수원지방법원 2025타경59150. 경기도 화성시 우정읍 매향리 42-23에 있는 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 적연와조 슬래브지붕 2층 구조이며, 1층은 농가창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 181.0㎡, 지목은 대지입니다. 소유자는 장광희 씨로, 2008년 증여에 따른 소유권이전등기를 마쳤습니다.

경매 원인은 경기남부수산업협동조합의 근저당권 실행이 아니라 채권자 정근철의 강제경매입니다. 신청채권자의 청구액은 814,290원입니다. 반면 건물등기에는 2010년에 설정된 근저당권 2건이 남아 있습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 2026년 강제경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기입니다.

따라서 권리분석의 초점은 선순위 근저당 자체보다 임차인의 실제 점유·배당관계, 건물과 토지의 권리 일치 여부, 매각에서 제외되는 컨테이너, 그리고 입찰가격의 타당성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인은 필요

말소기준권리는 2010.11.17 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,400,000원이며, 같은 조합이 2010.11.26 추가 설정한 채권최고액 5,200,000원의 근저당권도 남아 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 15,600,000원입니다. 건물등기상 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2013.01.04 설정된 채권최고액 41,600,000원의 별도 근저당권은 2022.04.21 해지로 이미 말소됐습니다. 2026.04.16 등기된 정근철의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.

임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 최유환 1명입니다. 전입신고일은 2015.01.26로, 말소기준권리 설정일인 2010.11.17보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않으며, 분석 대상인 실제 임차인은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않았다고 해서 보증금을 임의로 추정하거나, 대항력 없는 임차인의 보증금을 매수인 인수액에 더하지는 않습니다.

② 가격 분석 — 최저가는 감정가 그대로

이번 매각은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 131,969,400원으로 동일합니다. 예상 인수액 0원을 전제로 최저가에 낙찰된다면 실질취득금액 역시 131,969,400원입니다. 다만 취득 관련 세금, 명도·수리비, 체납 관리비 등 개별 비용은 별도로 고려해야 합니다.

회차별 매각가격 시나리오

각 회차 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 추정치입니다. 예상배당상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 실제 유찰·매각 여부 및 배당액은 확정된 결과가 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가는 105,575,520원, 2회 유찰 시 84,460,416원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려간다는 것과 시세보다 저렴해진다는 것은 별개입니다. 실제 주택·창고·토지의 적정가격을 확인한 다음에야 각 회차의 응찰가격을 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,969,400원 가정)

감정가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 2,647,572원, 근저당권자 배당 15,600,000원, 신청채권자 정근철 배당 814,290원을 계산하면, 소유자에게 돌아가는 예상 잔여액은 112,907,538원입니다.

근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 집행비용은 추정값이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위, 확정 채권액, 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 해안가에 인접한 마을 내 주택으로, 주변에는 단독주택·농경지·창고용지·공장용지 등이 혼재한 평야지대가 형성돼 있습니다. 일반적인 대규모 공동주택 단지와는 다른 입지 특성입니다.
• 교통. 건물 전면까지 차량 출입은 가능하지만 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가돼 있습니다. 차량 접근성과 실제 생활 편의성을 구분해서 검토해야 합니다.
• 건물 이용. 사용승인일은 2000.07.14이며, 1층은 농가창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 적연와조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 적연와 노출쌓기, 내벽은 몰탈 위 페인트·합판·벽지 마감입니다.
• 설비. 도시가스와 상·하수도 설비가 기재돼 있습니다. 실제 설비 작동 상태, 노후화 및 수리 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 181.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당합니다. 평지의 가로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 162,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다. 감정평가요항표상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있어, 매각기일 현재의 지정·연장 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정평가요항표에는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 제시외 건축물과 매각 제외 물건의 현장 상태는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 해안가 인접 마을의 창고·주택 혼합 이용 물건으로, 일반 아파트와 같은 거래 접근성을 전제로 보기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 매각 가능가격을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑤ 매각 포함·제외 물건 — 현장에서 특히 중요하다

이는 실제 현장 상태와 법적인 매각 범위를 구분해야 한다는 뜻입니다. 매수인이 간이창고를 포함해 취득하는 것과, 평가·매각에서 빠진 컨테이너를 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 컨테이너가 이웃 토지에 걸쳐 있다는 점은 경계 확인, 점유관계, 향후 이동·철거 협의와 연결될 수 있습니다.

간이창고의 위치와 상태는 부동산현황조사보고서 사진을 통해 대조하고, 컨테이너의 실측 위치 및 소유·사용관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 매각 대상에 포함되지 않는 물건을 낙찰 후 자유롭게 처분할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 최유환의 전입일 2015.01.26은 말소기준보다 후순위입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구·실제 계약관계와 현재 점유상태를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
• 건물·토지 등기 대조. 건물 근저당권에는 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 토지 등기상 권리와 일괄매각 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 간이창고 포함 범위. 동측 제시외 간이창고가 포함되므로 현황조사 사진과 실제 구조·위치를 대조해야 합니다.
• 컨테이너 제외와 경계. 매각 제외 컨테이너가 이웃 토지에 걸쳐 있습니다. 토지경계, 컨테이너 소유·점유상태, 이동·철거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 131,969,400원이 적정한지는 비교 가능한 인근 토지와 혼합용도 건물의 실제 거래가격, 물리적 상태와 수리비 등을 검토한 뒤 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 105,575,520원, 2회 유찰 시 84,460,416원이라는 가격 시나리오가 있지만, 그 자체가 시장가치나 적정 입찰가를 의미하지는 않습니다.
• 점유·명도. 대항력이 없는 것으로 분석된 임차인도 실제 점유 중이라면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역·성장관리계획구역의 이용 제한과 토지거래계약 허가구역의 매각기일 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 장점, 가격 매력은 미확인”

이 사건의 기본적인 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2010.11.17 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사 임차인 최유환 역시 2015.01.26 전입해 말소기준권리보다 후순위입니다. 추정배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리의 소멸만으로 이 물건을 좋은 입찰 대상으로 평가할 수는 없습니다. 신건 최저매각가는 131,969,400원이고, 이를 최근 실거래 시세보다 낮은 가격이라고 판단할 근거는 부족합니다. 여기에 농가창고·주택 혼합 이용, 불편한 대중교통 접근성, 이웃 토지에 걸친 매각 제외 컨테이너, 보증금이 확인되지 않은 임차인의 점유관계까지 살펴봐야 합니다.

결론은 권리관계는 비교적 단순하나 가격·현장 확인이 선행돼야 하는 C등급 검토 물건입니다. 최저가가 감정가 그대로인 현 단계에서 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 실제 토지·건물 가치와 매각 포함 범위를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 타당합니다.