수원지방법원 2025타경1814. 경기도 수원시 장안구 연무동의 연무베르디움 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 203,000,000원이며, 매각기일은 2026년 11월 10일입니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 209,000,000원에 대한 우선변제 배당이 전액 이루어지지 않을 것으로 예상되어, 매수인에게 보증금 잔액이 인수될 수 있기 때문입니다.

현재 회차의 예상 배당에서는 집행비용 3,642,000원을 먼저 반영하고 임차인에게 199,358,000원을 배당합니다. 보증금에서 부족한 9,642,000원이 매수인 인수 예상액입니다. 따라서 입찰가격 203,000,000원만이 아니라 인수액을 합산한 212,642,000원을 기준으로 취득 부담을 검토해야 합니다. 이는 배당 추정에 따른 계산이며 실제 배당액과 인수액은 절차상 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차보증금이 핵심

말소기준권리는 2023년 1월 6일 수원시 압류입니다. 등기부상 2020년 11월 5일 설정된 광남새마을금고 근저당권 2건은 2021년 5월 7일 해지로 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이미 말소된 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 구조로 보아서는 안 됩니다.

임차인 백승혁의 임대차계약일은 2021년 2월 25일, 확정일자는 2021년 3월 4일, 점유개시일은 2021년 5월 8일, 전입신고일은 2021년 5월 14일입니다. 전입신고일은 기준권리인 수원시 압류일보다 앞서므로, 자료상 해당 임차인은 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 대상입니다.

주택임차권등기 자체의 등기일은 2023년 2월 15일로 기준권리 이후입니다. 다만 원래 임대차계약과 점유개시 및 전입이 기준권리보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 을구 순위 4번 주택임차권등기와 보증금 209,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 임차권등기일만을 근거로 임차인의 권리가 매각으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

실제 임차인 1명(백승혁)으로 분석했습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 임차인 중복 합산은 적용하지 않았습니다. 임차인과 신청채권자가 같은 이름으로 나타나는 점은 별도의 권리관계 검증 사항입니다.

② 가격 구조 — 유찰될수록 커지는 보증금 인수액

이 물건은 최저매각가와 임차보증금이 비슷하지만, 낙찰가가 내려간다고 해서 총취득 부담까지 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 배당에서 회수하지 못한 임차보증금 잔액이 커질 수 있기 때문입니다. 아래는 제시된 회차별 매각가와 인수 예상액을 합산한 비교입니다.

실질취득액은 각 시나리오의 매각가와 제시된 인수 예상액을 합산한 값입니다. 실제 배당과 인수액은 집행비용, 배당 순위 및 법원 절차상 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 이 수치만으로 시장 시세 대비 저렴 여부를 단정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

예상배당 기준으로 임차인 보증금 부족분은 9,642,000원입니다. 주택도시보증공사 가압류와 강제경매 신청채권의 청구액은 각각 제시된 예상배당에서 배당액 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았을 수 있으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창용중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물·이용상태. 철근콘크리트구조 경사지붕의 지상 5층 건물이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 다락 평가. 건축물현황도상 다락 28.44㎡가 옥탑에 소재하며 감정평가에 포함되었습니다. 실제 현황과 평가 범위가 일치하는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등 관련 지정도 병기되어 있어 대상자·용도·기간별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건물 상태. 감정평가에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 현황과 건축물현황도는 별도로 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수액을 포함해 자금계획 수립. 현재 회차의 예상 인수액 9,642,000원을 최저매각가 203,000,000원에 더한 실질취득액 212,642,000원을 기준으로 검토하세요. 취득 관련 세금·비용은 별도로 계산해야 합니다.
• 임차인 권리의 원본 대조. 임대차계약일 2021.02.25, 확정일자 2021.03.04, 점유개시일 2021.05.08, 전입신고일 2021.05.14와 배당요구 내용을 계약서·주민등록 자료·현황조사서로 확인하세요.
• 백승혁의 두 가지 지위 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 이름으로 기재되어 있습니다. 보증금 채권과 신청채권의 발생 근거, 실제 보증금 지급내역 및 중복 여부를 확인하고, 가장임차인 의심 메모를 확정 사실로 간주하지 마세요.
• 유찰 시나리오 재계산. 제시된 1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서는 최저가가 하락해도 인수 예상액이 증가합니다. 실제 매각 회차의 최저가와 배당 추정을 다시 산정해 총취득 부담을 비교하세요.
• 다락 및 실제 현황 확인. 옥탑 다락 28.44㎡가 평가에 포함되어 있으므로 건축물현황도와 현장 상태를 대조하세요.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약허가구역 등 기재된 지정의 적용 대상과 기간을 관할 기관 및 원본 자료로 확인하세요.
• 배당표와 말소 범위 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서의 최신 내용을 대조하고, 당해세·최우선변제·집행비용 등 배당에 영향을 주는 사항을 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 인수 포함 실질취득액”

수원 2025타경1814는 대항력 있는 임차인 백승혁의 보증금 209,000,000원이 핵심인 물건입니다. 현재 최저매각가 203,000,000원으로 매각될 경우 예상 배당액은 199,358,000원이며, 미배당 잔액 9,642,000원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 이를 합산한 현재 회차 실질취득액은 212,642,000원입니다.

유찰로 최저매각가가 내려가더라도 보증금 미배당액이 증가하여 실질취득 부담은 약 2.12억 원 수준으로 유지되는 시나리오입니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 이름으로 등장하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 확인 필요 사항도 있습니다.

결론은 인수액과 임차인 권리관계를 확인하기 전까지 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 입찰가만으로 메리트를 판단하지 말고, 인수 포함 총취득비용과 원본 서류 확인을 선행해야 합니다.