수원지방법원 2026타경50922. 수원시 팔달구 화서동 뉴골든빌라 제5층 제502호, 전용 75.23㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 245,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 라인수이고, 2021.08.24 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 거래가액은 237,000,000원입니다.
일반적인 근저당 중심 경매와 달리, 이 사건의 말소기준권리는 2022.05.27 주식회사 한빛자산관리대부의 가압류입니다. 그런데 임차인 김재곤의 전입일은 2021.07.27로, 가압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에서는 결정적으로 다른 조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐으며, 매각물건명세서에도 미배당 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 취지가 명시돼 있습니다. 이 때문에 확약 적용 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 화서동 184-51, 뉴골든빌라 제5층 제502호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 동말로 20-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 75.23㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 · 총 8세대 |
| 준공일 | 2010.12.31 |
| 소유자 | 라인수 (2021.08.24 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 수원시 압류, 미추홀구 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 당해세 등 우선배당 가능성이 있는 조세채권은 실제 배당순서와 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수 포기 확약 존재
등기부와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 김재곤 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 매각물건명세서상 신청채권과 임차권등기 채권은 동일한 채권입니다. 따라서 신청채권 237,000,000원과 임차보증금 237,000,000원을 서로 다른 임차채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김재곤 전유전부 · 주거 |
전입 2021.07.27 확정 2021.05.20 임차권등기 2023.08.01 |
237,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
인수 포기 확약 배당요구 있음 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
아래 회차별 예상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상의 금액이며, 확약서가 유효하게 적용되는 본 사건의 실질 인수액과 구분해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 시뮬레이션 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 245,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 196,000,000원 | 44,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 156,800,000원 | 83,195,200원 | 0원 |
회차별 시뮬레이션 인수액은 확약이 없다는 가정하에 산출된 배당모형의 수치입니다. 실제 매수인 인수액 0원은 제출된 인수조건변경 확약의 효력을 전제로 합니다. 세금·배당순서 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건에 할인 메리트가 없다
뉴골든은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용 75.23㎡의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 233,000,000원입니다. 최근 구간 비교지표와 최신 거래가격은 모두 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 75.23㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 75.23㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 75.23㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 75.23㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.23㎡ | 4건 | 233,000,000원 |
전체 평균 대비 최저매각가 비율은 105.2%입니다. 즉 감정가 245,000,000원은 과거 전체 평균보다 높은 가격입니다. 그렇다고 과거 평균만으로 비싸다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 비교 우선순위가 높은 최근 구간 평균은 245,000,000원, 최신 거래도 245,000,000원으로, 신건 최저가와 같습니다.
최근 구간과 과거 구간의 거래가격 추세 지표는 +7.0%입니다. 따라서 확인된 지표상 하락 추세라고 볼 근거는 없습니다. 다만 가장 최근의 실제 거래가 2024.12이므로, 현재 시점의 실시간 시장가격을 충분히 반영한다고 보기에는 한계가 있습니다. 특히 최근 구간 평균도 거래 1건에 기초한 수치로, 거래 표본이 적다는 점을 반드시 고려해야 합니다.
다세대주택은 대규모 아파트와 달리 동일 조건의 실거래 표본이 제한적이고, 층·향·내부 상태 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 이 물건은 총 8세대로 규모가 작아, 매도 시 환금성과 적정 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 김재곤 보증금(우선변제) | 237,000,000원 | 237,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 198,143,284원 | 3,770,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 245,000,000원 기준의 배당 추정입니다. 집행비용 4,230,000원과 임차보증금 우선변제 237,000,000원, 가압류 배당 3,770,000원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하므로 이를 별도 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 판단 — 유찰 이후의 실질 부담
이 사건은 신건 최저가가 최근 비교시세와 같으므로, 현재 회차에서는 뚜렷한 가격상 이점이 없습니다. 반면 확약의 효력이 유지된다면 유찰 이후에도 해당 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 반영 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 245,000,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 196,000,000원 | 0원 | 196,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 156,800,000원 | 0원 | 156,800,000원 |
실질취득 기준액은 각 회차 최저매각가에 확약 적용 임차권의 실질 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 조건부 시나리오이며 실제 진행을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 화서초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 평지붕 5층 건물이며, 본건은 최상층인 제5층 제502호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 접도. 북서측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 고도지구 및 과밀억제권역 등에 속합니다. 토지면적은 404.8㎡, 공시지가는 2,054,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있습니다. 해당 주택과 매수인에게 적용되는 구체적인 허가 요건은 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 동일 면적의 확인된 거래는 4건입니다. 최근 실제 거래가 2024.12에 머물러 있어 매도 시점의 가격과 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수조건변경 확약서. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 어떻게 반영됐는지 매각물건명세서 및 확약서 원본으로 확인하세요.
- 동일 채권 중복계산 방지. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하므로, 각각 별개의 보증금 채무로 합산하지 마세요.
- 압류·조세채권. 국민건강보험공단·수원시·미추홀구 압류의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현장 방문과 집행관 현황조사를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 추가 임차인. 확인된 임차인은 김재곤 1명이나, 확약이 적용되지 않는 별도의 점유자나 권리가 있는지 재확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근 비교시세와 같고 전체 평균보다 높습니다. 취득 부대비용과 예상 수리비를 고려해 응찰가를 정하세요.
- 매매사례의 시차. 최신 실거래가 2024.12이므로 현재 거래 가능한 유사 다세대주택의 가격을 추가로 확인하세요.
- 소규모 건물 관리. 공용부분 관리 상태, 누수, 옥상 방수, 주차 여건, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 규제사항. 토지거래허가구역 지정사항과 실제 적용 요건을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 최신 내용을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 처음 보면 위험한 선순위 임차권이 존재하는 경매입니다. 임차인 김재곤의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 보증금도 237,000,000원에 이릅니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
그러나 신청채권자가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 이번 사건의 중요한 변수가 됩니다. 매각물건명세서상 그 확약에 따라 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않으므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
문제는 가격입니다. 감정가 245,000,000원은 전체 실거래 평균 233,000,000원보다 높고, 최근 비교시세 및 최신 거래가 245,000,000원과 동일합니다. 가격상 할인 혜택이 없는 신건인 데다, 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본도 제한적입니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약을 통해 중요한 인수 위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 신건 가격의 매력 부족, 압류 3건에 따른 배당 불확실성, 소규모 다세대주택의 환금성 한계가 평가를 낮춥니다. 권리조건은 확약서 원본으로 최종 확인하고, 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.
