가로 간주하지 마세요.
• 임차인·점유관계 확인. 임대내역 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인하고 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하세요. 배당표상 인수액 0원은 임대차 확인을 대신하지 않습니다.
• 실제 채권액 및 배당 재검토. 농협은행 근저당의 채권최고액은 444,000,000원이고 신청채권 청구액은 378,677,181원입니다. 채권최고액과 실제 채무액은 다를 수 있으므로 채권신고액 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 말소기준권리 원본 대조. 2021.03.08 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류의 소멸 여부를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 권리관계를 대조하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 362,400,000원, 2회 유찰 시 289,920,000원입니다. 실제 매각 회차와 최저가는 법원의 진행에 따라 달라지므로, 향후 가격만을 전제로 입찰 결정을 내리지 마세요.
• 취득 부대비용과 관리비. 취득세, 등기 관련 비용, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목 및 점유 해결 비용을 별도로 확인하세요. 예상 취득원가는 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지이용계획확인서와 최신 규제 고시를 확인하세요. 특히 감정평가서에 기재된 토지거래허가구역 지정기간과 현재 적용 상태를 구분해야 합니다.

맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 임대내역 미상이라는 점 때문에 점유·보증금 확인을 생략해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 453,000,000원은 최근 12개월 평균 424,333,333원과 최신 거래 420,000,000원보다 높고, 최근 거래 최고가 451,000,000원도 웃돕니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계돼 있습니다. 현재 자료만으로 신건 가격의 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 임대관계 확인이 선행돼야 한다는 것입니다. 최근 거래를 기준으로 입찰 상한을 설정하고, 실제 점유 및 채권신고 내역을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.