수원지방법원 2025타경1560. 수원시 장안구 천천동 비단마을현대성우,우방아파트 713동 16층 1605호가 경매에 나왔습니다. 지하 1층·지상 23층 건물에 위치한 아파트로, 감정가는 962,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이어서 최저매각가도 감정가와 같습니다.

등기부를 보면 소유자는 박경숙이고, 현재 경매의 기초가 되는 권리는 2014년 4월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 등기상 채무자는 주식회사옥스비입니다. 국민은행이 2025년 8월 6일 임의경매를 신청했고, 이번 사건의 청구액은 281,528,591원입니다.

과거 한미은행과 한국씨티은행의 근저당권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 근저당권은 국민은행의 권리이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 다만 실제 점유자와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

핵심은 2014.04.28 국민은행 근저당권입니다. 말소기준권리의 채권최고액은 360,000,000원으로, 현재 최저매각가 962,000,000원보다 작습니다. 이 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 0원 추정, 점유는 미확인

현재 확인된 임차인 신고 내역은 0건입니다. 이에 따른 예상배당에서는 매수인 인수금액이 0원으로 계산됐습니다.

그러나 감정평가 당시 관계인이 부재했고 출입문이 닫혀 있어 내부조사를 진행하지 못했습니다. 외부관찰·탐문·공부상 도면 확인을 통해 조사했으며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.

• 전입세대 확인. 실제 전입세대 및 점유자의 존재를 확인하고, 필요한 경우 전입일과 점유 개시 시점을 대조해야 합니다.
• 임대차 확인. 임차인이 발견되면 보증금·확정일자·대항력·우선변제권을 별도 분석해야 합니다.
• 명도 가능성. 소유자 또는 제3자가 점유 중일 수 있으므로 현장조사와 명도비용 검토가 필요합니다.
• 내부 상태. 내부조사가 이루어지지 않아 수리 상태와 실제 이용 상황은 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 962,000,000원은 적정한가?

최저매각가는 962,000,000원이고, 현재 감정가와 동일합니다. 다만 동일 단지·유사 면적의 실거래 비교치가 확인되지 않아 감정가가 최근 시세보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 그 금액과 실제 최근 거래가격을 비교해야 합니다.

유찰 시나리오는 예정 매각가를 기준으로 한 가정이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 권리 및 배당 추정 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 962,000,000원 가정)

신건 최저매각가 962,000,000원을 기준으로 집행비용 12,020,000원과 국민은행 근저당 채권최고액 360,000,000원을 반영하면 소유자에게 돌아갈 잔여금은 589,980,000원으로 추정됩니다.

국민은행의 경매 청구액은 281,528,591원이지만, 예상배당에서는 근저당 채권최고액 360,000,000원을 적용했습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당요구·우선채권 등에 따라 달라질 수 있으므로 360,000,000원 전액이 실제로 지급된다고 확정할 수는 없습니다.

집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 소유자 잔여

유찰 시 최저매각가가 내려가면 국민은행에 대한 예상배당은 세 시나리오 모두 360,000,000원으로 동일하지만, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 줄어듭니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 장안구 천천동 소재 천천고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장과 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 2002.06.04 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 승강기·소화전·급배수설비·위생설비·지역난방방식의 개별난방설비, 지상 및 지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 남동측·남서측·북서측에서 포장도로와 접합니다. 토지는 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(천천2지구)이며, 교육환경 보호 관련 상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부조사가 실시되지 않았으므로 실제 시설·수리 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트라는 용도와 주변 주거환경은 확인되지만, 최근 실거래 및 가격 추세를 확인하지 못해 구체적인 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래가격과 현재 매물을 비교해 감정가 962,000,000원의 적정성을 먼저 검토하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 임대관계 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인, 매각물건명세서 검토를 통해 실제 점유자를 파악해야 합니다.
• 대항력 판단. 임차인이 발견되면 전입일·점유 개시일·확정일자·보증금과 2014.04.28 말소기준권리의 선후관계를 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 설비·누수·수리 필요성과 추가 비용을 점검해야 합니다.
• 채권액 확인. 국민은행의 경매 청구액 281,528,591원과 근저당 채권최고액 360,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채권 잔액과 배당 관계를 구분해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 미납 관리비가 있는지 확인하고, 공용부분에 관한 승계 가능 비용을 검토하세요.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 769,600,000원, 2회 유찰 시 615,680,000원이라는 가정 가격을 실제 최근 시세와 비교해 입찰 여부를 결정하세요.
• 입찰 보증금 및 절차. 매각기일 2026.11.10에 앞서 법원 매각공고의 입찰보증금·기일·특별매각조건을 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 대조하고, 입찰 전 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리구조는 양호, 가격·점유는 확인 후 판단”

수원지방법원 2025타경1560은 2014년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 경매 사건입니다. 과거 금융기관 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 근저당권과 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.

최저매각가 962,000,000원을 기준으로 한 배당 추정에서도 국민은행 근저당 채권최고액 360,000,000원을 전액 배당하고 589,980,000원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 임대관계가 미상이고 내부조사가 이루어지지 않았다는 점은 반드시 해결해야 할 확인 사항입니다. 또한 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 만큼 신건 가격이 유리하다고 판단할 근거도 부족합니다.

결론은 ‘권리상 양호, 점유와 가격은 검증 필요’입니다. 말소기준권리와 배당구조는 긍정적이지만, 실제 점유관계 확인과 실거래 시세 비교를 마친 뒤 입찰가격을 정하는 것이 합리적입니다.