수원지방법원 2025타경42819. 경기도 평택시 팽성읍 안정리의 세희아트빌라 2층 203호입니다. 감정가는 57,000,000원, 최저매각가도 같은 신건입니다. 현재 소유자는 김병준으로, 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 이종현이 신청한 강제경매로, 청구금액은 44,645,479원입니다.

특히 주목할 부분은 경매신청채권자 이종현과 임차권등기상 임차인 이종현이 동일인이라는 점입니다. 이종현은 2021.12.27 전입신고와 확정일자를 갖추었으며, 2023.11.06 임차권등기를 마쳤습니다. 등기된 임차보증금은 40,000,000원입니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2023.08.24 국의 압류입니다. 임차인의 전입신고 및 확정일자가 이보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 분석됩니다. 실제 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 설정된 한국주택은행·국민은행 및 권세철의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 과거 평택시 압류와 2022타경49718 강제경매개시결정도 말소되었습니다. 현재 경매에서 확인해야 할 권리는 국의 압류, 이종현의 임차권등기, 그리고 2025.10.22 강제경매개시결정입니다.

국의 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 말소되는 것으로 분류되어 있지만, 압류등기의 말소와 체납세액의 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다. 국세의 법정기일과 실제 조세채권액에 따라 배당순위 및 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 40,000,000원의 대항력

확인된 실제 임차인은 이종현 1명입니다. 등기부에 임차권등기가 존재하며, 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태입니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 주의

이 사건의 중요한 특징은 매각가격이 낮아지면 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 발생하고, 그 잔액이 매수인에게 이전될 수 있다는 점입니다.

실질취득 = 매각가격 + 매수인 인수액. 위 금액은 각 회차별 예상배당 시나리오이며 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

실거래 비교에서는 반드시 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액을 사용해야 합니다. 특히 2회 유찰 최저가 36,480,000원만 근거로 저렴하다고 평가하는 것은 잘못입니다. 해당 시나리오의 비교 기준은 41,056,640원입니다.

④ 가격 분석 — 시세 확인 전에는 저가 판단 금지

이 물건은 다세대주택이며, 주변 동일 유형의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 있는 비교 자료가 없습니다.

따라서 감정가 57,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 확정할 수 없습니다. 특히 세희아트빌라처럼 개별 건물의 상태와 거래 사례가 중요한 다세대주택은 아파트 단지의 평균 시세를 대신 적용해서도 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)

신건 매각가 57,000,000원에서는 집행비용 1,426,000원을 제외한 다음 임차보증금 40,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자에게 15,574,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

신청채권자의 청구금액 44,645,479원 중 29,071,479원은 미배당으로 계산됩니다. 다만 이 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 현재 회차의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

위 예상배당은 집행비용과 임차인 우선변제를 반영한 시뮬레이션입니다. 신청채권자와 임차인의 동일성에 따른 채권 중복 여부, 실제 배당순위, 당해세, 국세채권 및 최우선변제 적용 여부는 별도로 확정해야 합니다. 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.

⑥ 배당 시나리오 — 유찰할수록 미배당 증가

신건에서는 임차보증금이 전액 변제되는 것으로 추정됩니다. 1회 유찰 시에도 예상 인수액은 0원이지만, 신청채권자의 미배당액은 40,266,279원으로 증가합니다.

2회 유찰 시에는 임차보증금 자체의 미배당이 발생하여 4,576,640원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 이 경우 신청채권자의 미배당액 44,645,479원과 임차보증금 인수액 4,576,640원은 각각 구분해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 팽성읍 안정리 소재 농성근린공원 남서측 인근의 다세대주택 세희아트빌라입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 창고, 공장 등이 혼재한 간선도로변 지역이며, 서측 인근에 팽성미군부대가 위치합니다.
• 교통. 315번 지방도로변에 위치하며 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 하이샷시와 칼라샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 방 3개, 주방, 화장실 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다. 보일러 개별난방과 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 및 토지. 세장형 토지를 평탄하게 조성한 다세대주택 부지이며, 서측으로 왕복 4차로의 팽성대교길에 접합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역이며 중로1류 도로에 접합니다. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역 및 문화재보호 관련 제한이 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 적용되는 토지거래허가 관련 사항도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부는 관계인 부재로 직접 확인되지 않아 건축물현황도 및 탐문조사를 기초로 평가되었습니다.
• 환금성. 아파트 대단지와 달리 개별 다세대주택은 건물의 노후도, 내부 상태, 임대수요와 인근 실제 거래 사례에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 주변 실거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 이종현의 전입신고일과 확정일자는 2021.12.27입니다. 말소기준권리인 국의 압류보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권임을 전제로 검토해야 합니다.
• 보증금 인수액 재계산. 신건에서는 인수액 0원으로 추정되지만, 2회 유찰 시 4,576,640원의 인수액이 발생합니다. 입찰할 회차의 예상배당과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 임차인과 경매신청채권자의 관계. 이종현이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 보증금 채권과 강제경매 청구채권의 관계, 집행권원 및 배당상 중복계상 가능성을 확인해야 합니다.
• 국세 압류와 조세채권. 2023.08.24 국의 압류가 존재합니다. 국세 법정기일과 체납액, 교부청구 및 배당 우선순위를 확인해야 실제 임차보증금 변제액을 판단할 수 있습니다.
• 임차권등기 말소 및 명도. 을구 순위 7번 임차권등기의 말소 조건과 보증금 미변제 시 매수인 부담을 확인해야 합니다. 실제 점유 여부와 인도 가능성도 별도로 조사해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 평택시 팽성읍 안정리 주변 다세대주택의 최근 거래가격과 동일 건물 및 유사 면적의 매매 사례를 확인해야 합니다. 특히 2회 유찰에서는 낙찰가가 아니라 실질취득액 41,056,640원을 기준으로 비교해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 출입문 B203 표시와 등기·건축물현황도의 호수 일치 여부, 내부 구조, 누수, 균열, 보일러 및 배관 상태를 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부 직접조사가 이루어지지 않았습니다.
• 관리비 및 추가비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 인도 관련 비용, 수리비 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 이러한 별도 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 법원의 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리 인수는 가격에 따라 달라진다

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 취득원가가 그만큼 내려가지는 않는다”

이 물건은 단순한 저가 다세대주택 경매가 아닙니다. 보증금 40,000,000원의 대항력 임차인이 존재하며, 매각대금에서 이 보증금을 얼마나 배당받는지가 매수인의 부담을 결정합니다.

현재 신건 최저가 57,000,000원에서는 보증금 전액 변제가 예상되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 최저가가 36,480,000원으로 내려가더라도, 미배당 보증금 4,576,640원을 더하면 실질취득액은 41,056,640원입니다. 낙찰가만 보고 판단하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다.

여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일한 점, 국세 압류의 배당상 우선순위를 확인해야 하는 점, 그리고 주변 실거래 시세가 검증되지 않은 점까지 겹칩니다. 권리분석상 가장 중요한 질문은 ‘얼마에 낙찰되느냐’뿐 아니라 ‘낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐’입니다.

결론은 신중 검토입니다. 신건의 인수액 0원은 예상배당을 전제로 한 결과이고, 유찰 후에는 보증금 인수가 현실적인 위험으로 바뀝니다. 실제 배당순위와 임차권 말소 조건을 확인하고, 인수액을 합산한 실질취득액을 주변 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.