수원지방법원 2025타경1316. 동탄2신도시 영천동에 있는 에스에이치타임스퀘어 제1동 제4층 제403호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 322,000,000원, 첫 매각기일의 최저가도 같습니다. 소유자는 이치주이며, 2018년 설정된 국민은행 근저당권이 경매의 말소기준입니다. 이후 여러 카드사 채권과 공공기관 압류가 뒤따랐고, 국민은행의 임의경매개시결정으로 매각절차가 진행되고 있습니다.
이 물건의 주의점은 근저당권 자체보다 점유관계와 대지권에 있습니다. 현황조사에는 여러 법인 임차인이 등장하고, 일부는 같은 403호 전체 또는 일부 면적을 사용한다고 기재되어 있습니다. 대부분의 신고일은 말소기준권리보다 늦지만, 주식회사 하나파트너스와 씨엠일의 대항력 여부는 미상입니다. 이 두 기록을 정리하지 않은 상태에서 낙찰자의 최종 부담을 0원이라고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 635 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 감정평가상 이용상태 | 공장(기타공장) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 15층 중 4층 |
| 소유자 | 이치주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 161,964,483원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 대지권 | 미등기 · 평가 및 매각에 포함 |
| 임차 관련 기록 | 7건 (실제 독립 임차인 수 및 중복관계 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
핵심은 2018.10.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 237,600,000원이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2020년 진용대 명의로 설정됐던 채권최고액 30,000,000원의 후순위 근저당권은 2024.06.13 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 근저당권이나 별도 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 미상 점유를 해소해야 한다
임차 관련 기록은 총 7건입니다. 그중 5건은 말소기준권리 이후 신고로 대항력이 없는 것으로 분류되었고, 2건은 신고일 등을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상 상태입니다. 법인 임차인이 포함된 근린·공장 용도 물건이므로 실제 점유, 사업자등록 등 법정 요건도 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 사용 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
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주식회사 씨엠일렉(이학수)
403호 · 73.3200㎡ · 월차임 800,000원
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2024.09.09 | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
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주식회사 메디랩스(최종서)
403호 일부 · 10.0000㎡ · 월차임 1,000,000원
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2024.10.07 | 5,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
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주식회사 이투피엠씨(이치주)
403호 · 73.3200㎡ · 월차임 900,000원
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2024.07.02 | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
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주식회사 하나파트너스(장진)
403호 · 113.1700㎡ · 월차임 800,000원
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미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
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주식회사 골든프레임(박홍섭)
403호 · 73.3200㎡ · 월차임 900,000원
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2021.03.17 | 10,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
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무한홀딩스 주식회사(송병섭)
403호 · 20.0000㎡ · 보증금 및 월차임 미상
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2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
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씨엠일
매각물건명세서상 주거 사용 기재 · 다른 임차 기록과의 동일성 미확인
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미상 | 미상* | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
* 씨엠일은 보증금 0원으로 기재된 부분이 있으나 동시에 보증금 미상으로 분류되어 있어 실제 금액 확인이 필요합니다. 기록상 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 임차인은 없습니다. 이름이 유사한 임차 기록 사이의 중복 여부도 확정되지 않았으므로 실제 독립 임차인 수와 보증금 합계는 현장 및 원본 확인이 필요합니다.
따라서 배당모형의 매수인 인수 0원은 현재 계산상의 가정입니다. 특히 미상 점유자의 권리 성립 여부에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 임차인의 배당요구 여부 및 우선변제권 역시 확정되지 않았으므로, 예상배당과 실제 인수관계를 구분해서 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 시세 판단보다 권리 확인이 먼저
현재 최저매각가는 322,000,000원으로 감정가와 같습니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다.
| 회차별 가정 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 322,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 80% | 257,600,000원 | 11,339,521원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 64% | 206,080,000원 | 62,138,241원 | 0원* |
* 회차별 인수액 0원은 임차인의 선순위 대항력이나 별도 인수권리가 없다는 계산상 가정입니다. 대항력 미상 임차인의 실제 권리에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당은 제공된 배당 시나리오 기준이며 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,308,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 237,600,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,203,988원 | 8,203,988원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,219,767원 | 8,219,767원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,509,366원 | 10,509,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 52,158,879원 |
신건 최저가 322,000,000원을 매각대금으로 가정한 계산입니다. 집행비용 5,308,000원을 먼저 공제하고, 국민은행 근저당 및 세 카드사 가압류 채권을 반영하면 소유자 잔여금은 52,158,879원으로 계산됩니다.
다만 국민은행의 경매 신청 청구금액은 161,964,483원인 반면, 배당모형은 근저당 채권최고액 237,600,000원을 전액 배당액으로 사용합니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액과 같지 않으므로 실제 배당액을 확정적으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 대지권 미등기 — 반드시 확인할 특이사항
이 문구는 대지권이 경매평가와 매각 대상에 포함되어 있다는 근거이지만, 대지권 등기가 이미 완료되어 있다는 뜻은 아닙니다.
- 공급계약서 확인. 토지와 건물의 공급·분양관계 및 매각 대상에 포함된 권리 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대지권 등기 가능성. 소유권 취득 이후 대지권 등기 절차와 추가 서류, 비용, 장애사유가 있는지 확인해야 합니다.
- 토지 권리관계. 대지권 미등기 상태에서 토지 관련 권리 및 등기상 제한사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 향후 매수인이 다시 처분하거나 금융기관 담보대출을 이용할 때 대지권 미등기 상태가 미치는 영향을 확인해야 합니다.
대지권 미등기라는 사실만으로 토지 사용권이 없다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 공급계약서가 존재한다는 사실만으로 향후 등기 절차에 문제가 없다고 확정할 수도 없습니다. 권리 취득 및 등기 가능성에 관한 원본 확인이 입찰 전 필수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 동탄2신도시 내 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 및 주차설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 동측 약 50m, 남측 약 40m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 장방형의 대체로 평탄한 토지로, 공장·근린생활시설·업무시설 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 6,696.4㎡, 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 공장(기타공장)으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 주변에 업무·근린시설 수요 기반이 존재하더라도 개별 호실의 거래가격, 임대수익, 공실위험을 검증하지 못한 상태입니다. 따라서 환금성을 양호하다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 여부. 하나파트너스와 씨엠일의 실제 점유 개시일, 전입·사업자등록 등 대항요건, 임대차계약서 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 무한홀딩스의 미상 보증금 및 씨엠일의 보증금 기재를 확인하고, 실제 임차인별 반환채무와 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 중복 점유 확인. 씨엠일과 씨엠일렉의 동일성, 여러 법인의 403호 사용관계, 실제 독립 임차인 수를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부. 임차인별 배당요구, 우선변제권 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 대지권 등기. 공급계약서, 토지 관련 등기, 대지권 취득 및 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 공장(기타공장) 이용상태를 건축물대장 및 실제 현장과 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 내 유사 호실의 거래사례와 임대차 조건을 확인하고, 현재 최저가 322,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 압류 및 배당. 국민건강보험공단·화성시의 체납채권과 배당 우선순위를 확인하고, 국민은행 실제 채권액도 대조해야 합니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납액, 실제 사용 법인, 점유자별 명도 협의 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 계약서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 말소와 실제 인수 위험은 별개다”
이 물건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2018년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권·가압류·압류 등이 정리되는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 임차 관련 기록 7건 중 대항력 미상 2건이 남아 있습니다. 그중 하나는 보증금과 신고일도 명확하지 않고, 다른 하나는 보증금 10,000,000원이 확인되지만 대항력 여부가 정리되지 않았습니다. 여러 법인의 점유관계도 복잡합니다.
대지권이 미등기 상태인 점도 별도 확인이 필요합니다. 매각에 포함된다는 기재는 긍정적인 근거이지만, 등기 가능성과 관련 비용을 확정해 주지는 않습니다. 여기에 실거래 시세 비교까지 어려워 322,000,000원이라는 신건 가격에 투자상 이점이 있는지 판단할 수 없습니다.
따라서 현재 결론은 “말소관계는 명확하지만, 임차인·대지권·가격 검증 전 입찰 보류”입니다. 대항력 미상 점유를 해소하고 대지권 등기 가능성을 확인한 뒤에야 실질취득비용과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
