수원지방법원 2025타경53944. 경기도 광명시 일직동 케이스퀘어 9층 901호에 대한 강제경매입니다. 공부상 용도는 일반업무시설인 오피스텔이고, 감정가는 167,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 감정가와 같습니다.

등기부상 소유자는 유정관입니다. 2023년 이해정 명의 근저당권 39,000,000원이 설정되어 있으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 이해정의 근저당권 25,000,000원이 추가로 설정되었고, 2025년에는 임차인 이수한의 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

그런데 이수한은 근저당권이 설정되기 훨씬 전인 2021.09.15에 전입하고 점유를 시작했습니다. 등기 순위상 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 이번 사건에서 우선 확인해야 할 것은 근저당권 자체보다 선순위 임차보증금의 배당 및 인수 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2016년 설정된 하나은행 근저당권과 2022년 설정된 이종길 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 판단의 기준이 되는 근저당권은 2023.10.24 설정된 이해정 명의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 이해정의 추가 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 임대차계약 변경에 따른 보증금이 기록되어 있습니다. 초기 보증금은 105,000,000원이었고, 이후 110,250,000원으로 변경되었습니다. 이는 서로 다른 임차인의 보증금이 아니라 이수한 1명의 동일 임대차관계에서 발생한 변경 내역입니다. 따라서 각 계약의 보증금을 모두 합산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

아래는 신건 최저가를 기준으로 산출된 가정 배당표입니다. 다만 근저당권자에게 먼저 배당하고 신청채권자에게 나머지를 배정하는 계산이어서, 말소기준권리보다 앞선 이수한의 임차보증금 우선변제 순위가 제대로 반영되었는지 반드시 재검토해야 합니다. 실제 배당액과 매수인 인수액을 확정한 표는 아닙니다.

위 배당표의 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 임차인의 우선변제 순서가 누락되거나 뒤바뀔 경우 실제 배당 구조는 크게 달라질 수 있습니다. 가정 배당 부족액 10,388,000원은 확정된 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가가 곧 낮은 취득비용은 아니다

가정표만 보면 최저가는 167,000,000원에서 133,600,000원, 다시 106,880,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 배당받지 못한 임차보증금이 늘어날 수 있으므로, 최저가 하락분을 그대로 할인 이익으로 계산하면 안 됩니다.

특히 2회 유찰 시 최저가는 106,880,000원으로 임차보증금 110,250,000원보다 낮아집니다. 이런 구간에서 최저매각가만 보고 저렴하다고 평가하는 것은 위험합니다. 임차인에게 실제 배당될 금액과 매수인이 부담할 잔액을 반영한 뒤 주변 실거래와 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광명시 일직동 KTX 광명역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 광명역과 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 13층 건물 중 9층 901호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 남동측으로는 공공공지를 통해 폭 약 30m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 택지개발지구에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,477.3㎡이며 공시지가는 6,095,000원/㎡입니다. 토지는 평지로 상업용으로 이용되고 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 광명시 소재 아파트에 대한 지정기간은 2025.10.20부터 2026.12.31까지이며, 외국인 주택 취득 관련 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 본건은 오피스텔이므로 각 지정의 대상 및 실제 적용 여부를 구별하여 확인해야 합니다.
• 임대 이용. 공부상 일반업무시설(오피스텔)이지만 주택임차권등기가 존재하고 주거용 임대차관계가 확인됩니다. 민간임대주택등기도 있어 임대주택 관련 의무 및 현황을 추가 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 광명역 인근 입지라는 장점이 있으나, 오피스텔의 실제 매수 수요와 환금성은 주변 유사 오피스텔의 실거래, 임대수요 및 공실 수준을 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 대항력. 이수한의 전입·점유개시일 2021.09.15와 말소기준권리 설정일 2023.10.24의 선후관계를 확인하세요. 실제 점유 및 임대차관계의 연속성도 확인이 필요합니다.
• 임차보증금. 최초 보증금 105,000,000원과 변경 후 보증금 110,250,000원의 계약 내용, 지급 증빙 및 확정일자를 대조하세요.
• 배당순서 재계산. 이해정 근저당권보다 먼저 성립한 임차인의 우선변제권이 실제 배당에서 어떻게 처리되는지 확인하세요. 가정 배당표를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
• 인수액 확정. 이수한의 임차보증금 중 실제 배당되지 않는 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 입찰 전 예상 배당과 잔액을 별도로 산출해야 합니다.
• 신청채권자 동일성. 신청채권자 이수한과 임차권자 이수한이 동일하므로 집행권원, 청구채권의 성격, 임대차계약서 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 주택임차권등기는 단순히 등기순위가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 문제가 해결되지 않습니다. 전액 변제 또는 인수에 따른 권리관계 정리를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰가뿐 아니라 보증금 인수잔액, 명도 관련 비용, 체납 관리비 및 기타 취득비용을 함께 검토하세요.
• 민간임대주택. 임대주택 등록 상태와 경매 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
• 토지이용 제한. 오피스텔의 실제 이용상태와 토지거래허가구역 지정 내용이 본건에 적용되는지 확인하세요.
• 내부 확인. 감정평가상 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외관탐문 등을 토대로 판단되었습니다. 내부 상태, 설비 및 점유 현황을 확인하세요.
• 시세 대조. 광명역 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가를 확인하고 실질취득비용과 비교한 뒤 응찰가격을 결정하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 등기와 승계되는 보증금은 다르다”

이 사건의 가장 큰 위험은 근저당권의 개수가 아닙니다. 2021년에 전입한 임차인이 2023년 말소기준권리보다 선순위라는 사실입니다. 이수한의 등기상 최종 보증금은 110,250,000원이며, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

현재 신건 최저매각가는 167,000,000원입니다. 제시된 배당 가정에는 10,388,000원의 부족액이 있지만, 임차인의 선순위 우선변제권이 배당순서에 적절히 반영되었는지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 금액을 확정 인수액으로 계산하거나, 반대로 인수액이 0원이라고 단정하는 것은 모두 적절하지 않습니다.

유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 선순위 보증금의 미배당 잔액을 떠안는다면 실제 취득비용은 예상보다 높아질 수 있습니다. 더구나 주변 오피스텔 실거래 비교가 확보되지 않아 현재 가격이 시장 대비 유리하다는 근거도 없습니다.

결론은 권리·가격 모두 추가 검증이 필요한 물건입니다. 임차인의 보증금 우선순위와 실제 배당액을 확정하고, 매수인 인수액을 반영한 실질취득비용을 산출한 다음에야 합리적인 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 입찰의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라, 배당 후 얼마의 보증금이 남는가입니다.