수원지방법원 2025타경54079. 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 통칭 '태흥아트빌'의 3층 301호입니다. 2003년 사용승인된 4층 규모 다세대주택으로, 전체 9세대의 소규모 건물입니다. 감정평가상 방 3개와 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개를 갖춘 주거용 다세대주택입니다.

등기부상 소유자는 전유진이며, 2015년 매매를 통해 130,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 근저당권과 가압류, 압류 및 경매 관련 등기가 발생했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 128,675,724원입니다.

입찰자가 가장 먼저 확인할 사항은 단순한 채권액이 아닙니다. 임차보증금 인수 여부, 보증기관의 확약서 효력, 그리고 실제 매각되는 호수의 물리적 위치입니다. 특히 이번 물건은 건축물현황도와 실제 출입문 표시가 서로 달라, 권리분석만으로 입찰 위험을 해소할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2019.05.31. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류입니다. 이 가압류보다 앞서 설정되었던 근저당권과 전세권 등은 이미 말소된 상태입니다. 현재 유효한 후순위 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인 강영임의 전입신고는 2017.08.21.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이며, 매각대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 원칙적으로 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

이번 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.01.자로 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 해당 보증금반환채권에 유효하게 적용되고 실제 이행되는 조건에서는 해당 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 보증기관 확약이 존재

주택도시보증공사는 이번 사건의 신청채권자이며, 임차인 강영임과 별개의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 1명이고 임차보증금 합계는 115,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 28,000,000원 비싸다

태흥아트빌은 9세대 규모의 다세대주택으로, 최근 확인되는 비교 실거래는 2026년 10월 1건입니다. 거래금액은 110,000,000원입니다.

현재 최저매각가 138,000,000원은 최근 실거래 110,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 최근 실거래 대비 비율은 125.5%로, 가격 측면에서는 할인 매력이 아니라 상당한 프리미엄이 붙은 상태입니다.

특히 비교 거래는 전용 67.48㎡이고, 대상 물건의 비교 기준 면적은 66.125㎡입니다. 면적이 완전히 같지 않으며, 확인된 거래도 1건뿐이므로 110,000,000원을 확정적인 개별 호수 시세로 단정할 수는 없습니다. 그러나 이 표본만으로는 138,000,000원의 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,732,000원과 임차인 보증금 115,000,000원이 먼저 반영됩니다. 남는 금액 20,268,000원은 비엔케이캐피탈 가압류에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.

제공된 예상배당 계산 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 위 보증금 배당과 신청채권자 청구금액은 별개 항목으로 취급되며, 보증기관의 권리승계 관계를 임차인 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부에 따라 전혀 달라지는 실질취득액

확약이 유효하게 적용되는 경우에는 각 회차의 매수인 실질취득액이 원칙적으로 낙찰가와 같아집니다. 따라서 1회 유찰 시에는 110,400,000원, 2회 유찰 시에는 88,320,000원이 해당 임차보증금 인수를 제외한 실질취득액입니다. 취득세, 명도비, 정정 절차 비용 등 별도 비용은 포함되지 않습니다.

반대로 확약을 적용할 수 없다면 1회 유찰 시 110,400,000원 + 6,945,600원 = 117,345,600원, 2회 유찰 시 88,320,000원 + 28,669,760원 = 116,989,760원으로 실질취득액이 계산됩니다. 이는 보증금 115,000,000원에 집행비용 추정에 따른 차이가 더해진 결과입니다.

⑥ 국세·지방세 압류와 기타 권리

등기부에는 다수의 가압류 외에 국민건강보험공단, 국가, 화성시청의 압류가 존재합니다. 또한 안산시 관련 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

• 국민건강보험공단. 2021.04.19. 압류 등기.
• 국가. 2021.08.12. 압류 등기 · 화성세무서장.
• 화성시청. 2022.11.30. 압류 등기.
• 안산시. 2021.10.21. 압류는 2024.01.29. 해제되어 말소.

후순위 압류 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 당해세 등 우선 배당되는 조세채권이 있으면 실제 배당금은 변동될 수 있습니다. 특히 임차인 우선변제와 조세채권의 배당 순위가 실제로 어떻게 적용되는지는 세금의 법정기일과 채권 성격 등 원본 자료를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 한국농어촌공사 농어촌연구원 동측 근거리에 있으며, 주변은 다세대주택과 주상복합부동산 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 왕복 8차선 해안로 남측 인근에 위치하고, 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 북동측 직선거리 약 1.3km 지점에 수인분당선 사리역이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층입니다. 개별난방과 위생·급배수설비 등이 설치된 다세대주택입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 북측으로 폭 약 12m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 250.8㎡, 공시지가는 1㎡당 1,705,000원입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지는 않았지만, 건축물현황도와 실제 출입문 위치가 다른 문제는 별도로 존재합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사 등을 근거로 파악되었습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 직접 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 9세대의 소규모 다세대주택이고, 최근 확인된 실거래가 1건에 그칩니다. 거래 사례가 제한적이므로 향후 매각가격과 매도 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 호수 위치를 반드시 현장에서 확인. 실제 문패 301호가 건축물현황도상 302호 위치에 해당합니다. 등기부·건축물대장·건축물현황도·현장 출입문을 상호 대조해야 합니다.
• 면적 차이 확인. 301호와 302호의 공부상 면적 차이 및 실제 점유 공간을 확인하고, 감정인의 2026.06.01. 사실조회회신서를 검토해야 합니다.
• 정정 절차의 실현 가능성. 옆집 소유자의 협조 의견서가 제출되어 있지만, 최종 정정에 필요한 서류·동의·절차·비용을 확인해야 합니다.
• 보증기관 확약서 원본. 주택도시보증공사의 2026.06.01. 확약서에 기재된 잔존 보증금반환청구권 및 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 임차인 강영임의 권리관계. 전입 2017.08.21., 보증금 115,000,000원, 임차권등기 2023.09.11.입니다. 보증기관의 권리승계와 실제 점유·명도 상태를 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 138,000,000원은 최근 실거래 110,000,000원의 125.5%입니다. 시세보다 높다는 점을 입찰가격에 반드시 반영해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재검토. 확약이 적용되지 않는 경우 1회 유찰 6,945,600원, 2회 유찰 28,669,760원의 계산상 인수액이 발생합니다. 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다.
• 조세채권과 배당 순위. 국가·지방자치단체 등의 압류가 존재하므로 당해세와 법정기일, 실제 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 실내 확인 및 명도. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 점유 현황과 수리 필요 여부를 별도 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사실조회회신서 및 확약서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 경매물건은 아니다”

이 사건의 가장 중요한 긍정 요소는 주택도시보증공사의 확약서입니다. 임차인 강영임은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이지만, 보증기관이 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 해당 확약이 유효하게 이행된다면 매수인의 임차보증금 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

하지만 권리 인수 위험이 낮아진 것과 투자 매력이 높은 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 최저매각가는 138,000,000원으로, 최근 확인된 실거래 110,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 실거래 대비 125.5%라는 가격에서 적극적으로 입찰할 만한 할인 근거를 찾기 어렵습니다.

여기에 실제 출입문 문패와 건축물현황도의 호수 위치가 다르고 공부상 면적까지 일부 상이하다는 문제가 겹칩니다. 옆집 소유자의 협조 의사가 확인되었다고 하더라도, 정정 절차의 완료와 비용 부담이 보장된 것은 아닙니다. 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 사례까지 감안하면 환금성 판단도 보수적으로 접근해야 합니다.

결론은 명확합니다. 보증기관 확약이 정상적으로 적용되면 해당 임차보증금 인수 문제는 상당 부분 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높고 호수 위치 문제는 여전히 남아 있습니다. 따라서 현재 회차의 매수 매력은 낮습니다. 유찰 후 가격이 조정되더라도 확약의 효력, 실제 매각 공간, 건축물현황도 정정 가능성을 먼저 확인해야 합니다.