수원지방법원 2025타경1481. 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 156-2에 있는 상부그린맨숀 비동 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김수미이며, 2014년 5월 22일 매매로 취득한 거래가액은 60,000,000원입니다. 이번 경매는 국민은행이 신청한 임의경매로, 감정가와 최저매각가는 모두 72,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2018년 4월 5일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 67,200,000원으로 말소기준권리에 해당하고, 이후 설정된 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 송영득 씨가 임차인으로 기재되어 있지만, 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦은 2019년 11월 7일입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인 관련 배당 가능성까지 확정된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리 156-2 비동 3층 301호 도로명주소: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 부곡로 2-8 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 집합건물 · 비동 3층 301호 |
| 소유자 | 김수미 (2014.05.22. 매매 취득, 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사국민은행 / 50,290,921원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.05. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 67,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 비교대상 단지 | 상부그린맨숀(6,7동) · 19세대 · 1994.05.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 권리와 임차인 확인
핵심은 국민은행 근저당권보다 늦은 권리의 처리입니다. 2018년 근저당권 이후인 2025년 7월 21일 임의경매개시결정과 2025년 11월 14일 농협은행 가압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 과거의 가압류 및 근저당권 중 일부는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영득 | 2019.11.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않아 보증금을 중복 합산하지 않았습니다. 다만 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 상태이므로 원본 서류에서 임대차 조건과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 판정과 실제 점유자의 인도 문제는 별개이므로 현장 점유 상태도 점검할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래는 7,400만원, 표본은 제한적
비교대상은 상부그린맨숀(6,7동)의 거래 6건입니다. 비교 표본의 면적은 49.33~52.13㎡이며, 최신 거래는 2026년 7월 49.33㎡, 3층의 74,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 최신 거래를 현재 시세 전체의 대표값으로 단정하지 않는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.33㎡ | 3층 | 74,000,000원 |
| 2025.03 | 50.85㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 2025.01 | 50.85㎡ | 4층 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 49.33㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2023.03 | 52.13㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 49.33㎡ | 3층 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | 6건 | - | 67,000,000원 |
최저가 72,000,000원은 최신 거래 74,000,000원의 97.3%입니다. 반면 전체 거래 6건 평균인 67,000,000원보다 7.5% 높습니다. 거래 데이터에 산출된 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +12.8%이지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 상승 추세의 지속 여부는 추가 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,494,322원 | 3,104,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에 따르면 집행비용 추정액 1,696,000원과 국민은행 근저당권 배당액 67,200,000원을 반영한 뒤 농협은행 가압류에는 3,104,000원이 배당됩니다. 채권자 청구액 합계 75,694,322원 중 예상 배당액은 70,304,000원으로, 채권자 미배당액은 5,390,322원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 포곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 연립주택·다세대주택·전·답·공원 등이 있습니다. 평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 버스정류장이 있습니다. 평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 장방형으로 기재되어 있으며, 토지면적은 504.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·비행안전제3구역(헬기) 등 각종 지정사항이 포함되어 있습니다. 실제 이용 및 관련 제한은 해당 관청과 원본 토지이용계획으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교대상 상부그린맨숀(6,7동)은 19세대이며 1994년 준공입니다. 최근 12개월 거래가 1건으로 확인되어, 거래 빈도와 해당 호수의 상태를 추가로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 송영득 씨의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본, 임대차 관련 자료, 배당요구 여부를 확인하고 소액임차인 최우선변제 가능성도 별도로 검토하세요.
- 국민은행 채권액 대조. 신청채권액 50,290,921원과 근저당권 채권최고액 67,200,000원은 서로 다른 수치입니다. 실제 잔존 채무액과 배당요구액을 채권계산서로 확인하세요.
- 농협은행 가압류. 청구금액 8,494,322원 중 예상 배당액은 3,104,000원입니다. 미배당액은 매수인 인수액과 별개인 채권자 배당 부족분이므로 혼동하지 마세요.
- 동호수 일치 여부. 매각물건명세서 비고에는 외벽에 숫자 동표시만 있고 알파벳 표기가 없으며, 상부주택 B동이 상부그린맨숀 6동으로 통칭된다고 기재되어 있습니다. 현장 표기, 건축물 현황도, 등기상 비동 3층 301호가 일치하는지 확인하세요.
- 내부 구조와 점유. 건축물 현황도가 상세하지 못해 직접 방문하여 내부구조를 목측으로 도시했다는 비고가 있습니다. 실제 내부 구조, 점유자, 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 7,200만원은 최신 거래 7,400만원보다 낮지만 전체 거래 평균 6,700만원보다 높습니다. 면적·층·내부 상태를 조정하지 않은 단순 비교만으로 시세 메리트를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서, 토지이용계획을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수액 0원 산정”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 2018년 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 실제 임차인 1명은 기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판정되므로 매수인 인수액은 현재 0원으로 산정됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이라 임차인 배당 가능성 및 점유·인도 문제까지 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
가격 역시 단순하지 않습니다. 최저가 7,200만원은 최신 거래 7,400만원의 97.3%이지만, 전체 6건 평균 6,700만원보다 높고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 임차인 확인과 실제 시세 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 입찰 전 보증금·확정일자·배당 자료, 채권액, 동호수 일치 여부를 확인하고 보수적인 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.
