수원지방법원 2025타경1977. 수원시 권선구 구운동의 더갤러리 가동 2층 203호, 도시형생활주택 단지형 다세대주택입니다. 소유자는 장현환이며, 등기부에는 2021년 6월 21일 매매를 원인으로 한 소유권이전과 거래가액 220,000,000원이 기재되어 있습니다. 현재 매각 대상은 감정가와 최저매각가가 모두 222,000,000원인 신건입니다.

가장 중요한 임차인은 박진희입니다. 임대차계약일은 2021년 4월 26일, 확정일자는 2021년 6월 1일, 전입신고와 점유개시일은 2021년 6월 15일입니다. 보증금은 220,000,000원이고, 2024년 1월 18일 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 제공된 권리판정에서는 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분류되어 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

따라서 최저매각가만 보고 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 현 회차에서도 집행비용 추정액이 배당재원에서 빠지면서 보증금 부족분이 발생합니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄어들어 매수인 인수액이 급증합니다. 입찰가와 인수액을 합친 실질취득비용을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당액이 핵심

등기상 과거 근저당권은 설정 이력이 있지만 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 분석상 기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 국민건강보험공단 압류이며, 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 이후 수원시 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 기준권리보다 앞선 임차인의 대항력은 별개입니다. 박진희의 전입·점유개시일은 2021년 6월 15일로 기준권리인 압류일보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로, 보증금 전액이 배당되지 않는 경우 매수인 인수 가능성을 우선적으로 검토해야 합니다. 임차권등기가 경매로 말소될 수 있다는 사정만으로 보증금 잔액의 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

임차인 현황

② 낙찰가별 인수 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 부담은 남는다

매각물건명세서에는 대항할 수 있는 주택임차권등기가 기재되어 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 추정액 3,908,000원을 먼저 반영하면 보증금 220,000,000원 중 218,092,000원이 배당되고, 1,908,000원이 부족합니다.

실질취득 예상액은 각 시나리오의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 계산값입니다. 인수액은 제공된 시나리오의 집행비용 추정 및 배당 가정에 따른 것으로, 실제 배당표와 비용에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)

신청채권자 박진희와 임차인 박진희가 동일인으로 기재되어 있습니다. 위 신청채권 청구금액 220,000,000원은 임차보증금과 별개인 채권인지 확인이 필요하며, 확인 전에는 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 수원시 권선구 구운동 소재 일월초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·연립·다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층입니다. 기본적인 위생·급배수, 난방, 승강기 및 주차장 시설이 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 가장형 평지로 공동주택 부지에 이용되고 있으며, 서측으로 폭 8~10m 소로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역·제한. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 해당 규제의 실제 적용 여부와 허가 필요성은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있으나, 내부구조와 상태는 재확인이 요구됩니다. 임대관계 역시 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 환금성·시세. 다세대주택의 개별 호수와 실제 내부 상태를 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 또는 유찰 후 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유, 전입 내역, 확정일자 및 배당요구서를 서로 대조하세요. 박진희가 강제경매 신청채권자와 동일인으로 기재된 이유와 청구원인을 확인해야 합니다.
• 인수액 계산. 현 회차 예상 인수액 1,908,000원만 보지 말고, 1회 유찰 시 45,686,400원, 2회 유찰 시 80,709,120원으로 늘어나는 시나리오를 자금계획에 반영하세요.
• 주소와 동·호수 대조. 사건 소재지의 ‘가동’과 등기사항전부증명서의 ‘제가동’ 표기가 다릅니다. 실제 매각 대상의 동일성을 확인하기 전에는 입찰을 진행하지 않는 것이 안전합니다.
• 기준권리와 말소 범위. 2022년 8월 12일 국민건강보험공단 압류를 기준으로 판단한 권리 흐름과 이후 압류·강제경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 실제 배당 재검토. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 최우선변제 등 미반영 항목이 있습니다. 배당표가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 시세·상태 확인. 동일 건물 또는 인근의 최근 실거래, 내부 상태, 관리비 체납 및 실제 점유관계를 확인하세요. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 적정 가격이라고 볼 수 없습니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수 부담은 커진다”

수원 2025타경1977은 대항력 있는 임차인 박진희의 보증금 220,000,000원이 핵심인 다세대 경매입니다. 신건 매각가 222,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 보증금 중 1,908,000원이 부족하고, 이 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 유찰 시 예상 인수액은 더 커져 실질취득 예상액이 약 2.23억원대로 유지됩니다.

여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 기재된 점, 사건 소재지와 등기부상 동 표기가 다른 점까지 확인 과제로 남습니다. 어느 쪽도 사실 확인 없이 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 입찰 판단은 최저가보다 임차보증금의 실제 배당·인수 범위와 임대차 실체 확인이 먼저입니다. 시세 근거와 원본 서류를 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가하지 않는 것이 타당합니다.