인천지방법원 2026타경31464. 경기도 부천시 원미구 역곡동의 일안타운 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이재화이며, 2022년 1월 12일 거래가 180,000,000원으로 소유권을 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 같은 달 21일 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이후 압류와 경매 관련 등기가 이어졌습니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2022년 1월 21일 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 현재 강제경매 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 둘째, 등재된 임차인 내역이 없더라도 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 배당 가정과 실제 점유·임대차 위험은 구분해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 52-4 일안타운 4층 401호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 지봉로70번길 14 |
| 물건종류 / 전용면적 | 다세대주택 · 49.23㎡ 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물의 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이재화 (2022.01.12. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주정식 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 설정일 2022.01.21. · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 예정
말소기준권리는 2022년 1월 21일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며, 등기에는 2023년 3월 27일 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 기재되어 있습니다. 이에 따라 권리자 명의와 실제 배당관계는 최신 등기부 및 배당요구 내역을 대조할 필요가 있습니다.
기준권리 이후 등재된 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류 및 2026년 6월 23일의 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 조민환의 임의경매개시결정 등기는 2023년 8월 1일 말소된 이력이 있습니다.
② 가격 비교 — 과거 거래 평균보다 낮지만, 현재 시세 메리트는 미확정
확인된 거래사례는 일안타운의 49㎡대 다세대주택 거래 2건입니다. 두 거래 모두 2022년 거래이므로, 2026년 매각기일을 기준으로 현재 시장가격을 확정하는 근거로 사용하기에는 시차가 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 49.67㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 2022.01 | 49.23㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
최저매각가 181,000,000원은 위 거래사례 평균 187,500,000원보다 6,500,000원 낮으며, 평균 대비 약 96.5%입니다. 그러나 거래가격 범위는 180,000,000원부터 195,000,000원까지이고, 가장 최근에 확인된 거래도 2022년 6월입니다. 따라서 과거 거래 평균보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 1.8% 추정) | — | 3,334,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 강제경매개시결정 · 주정식 | 180,000,000원 | 67,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 가정상 채권자 청구액 합계는 290,000,000원이며, 총 예상배당액은 177,666,000원입니다. 채권 미배당액은 112,334,000원으로 산정됩니다. 이 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 별도 인수권리 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시 배당 변화 (제시된 회차별 가정)
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 181,000,000원 | 67,666,000원 | 112,334,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 144,800,000원 | 31,972,800원 | 148,027,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 115,840,000원 | 3,418,240원 | 176,581,760원 |
위 수치는 제시된 매각가별 배당 시나리오입니다. 유찰로 매각가가 낮아지면 채권자 미배당액은 커지지만, 이것만으로 매수인의 실질취득가가 저렴해진다거나 현재 시세보다 유리하다고 판단할 수는 없습니다. 실제 매각대금 배분은 배당순위와 법정 우선권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 1호선 역곡역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 역곡역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·토지. 일안타운은 2003년 11월 19일 준공된 것으로 확인됩니다. 12세대 규모이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 2,190,000원/㎡로 확인됩니다.
- 환금성. 다세대주택의 개별 호수 가격은 면적·층·상태 및 수요에 영향을 받습니다. 확인된 거래가 2건뿐이고 2022년 거래이므로, 현재 매매 시세와 거래 가능성을 추가로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 등재된 임차인 내역이 없더라도 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 확정일자 및 대항력 가능성을 확인하세요.
- 근저당권자 확인. 을구 3번 근저당권은 채권최고액 110,000,000원이며, 2023년 확정채권양도에 따른 권리이전이 기재되어 있습니다. 최신 등기부와 배당요구 내역으로 현재 권리자 및 배당관계를 대조하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래는 2022년 1월과 6월의 2건입니다. 현재 거래사례를 추가로 확인하기 전에는 181,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 배당표의 채권자 미배당액 112,334,000원은 배당 가정상 수치입니다. 이를 매수인 인수액과 혼동하지 말고, 법정 인수사항 및 임대차 관련 위험을 별도로 검토하세요.
- 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액을 확인하고, 실제 점유자가 확인되면 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 거래자료를 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “말소 구조가 명확하다 ≠ 현재 시세보다 저렴하다”
부천 일안타운 401호는 2022년 1월 21일 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 현재 강제경매 등기가 매각으로 소멸할 예정인 물건입니다. 매각가 181,000,000원을 가정한 배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되지만, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점은 별도의 확인 과제로 남습니다.
가격 측면에서는 최저가가 2022년 거래사례 평균보다 6,500,000원 낮지만, 확인된 거래는 2건뿐이고 모두 오래된 자료입니다. 이를 현재 시세보다 저렴하다는 근거로 삼기에는 부족합니다. 권리의 말소 구조는 검토 가능하지만, 가격 메리트와 실제 인수 위험은 추가 확인이 필요합니다. 최신 시세와 임대차·점유관계를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 우선입니다.
