수원지방법원 2026타경50138. 안산시 단원구 선부동 지은빌 5층 501호, 전용 52.325㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 188,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 214,312,798원입니다.
이 물건의 권리관계는 일반적인 후순위 근저당 말소형보다 복잡합니다. 말소기준권리는 2022.09.13. 접수된 국의 압류인데, 임차인 최정민의 전입일은 그보다 이른 2022.04.04.입니다. 보증금도 192,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 배당으로 돌려받지 못하는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다행히 주택도시보증공사 측에서 잔존 보증금반환청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의에 관한 확약서를 제출한 사실이 확인됩니다. 이 확약을 반영하면 최정민의 명목상 부족분은 매수인 실질 인수에서 제외됩니다. 그러나 그 확약은 최정민의 권리에 관한 것이며, 박종성과 ALYSSOVETOVA SABINA의 점유·임대차관계까지 해결하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1105-2 지은빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로7길 13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 52.325㎡ (거래 비교 면적 52.33㎡) |
| 건물현황 | 철근콘크리트조 · 5층 중 5층 · 방 3 · 거실 겸 주방 · 화장실 2 |
| 사용승인 | 2018.11.13. |
| 건물규모 | 지은빌(JIEUNVILL) · 총 8세대 |
| 소유자 | 고완석 (2020.12.28. 소유권이전) |
| 감정가 | 188,000,000원 |
| 최저매각가 | 188,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 214,312,798원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2022.09.13. 국 압류 (강서세무서장) |
| 민간임대주택등기 | 2020.12.28. 등기 · 2020.12.23. 등록 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인
핵심은 말소기준권리의 날짜입니다. 과거 반월신용협동조합과 조경일의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2022.09.13. 국 압류입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
임차인으로 확인되는 사람은 최정민, 박종성, ALYSSOVETOVA SABINA의 3명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 나타나며, 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정민 주택 전부 |
2022.04.04. | 2022.03.14. | 192,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 인수 해소 실질 0원 |
| 박종성 501호 · 주거 |
2025.08.27. | 미상 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 별도 확인 |
| ALYSSOVETOVA SABINA 501호 |
2025.08.27. | 미상 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 별도 확인 |
최정민의 임대차계약일자는 2023.03.11., 임차권등기일은 2023.07.27.입니다. 확정일자는 등기 기재대로 2022.03.14.를 표시했습니다. 임대차계약·갱신 및 확정일자 관련 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 비싸다
지은빌은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 52.33㎡ 실거래는 3건이고, 전체 평균은 162,733,333원입니다.
그러나 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 최근 구간 2건의 평균은 150,600,000원이며, 최신 실거래는 2024.09.의 170,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 변화율도 -19.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 52.33㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2024.06 | 52.33㎡ | 3 | 131,200,000원 |
| 2022.07 | 52.33㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 최근 구간 평균 | 52.33㎡ | 2건 | 150,600,000원 |
| 전체 평균 | 52.33㎡ | 3건 | 162,733,333원 |
현재 비교 가능한 거래는 2024년까지 확인됩니다. 따라서 이 평균을 2026년 현재의 확정 시세로 간주할 수는 없습니다. 최신 거래 자료와 개별 호수의 상태를 확인해야 하며, 현재 확인된 수치만으로 신건 고가 입찰을 정당화하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
예상 매각대금에서 집행비용을 우선 공제하고, 최정민의 임차보증금에 배당하는 시나리오입니다. 다음 배당표는 제시된 추정 배당순서와 금액을 그대로 적용한 결과입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,432,000원 |
| 1. 최정민 임차보증금(우선변제) | 192,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 214,312,798원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,432,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 청구금액은 각각 표시한 명목 금액이며, 실제 채권액과 중복 관계는 배당절차에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 명목 인수액과 실제 부담의 차이
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 명목 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 188,000,000원 | 7,432,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 150,400,000원 | 44,505,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 120,320,000원 | 74,164,480원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 최정민의 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 단순한 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
이번 사건에서는 확약이 유효하게 적용된다는 전제 아래 최정민의 실질 인수가 0원이므로 낙찰가가 실제 취득가격 판단의 출발점이 됩니다. 다만 확약 밖 점유자의 권리, 명도비용, 미납 관리비 등 별도 부담은 확정되지 않았습니다.
⑥ 배당·실거래 시각화
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 화정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집지역입니다. 주거여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.11.13. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 다세대주택으로, 본건은 5층 501호입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에 속합니다.
- 토지. 대지면적 241.5㎡, 세장형의 다세대주택 부지이며 북측 도로에 접합니다. 공시지가는 1,534,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 거래금액이 131,200,000원에서 187,000,000원까지 차이를 보이고 최근 구간 하락 추세가 나타나므로, 매도 시 적정 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 대상은 외국인 등이며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 실제 취득 시 적용 여부와 후속 지정 여부는 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.09. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 효력과 적용 범위를 확인하세요.
- 최정민 임차권등기. 을구 5번 임차권등기의 말소 가능 여부와 경매 이후 필요한 절차를 확인하세요.
- 다른 점유자 2명. 박종성과 ALYSSOVETOVA SABINA의 실제 점유관계, 임대차계약, 보증금, 명도 가능성을 확인하세요.
- 배당 위험. 예상배당표의 최정민 우선변제액, 집행비용, 당해세 등 실제 배당순서와 금액을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록에 따른 의무와 경매 취득 후 적용 여부를 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인된 실거래가 2024년까지이므로 입찰 전 최신 거래 및 인근 유사 다세대주택 매매사례를 추가 확인하세요.
- 건물·점유 상태. 내부 상태, 수선 필요 여부, 실제 점유자, 명도 예상 비용 등을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 확인하세요.
- 등기·명세서 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 확약 관련 원본을 매각기일 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건에서 가장 중요한 사실은 두 가지입니다.
첫째, 최정민의 선순위 임차보증금 192,000,000원은 본래 매수인 인수 위험을 만드는 권리이지만, 제출된 확약에 따라 실질 인수액 0원으로 판단됩니다. 명목상 배당 부족분 7,432,000원을 그대로 실제 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 다만 이 확약은 최정민에 관한 것으로, 다른 점유자 2명의 권리·명도 위험까지 해소하지는 않습니다.
둘째, 현재 가격이 최근 시세보다 높습니다. 감정가와 최저가 188,000,000원은 최근 구간 실거래 평균 150,600,000원의 124.8%입니다. 최신 실거래 170,000,000원보다도 비싸며, 거래 추세는 -19.5%로 하락 방향입니다. 규모가 작은 다세대주택이고 거래 표본도 제한적이어서 환금성까지 보수적으로 판단해야 합니다.
결론은 ‘주된 권리 위험 완화, 신건 가격은 보류’입니다. 최정민의 확약 효력을 확인하는 동시에 다른 점유자의 임대차관계와 명도 문제를 해소해야 합니다. 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵고, 유찰이 발생하더라도 그 시점의 최신 시세와 실제 취득부담을 기준으로 다시 판단하는 것이 적절합니다.
