수원지방법원 2026타경50804. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 21하우징 2층 203호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자는 허선으로, 2022년 4월 15일 소유권을 취득했습니다. 등기부에 기재된 당시 거래가액은 230,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 가압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 등기된 주택임차권입니다. 조재훈은 2022년 6월 16일 주민등록을 마쳤고, 2022년 5월 26일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2024년 4월 29일 접수됐으며, 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류는 그보다 늦은 2025년 12월 8일 접수됐습니다.

따라서 임차권등기만 보면 낙찰 후 보증금 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 하지만 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매각 시 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재돼 있습니다. 이 확약이 이번 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 결정적인 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

후순위인 경기신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 민간임대주택등기는 단순한 금전채권과 성격이 다르므로, 등록 상태 및 매각 후 행정상 의무는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수 확약으로 해소

주의할 점은 확약의 적용 범위입니다. 이 확약은 신청채권과 동일한 조재훈의 임차보증금 채권에 적용됩니다. 다른 임차인이나 별개의 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 확약은 아닙니다. 확인되는 실제 임차인은 조재훈 1명이지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현장 점유 현황과 추가 권리 존재 여부를 재확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)

예상 배당금은 집행비용 4,566,000원, 임차보증금 230,000,000원, 경기신용보증재단 34,434,000원으로 합계 269,000,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다. 주택도시보증공사 신청채권과 조재훈 임차권등기 채권은 동일 채권으로 명시되어 있으므로, 표에 표시된 양쪽 채권을 별개의 독립채무로 더해서 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당의 수령 주체와 채권 귀속은 배당절차에서 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 확약은 별도로 판단

이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 269,000,000원입니다. 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 임차보증금 230,000,000원의 대항력 및 확약 적용 여부를 함께 고려해야 실질취득 비용을 올바르게 계산할 수 있습니다.

룰상 인수 추정액 18,612,800원과 61,050,240원은 확약이 적용되지 않는다는 가정에서 산출된 회차별 시뮬레이션 금액입니다. 본 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있으므로, 조재훈 임차보증금에 관한 실제 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 판단합니다. 실질취득 기준금액은 낙찰가에 해당 임차인의 실질 인수액을 더한 값이며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류1동행정복지센터 동측 인근에 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 사용승인일은 2016.07.19이며 외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있으며, 단지형다세대주택으로 인접 필지를 통한 차량 출입이 가능한 상태입니다. 실제 진입 동선과 통행 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가구역. 2025.08.26 지정된 토지거래계약 허가구역 사항이 기재되어 있습니다. 대상자는 외국인 등이며 대상용도에 다세대주택이 포함되므로, 실제 매수인의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 위반건축물·공부 차이. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.04.15 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수와 관련된 사항이 기재되어 있으므로 경매 후 등록 상태와 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 다세대주택과 단독주택이 혼재하지만, 직접 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 재매각 가능성과 적정 가격을 수치로 판단하기는 어렵습니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래 사례를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 신청채권자의 대항력 포기, 잔존 보증금 비인수 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 어떻게 반영됐는지 매각물건명세서와 확약서 원본을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 을구 1번 조재훈 주택임차권등기는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 확약에 따른 말소 처리 범위와 절차를 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금 동일성. 주택도시보증공사의 청구금액 230,000,000원과 조재훈 임차보증금 230,000,000원은 동일 채권으로 명시되어 있습니다. 채권 귀속과 배당 관계를 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 등기상 임차인 존재와 실제 현재 점유 상태는 구별해야 합니다. 현재 거주자, 인도 가능 상태 및 필요한 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 후순위 압류와 조세채권. 수원시 압류가 존재하며 조세채권액은 배당 시뮬레이션에 별도로 확정 반영되지 않았습니다. 당해세 등 우선배당 가능 채권을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 유지 여부, 경매 매각 후 등록 말소 또는 의무 승계 관계를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 269,000,000원이 적정한지는 확인되지 않았습니다. 인근 도시형생활주택·다세대주택의 실제 거래가격, 면적·층·상태 차이와 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
• 건물 및 대지권 확인. 전유부분 면적, 대지권, 건축물대장, 주차·도로 접근 조건과 내부 상태를 원본 자료 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있는 경우 공용부분 관련 승계 가능성을 확인하고 실제 취득 비용에 반영해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각조건의 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리 위험은 줄었지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건은 처음 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원 때문에 낙찰자가 큰 금액을 인수해야 할 것처럼 보입니다. 실제로 조재훈의 전입신고와 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있으며, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다.

그러나 이번 사건의 매각물건명세서에는 신청채권자의 대항력 포기·우선변제권만 행사·잔존 보증금 비인수·임차권등기 말소 동의가 기재되어 있습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이는 단순한 후순위 권리 소멸과는 다른, 인수조건변경 확약에 근거한 결론입니다.

다만 신건 최저가 269,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 다세대주택의 거래가격은 개별 조건에 민감하고, 민간임대주택등기와 조세채권 및 현장 점유 상태도 최종 확인해야 합니다. 특히 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하므로 예상배당표의 채권 미배당액을 실제 독립채무나 매수인 인수액으로 오해해서는 안 됩니다.