수원지방법원 2025타경1012. 경기도 평택시 서정동에 위치한 피카소힐 나동 3층 302호입니다. 2023년 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로, 대상 호실은 방 3개와 욕실 2개, 파우더룸, 거실, 주방·식당 및 다용도실 등을 갖춘 주거용 부동산입니다. 등기상 소유자는 박정호이며, 2023년 4월 소유권을 취득하면서 수협은행의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 제이티저축은행의 가압류가 설정됐고, 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.18 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원으로 감정가보다 크지만, 근저당권의 채권최고액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 경매절차에 따른 매각으로 해당 근저당권과 후순위 권리는 소멸하는 구조입니다.

다만 권리가 소멸하는 것과 부동산이 저렴한 것은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 291,000,000원이며, 주변 실거래와의 비교가 확인되지 않았습니다. 특히 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준

현재 효력이 남아 있는 권리 가운데 매각의 기준이 되는 것은 을구 3번 수협은행 근저당권입니다. 2023.04.18 설정됐으며 채권최고액은 330,000,000원, 채무자는 소유자인 박정호입니다.

그보다 앞서 설정된 화성한마음신용협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권은 2023.04.18 일부포기를 원인으로 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 거액의 과거 근저당권을 현재 존속하는 선순위 인수채무로 계산하면 안 됩니다.

롯데카드의 가압류 15,889,720원 역시 2025.06.27 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 반면 제이티저축은행의 가압류 35,400,905원은 아직 등기상 남아 있으나 수협은행 근저당권보다 늦게 설정된 후순위 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원은 잠정 판단

확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계에 관한 기재는 미상입니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 또는 다른 점유자인지를 확정할 수 없습니다.

현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 이는 대항력 있는 미확인 임차인이 존재하지 않는다는 사실까지 입증하는 금액은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 291,000,000원의 적정성은 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 같은 291,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 가격 인하가 반영되지 않은 상태입니다.

피카소힐나동은 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 감정평가상 사용승인일은 2023.03.08입니다. 실거래 시세와 직접 비교할 때는 같은 건물 또는 인근 다세대주택의 면적, 건축연도, 층, 주차 조건 등을 함께 검토해야 합니다.

유찰에 따른 최저매각가 하락은 가격 부담을 줄일 수 있지만, 최저매각가가 낮아진다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 입찰가격의 적정성을 판단하려면 최근 실거래와 실제 매매 가능한 가격을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정하면 집행비용 추정액은 4,874,000원, 채권자에게 돌아가는 예상배당액은 286,126,000원입니다.

수협은행 근저당권의 채권최고액은 330,000,000원이며, 이 기준으로 작성된 예상배당표에서는 수협은행이 배당 가능 금액을 모두 가져가고 후순위 제이티저축은행은 배당받지 못하는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 기준으로 한 추정액입니다. 수협은행 배당채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 실제 경매 청구금액 294,479,793원과는 구분해야 합니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 변화

매각가격이 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄어들고, 미배당 금액은 증가합니다. 다만 아래 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정돼 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 서정동 복창초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 저층 공동주택을 중심으로 일부 근린생활시설이 분포하는 주택지대이며, 감정평가상 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역인 송탄역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2023.03.08 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 칼라하이새시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기 및 CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 동측과 북측으로 폭 약 6m 및 5m의 아스콘포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄하게 조성된 사다리형입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 토지 전체 면적은 343.0㎡, 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 및 소로3류 접합 등의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로, 실제 적용 여부는 입찰 당시의 최신 지정 상태를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 현재 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 나동과 명판상 B동의 표시 차이는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래사례가 제한적일 수 있으므로 매도 시점의 수요와 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기부 재확인. 2023.04.18 수협은행 근저당권이 말소기준권리인지, 선순위 화성한마음신용협동조합 근저당권이 실제 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서를 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 임차인 발견 시 권리 재분석. 임차인의 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 확인되면 매수인 인수금액과 실질취득액을 새로 계산해야 합니다.
• 동 표시 대조. 공부상 나동과 명판상 B동의 차이를 확인하고, 실제 입찰 대상이 3층 302호인지 현장에서 대조하세요.
• 전용면적 확인. 집합건축물대장과 등기부를 통해 해당 호실의 전유면적과 대지권을 확인하고 실거래 비교에 사용하세요.
• 시세 검증. 서정동 인근의 유사 다세대주택 실거래를 조사하고 건축연도, 면적, 층, 주차 조건과 건물 상태를 보정해 적정 입찰가격을 판단하세요.
• 유찰 시나리오. 최저가가 232,800,000원 또는 186,240,000원으로 낮아지는 경우에도 주변 시세와 비교한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
• 관리비 및 시설 상태. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 누수, 결로, 설비 상태, 공용부분 관리 상태를 확인하세요.
• 배당 관련 확인. 수협은행의 실제 채권액과 배당요구 현황, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인하세요. 채권자의 미배당 금액을 매수인 인수액과 혼동하면 안 됩니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.10 매각 진행 여부와 매각조건, 최신 등기부 및 매각물건명세서를 확인한 후 입찰하세요.

⑧ 종합 판단 — “등기상 정리는 단순, 가격 판단은 보류”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 분명한 임의경매 사건입니다. 수협은행의 2023.04.18 근저당권이 기준이 되고, 후순위 제이티저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 설정된 화성한마음신용협동조합의 1,680,000,000원 근저당권은 이미 말소됐으며, 롯데카드 가압류도 해제로 말소돼 있습니다. 신건 예상배당표에서 채권 미배당액이 79,274,905원 발생하더라도, 이 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

하지만 두 가지 문제는 아직 남아 있습니다.

첫째는 임대관계 확인입니다. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계 자체는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 대항력 있는 임차인이 존재하는지 검토해야 예상 인수액 0원이라는 판단의 신뢰도를 높일 수 있습니다.

둘째는 가격 적정성입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 291,000,000원입니다. 그러나 최근 거래가격과 비교할 수 있는 시세가 확인되지 않아 이 금액이 합리적인지, 비싼지, 저렴한지 결론 내리기 어렵습니다.

총 8세대의 다세대주택이라는 점도 환금성 검토에 반영해야 합니다. 공부상 나동·현장 명판상 B동의 표시 차이 역시 현장 확인이 필요한 사항입니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원과 좋은 낙찰가격은 별개다”

피카소힐 나동 302호는 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 금전채권이 정리되는 경매입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자에게 발생하는 미배당액도 원칙적으로 별개의 문제입니다.

그렇다고 즉시 입찰하기에 충분한 근거가 확보된 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 시세와의 비교도 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 소규모 다세대주택의 특성과 건물 표시 차이까지 고려하면 현장 확인과 가격 검증을 생략하기 어렵습니다.

권리관계는 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 단순히 근저당권이 소멸하는지가 아니라 실제 점유와 매수인 부담을 확정하고, 시장에서 거래될 수 있는 가격보다 유리하게 취득할 수 있는지입니다.