수원지방법원 2026타경50158. 경기도 시흥시 은행동 삼성그랑쥬테 가동 503호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 43.67㎡입니다. 2019년 준공된 24세대 규모 건물로, 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층에 위치합니다.

겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 전체 실거래 평균 194,750,000원보다 최저가가 낮아 보입니다. 하지만 이 평균에는 2022년의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 여기에 선순위 대항력 임차인의 보증금이라는 중요한 권리 문제가 얽혀 있어 단순히 최저가만으로 투자 매력을 판단하면 안 됩니다.

다행히 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 따라서 본건은 확약의 효력 확인이 권리분석의 관문이고, 그다음이 현재 시세와 입찰가격의 비교인 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

이 사건에서 특히 중요한 것은 말소기준권리의 발생 시점입니다. 2019년에 설정된 동수원신용협동조합 근저당권은 2020.10.13 이미 말소됐습니다. 2021년에 성남시가 설정한 압류 역시 2022.02.25 해제로 말소되었습니다. 과거에 존재했던 권리들이라는 이유만으로 낙찰자가 이를 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 권리분석상 말소기준은 2026.01.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 최영식의 임차권은 그보다 앞서 성립했습니다. 최영식은 2022.07.20 전입 및 점유를 개시했고, 2022.07.07 확정일자를 받았으며, 2024.07.26 주택임차권등기를 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음

최영식은 전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 빠르며, 주택임차권등기도 경매개시결정 이전에 이루어졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석합니다.

주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 최영식 1명입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균의 87.8%라는 숫자에 속지 말 것

삼성그랑쥬테는 24세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 실거래는 총 4건입니다. 전체 거래 평균은 194,750,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격을 판단할 때는 최근 시세 지표 173,000,000원과 하락 추세 -14.4%를 우선해서 봐야 합니다.

최근 12개월 평균 지표는 표본 1건으로 산출된 값입니다. 별도로 확인되는 최신 거래는 2025.03이며, 분석 대상 전용 43.67㎡와 달리 전용 46.07㎡의 거래입니다. 기준 시점과 면적 차이를 감안해 시세 판단에 사용해야 합니다.

전체 평균 194,750,000원만 기준으로 보면 최저가 171,000,000원은 87.8%에 해당합니다. 하지만 2022.12의 235,000,000원 거래가 평균을 끌어올린 만큼, 이 비율만으로 가격 메리트를 인정하는 것은 부적절합니다.

보다 중요한 최근 시세 지표는 173,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 유효 시 실질취득 기준인 171,000,000원은 이 금액의 98.8%로, 차이는 2,000,000원에 불과합니다. 더욱이 거래 추세는 -14.4%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 가격을 의미 있는 저가 매수 기회로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,194,000원을 먼저 차감하고, 남은 167,806,000원을 임차인 최영식의 우선변제에 배정하는 구조입니다. 주택도시보증공사 신청채권 청구금액 249,407,261원에 대한 별도 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

이때 임차인의 보증금 미회수액은 62,194,000원입니다. 이는 일반적인 대항력 인수 계산상 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 본건은 잔존 보증금 반환청구 및 대항력 포기 확약이 제출되어 있으므로 확약이 유효하게 적용될 경우 실질 인수액 0원으로 구분해야 합니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당금은 집행비용 및 배당순위 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 아래 도넛은 확약에 의한 권리 포기가 아니라 매각대금 자체의 예상 배분을 표시합니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약의 효력이 가격 구조를 바꾼다

이 사건은 낙찰가가 내려가면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형 구조를 갖고 있습니다. 확약을 제외하고 계산하면, 유찰로 최저가가 내려가더라도 낙찰가와 인수액을 합한 총부담은 보증금 230,000,000원 부근에서 유지됩니다.

그러나 확약이 유효하다면 매수인 인수는 실질 0원이 되어 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득 금액도 내려갑니다. 이 차이를 반드시 구분해야 합니다.

회차별 인수액은 각각의 예상배당 시나리오에 따른 계산상 금액입니다. 확약 후 실질취득은 해당 확약이 유효하게 적용되어 임차보증금 인수가 0원이라는 전제로 계산했으며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외했습니다. 유찰 회차는 조건부 시나리오이며 실제 유찰이 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 은행동 검바위초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 다세대주택 등이 소재하는 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.07.19 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호입니다. 외벽은 외장재 및 벽돌마감 등이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 대체로 세장형이고 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 708.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,707,000원/㎡입니다. 이 수치는 전체 토지 관련 정보이며 해당 호실의 전유면적 또는 대지권 면적을 뜻하지는 않습니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 특별히 나타나지 않습니다.
• 환금성. 24세대 규모의 다세대주택이고 확인 실거래가 4건에 그칩니다. 대단지 아파트보다 가격 비교 표본이 적어 매도 시 적정가격 판단과 매수자 확보에 불확실성이 있습니다. 특히 거래 추세 -14.4%를 고려하면 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인 — 최우선. 2026.06.01 제출된 확약서의 문구, 작성·제출 주체, 권리승계 관계, 임차권자 최영식에게 미치는 효력과 법원의 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 주택임차권이 낙찰 후 실제로 말소 가능한지, 매수인에게 잔존 보증금 반환의무가 남지 않는지 확인해야 합니다. 단순히 확약서가 제출됐다는 사실만으로 모든 절차가 완료됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 별도 임차인·점유자 확인. 현재 실제 임차인은 최영식 1명으로 확인됩니다. 다만 확약은 그 임차권에만 적용되므로, 확약 범위 밖에 있는 별도 점유자나 임차인이 존재하는지 현장과 서류를 대조해야 합니다.
• 예상배당 재확인. 집행비용 3,194,000원과 최영식 예상배당 167,806,000원은 추정치입니다. 배당순위, 당해세, 최우선변제 관련 금액이 확정되면 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
• 시세 지표를 보수적으로 적용. 전체 평균 194,750,000원보다 최근 시세 지표 173,000,000원을 우선해서 검토해야 합니다. 최신 확인 거래가 2025.03이며 비교 면적도 46.07㎡로 달라, 추가 거래 확인이 중요합니다.
• 하락 추세 반영. 실거래 추세가 -14.4%입니다. 현재 최저가와 최근 시세 지표의 차이가 약 1.2%에 불과하므로, 거래가격이 더 내려갈 가능성까지 입찰 상한에 반영해야 합니다.
• 다세대 환금성 확인. 전체 24세대의 소규모 건물입니다. 같은 생활권의 유사 전용면적 다세대주택 거래 및 매물과 비교하고, 장래 매도 시 가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 현장 상태·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현재 점유자, 출입 가능 상태, 내부 시설, 관리 상태, 명도 협의 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비·부대비용. 공동관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 부분, 취득세, 등기비용, 명도비 등 실제 취득에 필요한 비용을 별도로 계산해야 합니다.
• 입찰 전 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 서류와 매각조건 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재지만, 신건 가격은 매력적이지 않다”

시흥 삼성그랑쥬테 503호는 표면적인 숫자와 실제 권리구조가 크게 다를 수 있는 사건입니다. 230,000,000원 보증금의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 확약을 제외하면 신건 기준 62,194,000원의 인수 위험이 있습니다. 낙찰가에 이를 더한 총부담은 233,194,000원으로, 최근 시세 173,000,000원을 크게 웃돕니다.

하지만 2026.06.01 제출된 확약서가 해당 임차권과 보증금 반환청구권에 유효하게 적용된다면 상황은 달라집니다. 실질 인수액은 0원이 되고, 신건 기준 실질취득은 171,000,000원으로 내려옵니다. 이 확약의 법적 효력 및 적용 범위 확인이 사실상 입찰의 선결조건입니다.

권리 문제가 해결되더라도 가격의 매력은 별개입니다. 최근 시세 지표 173,000,000원 대비 최저가가 98.8%이고, 가격 흐름은 -14.4% 하락 추세입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 낮다는 사실만으로 매수를 정당화하기에는 안전마진이 부족합니다. 24세대 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 더욱 그렇습니다.

결론은 ‘확약 유효성 확인이 먼저, 현재 신건 가격은 보수적으로 판단’입니다. 확약이 인정되지 않으면 높은 인수부담 때문에 시세 대비 불리하고, 확약이 인정되더라도 현재 가격에서는 충분한 할인 여력이 보이지 않습니다. 권리 위험의 해소 가능성과 가격 메리트를 혼동하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.