수원지방법원 2025타경54099. 경기도 안산시 단원구 성곡동 645, 만해로 205에 위치한 타원타크라3 제6층 제A612호입니다. 감정평가상 지식산업센터 내 아파트형공장으로 이용 중인 물건입니다. 아파트와 이름이 비슷하다고 주거용으로 판단하면 안 됩니다. 국가산업단지·산업시설구역에 해당하므로 사용 목적과 입주업종에 대한 제한이 중요한 투자 변수입니다.

권리관계의 출발점은 명확합니다. 소유자 김상민이 2017년 10월 소유권을 취득하면서 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 384,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 유정열의 가압류와 강제경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다. 근저당 자체와 후순위 집행권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 공장 점유관계와 입주 가능성까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 집행권리는 소멸

등기상 먼저 확인할 부분은 과거 중소기업은행의 공동담보 근저당권입니다. 2017년 7월 31일 설정된 채권최고액 45,400,000,000원 및 24,000,000,000원의 근저당권은 2017년 10월 20일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 거액의 과거 공동담보 채권을 현재 매수인이 부담하는 채무로 합산하면 안 됩니다.

현재 말소기준은 2017.10.20 접수된 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 갑구 3번 유정열 가압류는 2025.06.23 등기됐고, 갑구 4번 강제경매개시결정은 2025.12.22 등기됐습니다. 해당 후순위 집행권리와 신한은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임대관계 — 법인 표시가 있는데 계약관계는 미상

감정평가 참고사항에는 현황상 주식회사 아이씨테크와 드림비전테크라는 표시가 있다고 기재돼 있습니다. 그러나 해당 법인의 실제 점유 여부, 임차인 해당 여부, 보증금, 임대차 개시 시점 및 임대관계는 확인되지 않았습니다.

위 법인들은 확인된 임차인 2명을 뜻하지 않습니다. 현황상 표시된 명칭이며, 실제 임차인 수 및 법적 권리관계는 확정되지 않았습니다.

갑구 4-1번 경매경정등기에는 갑구 3번 가압류가 본압류로 이행됐다는 취지가 기재돼 있습니다. 따라서 유정열의 가압류와 강제경매를 완전히 무관한 별도 채권으로 단정해서도 안 됩니다. 실제 채권의 동일성·범위는 집행기록과 채권계산서를 통해 대조해야 합니다.

③ 가격 비교 — 실거래 검증 전에는 싸다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 453,000,000원입니다. 신건으로 아직 유찰 이력이 없어 감정가 전액이 입찰 기준가격입니다. 과거 소유권이전 거래가액은 385,327,580원이지만, 이는 2017년 거래이므로 현재 시세로 사용할 수 없습니다.

동일 지식산업센터 또는 유사 공장 호실의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가의 적정성과 환금가치를 객관적으로 비교하기 어렵습니다. 특히 산업시설은 업종별 이용 가능성과 시설 상태, 전력설비, 입주자격 등이 거래가격에 영향을 주므로 단순히 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다.

회차별 매각가는 유찰 시나리오이며 실제 후속 매각가격이나 낙찰 여부를 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당액은 채권자 측 배당 부족분으로, 매수인 인수채무와 구분해야 합니다. 인수액 0원은 현재 파악된 권리 및 배당 추정에 따른 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)

신건 매각가 453,000,000원을 기준으로 집행비용 6,930,000원을 차감하면 채권자 예상배당 총액은 446,070,000원입니다. 추정된 채권액 합계 487,161,426원과 비교하면 미배당액이 41,091,426원 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 성곡동의 반월국가산업단지 내에 위치합니다. 인근은 중소규모 공장, 지식산업센터, 지원시설과 근린생활시설 등이 혼재한 공업지역입니다. 산업시설 중심의 입지로 평가해야 합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 약 30m, 남측 약 20m, 북측 약 6m의 포장도로에 접합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 프리케스트콘크리트구조의 8층 건물 중 6층입니다. 외벽은 페어글라스 및 복합판넬 마감이며, 공용 위생설비·급배수시설·승강기·소화시설이 설치돼 있습니다.
• 용도 및 규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 반월특수지역에 해당합니다. 관련 법령에 따른 입주자격 및 사용 가능 업종을 낙찰 전에 확인해야 합니다.
• 수변전설비. 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계기구목록에 있는 50kW 수변전설비 1 SET가 소재불명으로 확인돼 감정평가에서 제외됐습니다. 실제 사용 가능 전력 및 설비 설치 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 해당 지식산업센터는 본건과 관계없는 다른 호실의 사유로 위반건축물로 등재돼 있습니다. 감정평가에서는 본건에 영향이 없다고 판단했으나, 행정상 제한과 금융·거래상 영향 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 공부상 지목은 공장용지이며, 공시지가 기준은 1,282,000원/㎡입니다. 토지면적은 27,718.9㎡이고, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 산업시설 이용이 가능한 사업자 중심으로 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 입주 가능 업종, 설비 상태, 실제 임대수요와 거래사례를 확인해야 가격 및 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입주자격 확인. 반월특수지역 및 산업시설구역 내에서 매수인 본인이 입주 가능한지, 예정 업종과 시설 사용계획이 적합한지 관리기관에 사전 확인하세요.
• 점유·임차인 확인. 아이씨테크와 드림비전테크의 실제 점유 여부, 사업자등록·임대차계약·보증금·임대차 시작일 및 권리 대항요건을 확인하세요. 계약관계가 불명확한 상태에서 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 배당채권 중복 여부. 유정열의 가압류 청구금액 49,412,000원과 경매신청 청구금액 53,749,426원의 동일채권 여부를 집행기록 및 채권계산서로 확인하세요.
• 신한은행 실제 채권액. 등기상 근저당 채권최고액은 384,000,000원이지만 실제 피담보채권액은 달라질 수 있으므로 확정 채권계산과 배당요구 내역을 대조하세요.
• 설비 현황. 평가제외된 50kW 수변전설비가 실제로 존재하는지, 공장 운영에 필요한 전력공급이 가능한지, 별도 설치비용이 발생하는지 확인하세요.
• 위반건축물 확인. 다른 호실로 인한 위반건축물 등재가 본건의 사용승인·입주·담보대출·매각 등에 영향을 미치는지 관할 기관에서 확인하세요.
• 시세·입찰가 검증. 같은 지식산업센터의 유사 호실 실거래 및 현재 매물가격, 임대수익, 관리비와 시설 보수비를 확인한 뒤 최저매각가 453,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 매각서류 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 채권계산서와 관리비 체납내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당은 지워져도, 공장 이용조건은 남는다”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 분명하다는 데 있습니다. 2017년 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 반월국가산업단지의 입주자격, 실제 점유 법인의 법적 지위, 소재불명 수변전설비, 건물의 위반건축물 등재 상태가 낙찰 후 이용 가능성과 비용을 좌우할 수 있습니다. 실거래 비교가격 역시 확인되지 않아 신건 가격이 합리적인지도 판단하기 어렵습니다.

권리구조는 비교적 단순하지만, 입주·점유·가격 검증은 미완성. 감정가 453,000,000원에 곧바로 응찰하기보다는 산업단지 입주 가능 여부, 점유자의 권리관계 및 시설 현황을 먼저 확인하는 것이 적절합니다. 해당 위험을 해소하기 전까지는 입찰 판단을 보류할 필요가 있는 물건입니다.