수원지방법원 2025타경54175. 시흥시 정왕동 거북섬 인근 시화엠티브이메가스퀘어의 2층 244호입니다. 사건의 용도 표기는 ‘대지’이지만, 등기서류는 집합건물이며 감정평가서상 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 이 물건은 일반 나대지나 주거용 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 실제로는 인접 구분건물과 통합되어 음식점 주방 일부로 이용되었던 상업용 구분건물이라는 점이 가장 중요한 특징입니다.

공유자는 김서윤·이정우 각 2분의 1이며, 2022년 5월 4일 거래가액 490,523,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 이정우 지분에 가압류 4건이 붙었습니다. 임의경매는 우리은행을 양도인으로 표시한 유동화전문회사가 신청했습니다. 권리의 시간순서는 비교적 명확하지만, 물건의 독립 사용과 임대차 상태는 별도의 현장 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류 4건

말소기준은 2022년 5월 4일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그보다 늦게 등기된 토스뱅크, 서울신용보증재단, 신용보증기금, 한국주택금융공사의 가압류 4건은 모두 이정우 지분을 대상으로 하지만, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 1명, 현장 확인 필요

현황조사에는 주식회사 본다빈치아트 시화가 2층 244호의 임차인으로 기재되어 있습니다. 기재된 전입일은 2025년 7월 14일로 말소기준권리보다 늦으며, 현황조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증기관 승계나 대위신고로 중복 집계된 임차인은 없습니다.

차임 21,000,002원은 현황조사에 기재된 금액이며, 정확한 지급 주기와 계약 내용은 임대차계약서로 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.

특히 장기간 휴업 중이라는 사정만으로 임차인이 완전히 퇴거했다고 볼 수는 없습니다. 점포의 열쇠와 출입통제, 잔존 집기, 실제 점유자, 통합 영업장 내 244호의 사용·관리 주체를 확인해야 합니다. 보증금 10,000,000원 역시 채권액과 매수인 인수액을 구별해야 하며, 후순위 임차인이라는 판단이 최종 확인된다면 미배당 보증금을 매수인이 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 물건 자체의 핵심 위험 — 경계칸막이가 없는 244호

다만 건축물대장과 건축물현황도상 위치를 특정할 수 있고 경계구분이 가능하며, 구조상 독립적인 이용과 원상복원이 가능할 것으로 판단되었다는 내용도 있습니다. 따라서 독립성이 전혀 없는 물건으로 단정할 사안은 아니지만, 복원 가능하다는 판단과 복원 비용이 적다는 판단은 다릅니다.

• 구분건물 경계. 244호의 건축물현황도상 경계와 실제 바닥·벽체·출입구를 대조하고, 인접 호실과 구분할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 원상복원. 제거된 칸막이 재설치, 주방시설 철거·분리, 전기·급배수·소방설비 정비가 어느 범위까지 필요한지 확인해야 합니다.
• 독립 사용. 인접 구분건물의 출입구나 공용화된 시설에 의존하지 않고 244호를 독립적으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 점유 관계. 통합 영업장 내 시설물의 소유권, 출입관리, 임차인 및 인접 점포의 점유 범위를 구분해야 합니다.
• 영업 및 임대. 장기간 휴업한 공간을 신규 소매점으로 임대하거나 운영하려면 별도 인테리어 및 설비 투자가 필요한지 검토해야 합니다.

④ 가격 판단 — 감정가 418,000,000원의 검증이 우선

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 418,000,000원입니다. 등기상 과거 거래가액은 490,523,000원이지만, 이 금액은 2022년 소유권이전 당시의 거래가액입니다. 현재 244호의 시장가치를 직접 증명하는 최근 실거래 비교가격으로 사용할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 독립 상가와 달리 인접 호실과 통합 사용된 이력이 있습니다. 같은 건물의 독립 점포 거래가격을 확인하더라도 실제 경계복원 및 재임대 조건이 다르다면 단순 비교하기 어렵습니다.

* 실질취득액은 각 회차 최저가에 예상 권리 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비·경계복원비·공사비 등은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 후속 매각가격을 보장하지 않습니다.

유찰될 경우 매각가격 자체는 낮아지지만, 경계복원비와 추가 시설투자비는 낙찰가 하락에 따라 자동으로 줄어들지 않습니다. 따라서 가격이 내려간다는 이유만으로 곧바로 투자 매력이 높아졌다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 418,000,000원 가정)

신건 매각대금 418,000,000원에서 추정 집행비용 6,580,000원을 제외하면 예상 배당재원은 411,420,000원입니다. 이 금액이 근저당권 배당에 배정되는 것으로 계산되어, 후순위 가압류 채권자들에게는 배당할 금액이 남지 않습니다.

근저당 채권최고액 기준 예상 미배당액은 8,580,000원이며, 나머지 후순위 채권자의 미배당액을 포함한 합계는 180,461,278원입니다. 이 부족액은 채권자 측 미회수 예상금액이지 낙찰자가 인수할 채무가 아닙니다.

경매신청채권자는 우리은행을 양도인으로 표시한 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사이며, 신청 청구금액은 365,813,886원입니다. 위 표는 등기상 우리은행 근저당권을 기준으로 한 추정 배당이므로, 채권양도·승계 관계와 실제 배당받을 권리자는 배당 관련 서류에서 대조해야 합니다. 신청 청구금액을 근저당 채권최고액에 별도로 더해 중복 채권으로 계산해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 배당액은 신고 채권과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화멀티테크노밸리 거북섬 북측 인근입니다. 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합건물, 숙박시설, 수변공원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수, 시스템 에어컨, 승강기, 소방설비와 지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 25m 포장도로, 동측으로 약 15m 내외 보행자전용 막다른 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 통합 사용에 따른 내부 경계 및 복원 상태는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 거북섬 주변 상업시설의 수요와 개별 점포의 임대 가능성을 함께 판단해야 합니다. 특히 장기간 휴업 중인 통합 영업장의 주방 일부였다는 특성은 향후 매각·임대 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 244호 경계 특정. 건축물현황도와 현장을 대조해 정확한 호실 위치, 경계, 출입구, 면적 및 독립 사용 가능성을 확인하세요.
• 복원공사 견적. 경계칸막이, 주방시설, 급배수·전기·소방설비의 분리·복원 범위를 확인하고 공사 견적을 취득하세요.
• 임대차 원본. 주식회사 본다빈치아트 시화의 임대차계약서, 사업자등록 시점, 실제 점유 여부, 보증금·차임 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 점유와 명도. 휴업 여부와 실제 퇴거는 다릅니다. 잔존 시설물과 점유관계를 파악하고 인도 절차를 검토하세요.
• 신청채권 승계. 우리은행 명의 근저당과 유동화전문회사 명의 경매신청 사이의 채권양도 및 담보권 행사 관계를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제 될 수 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 가격 적정성. 시화엠티브이메가스퀘어 내 유사 상가의 최근 거래·임대 사례와 공실 상태를 비교하고, 복원비를 반영한 입찰 상한을 계산하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도 및 매각 공고를 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 바로 쓸 수 있는 상가는 아니다”

이 사건은 권리분석의 결론과 물건분석의 결론이 뚜렷하게 갈립니다. 2022년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 확인된 임차인의 대항력도 없는 것으로 분류되어 예상 권리 인수액은 0원입니다. 신건 예상 미배당액 180,461,278원 역시 낙찰자의 채무 인수를 의미하지 않습니다.

그런데 매수 대상은 인접 점포와 합쳐 운영되던 음식점의 주방 일부입니다. 원상복원이 가능한 것으로 평가되었더라도 복원 비용·독립적 사용 상태·점유 인도·새 임차인 확보는 모두 별도로 해결해야 합니다. 최근 거래가격으로 검증된 가격 메리트도 확보되지 않았습니다.

권리 인수 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 위험 때문에 신건 입찰 매력은 낮게 평가하는 것이 적절합니다. 감정가 418,000,000원을 그대로 매력적인 취득가격으로 보아서는 안 됩니다. 먼저 244호의 경계복원과 독립 사용 가능성을 확인하고, 실제 시장가격과 공사비·공실 위험을 반영한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.