수원지방법원 2025타경55054. 경기도 용인시 수지구 상현동의 성복역금호베스트빌 509동 20층 2001호가 경매 대상입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 842,000,000원이며, 매각기일은 2026년 11월 10일입니다. 등기상 현재 소유자는 채인영이고, 경매 신청채권자는 오릭스캐피탈코리아 주식회사입니다.
이 사건은 가격과 권리를 따로 판단해야 하는 물건입니다. 시세 자료만 보면 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 등기상 말소기준권리인 우리은행 근저당 이후 오릭스캐피탈 근저당과 여러 압류·가압류가 이어져 있습니다. 매각 시 소멸할 것으로 표시된 후순위 권리와 별개로, 점유자 임대차의 세부 조건 및 실제 배당 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 867 성복역금호베스트빌 509동 20층 2001호 도로명주소: 경기도 용인시 수지구 심곡로 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지상 20층 건물 중 20층 2001호 · 아파트로 이용 중 |
| 시세 비교 면적 | 129.948㎡ 기준 · 거래 표본 면적 125.58㎡ 및 129.95㎡ |
| 소유자 | 채인영 · 2021.03.24 채희정에서 성명 변경 |
| 감정가 / 최저가 | 842,000,000원 / 842,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 오릭스캐피탈코리아 주식회사 / 438,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.20 · 을구 12번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 380,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준, 후순위 권리는 매각 소멸 예정
말소기준권리는 2018년 4월 20일 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 380,600,000원입니다. 그 이후 2022년 6월 24일 설정된 오릭스캐피탈 근저당권의 채권최고액은 525,600,000원입니다. 오릭스캐피탈은 2025년 3월 12일 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위로 표시된 가압류 및 압류는 매각으로 소멸할 것으로 기재되어 있으나, 실제 말소 여부와 배당순위는 매각물건명세서 및 최신 등기부로 대조해야 합니다.
임차인 현황
| 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리 표시 | 조사 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 2025.03.04 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 | 현황조사·매각물건명세서에 기재. 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 임대차계약 확인 필요. |
* 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 임대차계약 내용이 미상인 만큼 이 수치를 실제 인수액의 확정값으로 해석해서는 안 됩니다. 임차인의 우선변제 여부와 배당요구 상황도 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지만, 점유·배당 확인이 먼저
성복역금호베스트빌의 시세 비교 지표를 보면 최근 12개월 평균 거래가는 896,714,285원, 최신 거래는 940,000,000원입니다. 현재 최저가 842,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.9%이며, 전체 거래 평균 867,583,333원과 비교해도 낮습니다. 최근 거래 추세는 +8.5%로 표시되어 있어 하락 추세로 판단할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 129.95㎡ | 12층 | 940,000,000원 |
| 2026.06 | 125.58㎡ | 11층 | 970,000,000원 |
| 2025.12 | 125.58㎡ | 3층 | 895,000,000원 |
| 2025.09 | 125.58㎡ | 8층 | 872,000,000원 |
| 2025.08 | 125.58㎡ | 19층 | 850,000,000원 |
| 2025.07 | 125.58㎡ | 17층 | 875,000,000원 |
| 2025.07 | 129.95㎡ | 17층 | 875,000,000원 |
| 2025.06 | 125.58㎡ | 11층 | 874,000,000원 |
| 2025.04 | 125.58㎡ | 15층 | 830,000,000원 |
| 2025.04 | 125.58㎡ | 15층 | 830,000,000원 |
| 2025.03 | 125.58㎡ | 17층 | 792,000,000원 |
| 2024.12 | 125.58㎡ | 7층 | 808,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 867,583,333원 |
시장 지표상 최근 12개월 평균은 896,714,285원이며, 최신 거래는 940,000,000원입니다. 전체 12건 평균과 최근 12개월 평균은 집계 기준이 다르므로 구분해서 봐야 합니다. 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실은 가격 검토에 긍정적이지만, 거래 면적과 층, 개별 호수 상태의 차이를 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 842,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 10,820,000원 | 매각가의 약 1.3% 추정 |
| 을구 12번 · 우리은행 근저당 | 380,600,000원 | 380,600,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 19번 · 오릭스캐피탈 근저당 | 525,600,000원 | 450,580,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 5번 · 국 가압류 | 84,494,168원 | 0원 | 미배당 |
| 갑구 6번 · 삼성카드 가압류 | 34,025,838원 | 0원 | 미배당 |
| 갑구 8번 · 롯데카드 가압류 | 31,142,115원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
위 배당표의 채권자 총 청구액은 1,055,862,121원, 예상 채권자 배당액은 831,180,000원, 미배당 추정액은 224,682,121원입니다. 집행비용은 별도 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 용인시 압류도 등기상 확인되므로 실제 세금 및 배당 관계를 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 확대
아래 금액은 제공된 회차별 배당 시뮬레이션입니다. 유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자 배당액이 감소하고 미배당액은 커지는 구조입니다. 이는 채권자 배당에 관한 추정이며, 실제 낙찰가나 배당 결과를 보장하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 842,000,000원 | 831,180,000원 | 224,682,121원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 673,600,000원 | 664,464,000원 | 391,398,121원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 538,880,000원 | 531,091,200원 | 524,770,921원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재사항 기준)
- 입지. 용인심곡초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재된 지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 수월하고, 인근 노선버스 정류장과 근거리의 성복역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 건물의 20층 2001호이며, 사용승인일은 2002.12.04입니다. 승강기·소화전·급배수·위생설비 및 주차시설 등이 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 성복역금호베스트빌은 890세대로 표시되어 있습니다. 실거래 표본에는 125.58㎡와 129.95㎡ 면적의 거래가 포함되어 있어, 실제 대상 호수와 면적·층 조건을 맞춰 비교해야 합니다.
- 토지이용 규제. 제3종일반주거지역으로 기재되어 있으며, 토지거래계약허가구역, 학교보호구역, 비행안전제3구역 및 역사문화환경보존지역 등 관련 지정사항이 확인됩니다. 해당 지정의 실제 적용 범위와 거래 시 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 관계인 부재와 폐문 등의 사정으로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유 상황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있으며, 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이은주의 보증금, 확정일자, 임대차계약서, 점유 부분 및 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서와 대조하세요. 보증금 미상인 상태에서 인수액을 확정하지 마세요.
- 말소기준권리 재확인. 2018.04.20 우리은행 근저당권(채권최고액 380,600,000원)을 기준으로 이후 근저당·가압류·압류의 소멸 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 오릭스캐피탈 배당액 검증. 사건 청구액 438,000,000원과 배당 시뮬레이션의 오릭스캐피탈 배당액 450,580,000원은 일치하지 않습니다. 실제 확정채권액과 배당계산 내역을 대조하세요.
- 세금·미반영 배당항목. 용인시 압류가 등기상 확인되며, 배당 시뮬레이션에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관련 체납과 배당 우선순위를 별도로 확인하세요.
- 실질취득비용 산정. 최저가 842,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.9%입니다. 다만 임차관계, 명도 및 취득 부대비용을 포함한 총비용을 산정한 뒤 비교해야 합니다.
- 현장 및 내부 확인. 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 관리상태, 수리 필요성, 점유자 현황 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 매각 직전 서류 재확인. 등기부 발급일은 2026.10.29이고 매각기일은 2026.11.10입니다. 매각 전 추가 권리변동, 매각물건명세서 정정 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — 가격 지표는 긍정적, 최종 판단은 임차·배당 확인 후
수원지방법원 2025타경55054는 최저가 842,000,000원이 최근 12개월 평균 거래가 896,714,285원의 93.9%에 해당하며, 최신 거래 940,000,000원보다 낮은 물건입니다. 최근 거래 추세도 +8.5%로 표시되어 있어 시세 비교만 놓고 보면 검토할 만한 가격입니다.
그러나 점유자 이은주의 보증금과 확정일자가 미상이고, 배당 시뮬레이션상 채권 미배당액이 224,682,121원에 이릅니다. 신청채권 청구액과 배당 시뮬레이션상 오릭스캐피탈 배당액의 차이도 확인해야 합니다. 따라서 시세상 가격 지표는 긍정적이지만, 권리·임차·배당 검증이 끝나기 전에는 안전한 인수나 확정적인 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
최종 입찰 판단은 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 임대차 관련 서류, 배당 관련 자료와 현장 확인을 모두 대조한 뒤 내려야 합니다.