수원지방법원 2025타경53596. 경기도 안산시 상록구 사동의 e편한세상상록 104동 46층 4602호 아파트입니다. 전용면적은 74.506㎡이며, 등기부상 소유자는 한혜진입니다. 소유권은 2022년 1월 27일 이전 경매 매각을 통해 취득됐으며, 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 286,000,000원이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 그 뒤 디지비캐피탈 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 하나투자자산관리에셋대부 근저당, 안산시 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후 설정된 담보권과 압류 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 둘째, 현재 최저매각가는 감정가의 70%이며 실거래 평균의 74.4%에 불과합니다. 특히 유사 면적 최근 거래가격이 403,000,000원~438,000,000원인 점을 고려하면 가격 차이가 상당합니다. 다만 현황조사상 전입자가 존재하고 보증금 등이 확인되지 않았으므로 권리 위험을 완전히 해소했다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53596 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 104동 46층 4602호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 항가울로 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.506㎡ · 104동 46층 4602호 |
| 단지 정보 | e편한세상상록 · 559세대 · 2019.12.24 준공 |
| 소유자 | 한혜진 · 단독소유 · 2022.01.27 이전 경매 매각으로 취득 |
| 감정가 | 447,000,000원 |
| 최저매각가 | 312,900,000원 (감정가 70% · 유찰 0회) |
| 청구금액 | 50,386,808원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 점유 조사 | 최현미 · 2023.08.01 전입 · 점유 부분 및 보증금 미상 |
| 매수인 인수액 | 0원 (산정 기준) |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
권리관계에서 가장 중요한 기준점은 2022년 1월 27일입니다. 이날 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 286,000,000원이며, 이번 매각에서 말소기준권리로 작용합니다.
2023년 이후 설정된 디지비캐피탈 근저당권 67,200,000원, 경기신용보증재단 가압류 13,028,800원, 하나투자자산관리에셋대부 근저당권 260,000,000원 및 안산시 압류 등기는 후순위 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금채권의 배당 우선순위는 별개이므로, 당해세와 체납액은 별도 확인이 필요합니다.
임차인·점유자 분석
현황조사에는 최현미가 확인됩니다. 전입일은 2023.08.01로, 수협은행 말소기준권리 설정일인 2022.01.27보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분과 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현미 | 2023.08.01 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 조사 점유자 | 최현미 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 | 미상 |
| 전입일 | 2023.08.01 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 선순위 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 매수인 인수 | 산정액 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래 평균의 74.4%
같은 단지 e편한세상상록의 유사 전용면적 74.51~74.79㎡대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 6월부터 10월까지이며, 평균 거래금액은 420,500,000원입니다. 이번 물건의 최저매각가 312,900,000원은 최근 평균의 74.4%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 74.79㎡ | 11 | 425,000,000원 |
| 2026.09 | 74.51㎡ | 40 | 403,000,000원 |
| 2026.09 | 74.51㎡ | 4 | 414,000,000원 |
| 2026.08 | 74.79㎡ | 34 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 31 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 33 | 428,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 15 | 409,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 20 | 418,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 31 | 419,000,000원 |
| 2026.06 | 74.51㎡ | 35 | 413,000,000원 |
| 2026.06 | 74.79㎡ | 43 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 74.79㎡ | 29 | 424,000,000원 |
| 최근 평균 | 유사 면적 | 12건 | 420,500,000원 |
실거래 최저는 403,000,000원, 최고는 438,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 10월의 425,000,000원이며, 현재 경매 최저가 312,900,000원은 최근 거래 평균뿐 아니라 최신 거래와 실거래 최저금액보다도 낮습니다.
감정가 447,000,000원은 실거래 평균보다 높지만, 현재 입찰 기준은 감정가가 아닌 312,900,000원입니다. 이번 사건은 유찰 0회의 신건이면서도 최저가가 감정가의 70%로 설정돼 있어 현재 회차에서 이미 가격 할인 폭이 큰 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)
최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 추정 집행비용을 우선 공제한 뒤 말소기준 근저당권에 배당하고, 남은 금액을 후순위 채권에 배분하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,180,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 근저당 · 디지비캐피탈 | 67,200,000원 | 21,719,400원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,028,800원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 하나투자자산관리에셋대부 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 312,900,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 5,180,600원 |
| 채권 총액 | 626,228,800원 |
| 채권자 예상배당 | 307,719,400원 |
| 채권자 예상 미배당 | 318,509,400원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 실제 배당에서는 당해세·조세채권의 우선순위 및 임차인 최우선변제 등이 반영될 수 있습니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션으로 실제 채권잔액과 배당액은 다를 수 있습니다.
회차별 낙찰가·미배당 시나리오
현재 최저매각가 312,900,000원에서 추가 유찰될 경우의 예상 가격과 미배당 규모입니다. 모든 회차에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (70%) | 312,900,000원 | 307,719,400원 | 318,509,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 (56%) | 250,320,000원 | 246,015,520원 | 380,213,280원 | 0원 |
| 2회 유찰 (약 45%) | 200,256,000원 | 196,652,416원 | 429,576,384원 | 0원 |
가격이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 산정된 매수인 인수액은 증가하지 않습니다. 1회 유찰 시 예상 최저가는 250,320,000원, 2회 유찰 시 200,256,000원입니다. 다만 현재 가격부터 최근 실거래 대비 할인 폭이 큰 만큼, 추가 유찰 가능성을 전제로 입찰 전략을 세우는 것은 신중해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 및 단지 정보 기준)
- 단지 규모. e편한세상상록은 559세대 규모의 아파트로 2019.12.24 준공됐습니다. 유사 면적 실거래 표본이 최근 12건 확인되어 가격 비교가 가능합니다.
- 환금성. 최근 거래가격은 403,000,000원~438,000,000원이며, 평균은 420,500,000원입니다. 최근 거래가 확인된다는 점은 긍정적이지만, 거래가격에 차이가 있어 개별 호수의 상태와 조건을 고려해야 합니다.
- 층수. 경매 대상은 104동 46층 4602호입니다. 비교 거래에는 4층부터 43층까지의 사례가 포함돼 있습니다. 층별 가격 차이가 있을 수 있으므로 고층 호수의 실제 상태와 시야·향 등을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 토지 용도지역은 일반상업지역이며, 시가지경관지구(중심)에도 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시돼 있으므로 실제 적용 범위 및 경매 취득 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 도로 조건. 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m)와 접하는 토지로 표시돼 있습니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·가로장방형입니다. 토지면적은 7,022.8㎡, 공시지가는 2,917,000원/㎡입니다.
- 기타 지역 규제. 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 등에 포함되며 상대보호구역에 저촉되는 것으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실제 낙찰가를 구분. 312,900,000원은 현재 최저매각가입니다. 경쟁으로 낙찰가가 상승하면 최근 실거래 평균 대비 할인율은 줄어듭니다.
- 점유자 최현미의 임대차관계 확인. 전입일은 2023.08.01로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 최우선변제 및 당해세 확인. 예상배당에는 세금채권과 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 후순위 근저당권·압류 말소 확인. 수협은행 근저당 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 입찰 전 최신 등기부 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 경매 사건 관계 확인. 등기부에는 2024.11.27의 임의경매개시결정도 표시됩니다. 현재 사건과 기존 경매 사건의 진행 관계를 최신 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 비용 점검. 선순위 대항력이 없더라도 점유자가 존재하면 인도명령·명도 협의와 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 등 매수 이후 부담 가능성이 있는 비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 고층 호수 상태 확인. 경매 대상은 46층입니다. 내부 상태와 누수·설비·승강기 이용환경 등을 확인할 수 있는 범위에서 점검해야 합니다.
- 거래가격 비교. 최근 12건 평균 420,500,000원, 최신 거래 425,000,000원, 최저 거래 403,000,000원을 기준으로 응찰가 상승 시 가격 경쟁력이 유지되는지 재검토해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.10 매각기일의 진행 여부와 최저매각조건, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 점유 확인은 필수”
이 사건은 가격 경쟁력과 말소기준권리 이후 소멸 구조라는 두 가지 장점이 뚜렷합니다. 감정가 447,000,000원인 아파트가 312,900,000원에 나왔고, 최근 실거래 평균 420,500,000원과 비교해도 74.4%입니다. 신건이지만 이미 감정가의 70%로 매각되는 조건이므로 추가 유찰을 기다려야만 가격 메리트가 생기는 사건은 아닙니다.
권리상으로도 2022년 수협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 미배당액 318,509,400원이 상당하지만 이는 매수인 인수액과 구별해야 하며, 산정된 인수액은 0원입니다.
다만 현황조사상 최현미의 전입과 점유가 확인되고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 불분명합니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점은 긍정적이지만, 임차관계와 명도 가능성을 충분히 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
결론은 ‘가격 매력 높음, 권리 구조 양호, 점유 확인 조건부 접근’입니다. 최근 시세 대비 할인 폭은 분명하지만, 실제 수익성은 낙찰가·취득부대비용·점유관계·배당 관련 변수에 따라 달라집니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 무조건 기다리는 것이 아니라, 현재의 가격 우위를 유지하면서 확인되지 않은 점유·배당 위험을 해소하는 것입니다.