수원지방법원 2025타경43208. 경기도 평택시 신장동 636-66에 위치한 청송빌라6동 4층1호 다세대주택입니다. 감정가는 84,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 유광춘으로, 2018년 6월 매매를 원인으로 2018년 7월 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 57,000,000원입니다. 이후 2025년 신성종의 가압류와 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

표면적인 채권 구조만 보면 가압류 청구금액 75,000,000원에 대해 신건 최저가가 84,000,000원이므로 채권을 변제할 수 있어 보입니다. 그러나 그보다 앞서 등기된 신성종의 주택임차권이 있습니다. 임차권등기에는 보증금 75,000,000원, 전입·점유 2020.11.30, 확정일자 2020.11.16이 명시돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 임차권이 먼저다

현재 말소기준으로 표시된 권리는 2025.09.01 신성종의 가압류 75,000,000원입니다. 이보다 앞선 1995년 한창수의 근저당권은 2017년 이미 말소됐으며, 과거 국세 관련 압류와 평택시송탄출장소 압류도 각각 말소된 상태입니다.

반면 을구 3번 신성종의 임차권등기는 2025.08.25 접수돼 가압류보다 빠릅니다. 더구나 임차인의 전입·점유일은 2020.11.30으로 그보다 훨씬 앞섭니다. 확정일자 역시 2020.11.16으로 확인됩니다. 따라서 이 임차권을 후순위 소멸권리처럼 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수위험 존재

신성종은 임대차계약에 따라 전입과 점유를 개시했고, 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 임차권등기에는 1차 계약 보증금 75,000,000원과 2차 계약 보증금 75,000,000원이 기재돼 있습니다. 이는 각 계약의 보증금 기재이지 보증금 150,000,000원을 뜻하지 않습니다. 분석상 임차보증금은 75,000,000원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 신건 8,400만원은 과거 실거래보다 높다

청송빌라6동은 1993.09.06 준공된 9세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 비교 실거래는 전용 60.2㎡의 2022년 6월 거래 1건입니다.

신건 최저매각가 84,000,000원은 확인된 거래가 70,000,000원보다 14,000,000원 높으며, 거래가의 120.0%입니다. 따라서 확인된 실거래를 기준으로 신건이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

다만 비교 거래가 2022.06의 단 1건이라는 점이 중요합니다. 현재 시점의 최근 12개월 실거래 표본으로 보기 어렵고, 2026년 현재 시세나 가격 추세를 이 거래만으로 확정할 수 없습니다. 거래 사례와 본건의 층·상태 차이도 반영되지 않았습니다. 과거 거래와의 가격 차이는 분명하지만, 현재 적정가액은 추가 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

다음 표는 제시된 배당 계산을 기준으로 한 가정상 배분 내역입니다. 신성종의 가압류 청구액 75,000,000원을 배당 대상으로 계산했으나, 별도로 존재하는 선순위 임차권등기의 보증금 배당 귀속 여부는 확정되지 않았습니다. 실제 법원 배당표나 인수액 확정표로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용 1,912,000원, 가압류 배당 75,000,000원, 가정상 소유자 잔여 7,088,000원의 합계는 84,000,000원입니다. 임차권 항목은 배분 합계에 추가한 금액이 아니라, 동일 채권 여부 및 배당 귀속을 별도로 확인해야 하는 선순위 권리입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수형이면 실질취득은 비슷하다

아래는 각 회차의 매각가와 채권 부족액을 비교한 것입니다. 특히 부족액 전부가 신성종의 대항력 있는 임차보증금 미변제액에 해당한다고 가정한 경우의 실질취득 비용을 구분했습니다. 이 가정은 실제 배당의 법적 귀속이 확인된 결과가 아닙니다.

* 신건은 75,000,000원이 실제 임차보증금에 전액 충당되어 인수액이 0원이 되는 경우에 한정합니다. 유찰 회차의 실질취득은 제시된 채권 부족액이 임차보증금 미배당 잔액과 같다는 조건부 계산입니다. 집행비용이 매각대금에서 우선 공제되므로 실질취득은 보증금 75,000,000원보다 소폭 높습니다. 배당 귀속이 다르면 실제 인수액 및 실질취득 비용도 달라집니다.

1회 유찰 시 낙찰가 자체는 67,200,000원으로 떨어집니다. 그러나 임차보증금에서 9,409,600원이 남아 매수인에게 인수되는 조건이라면 실질취득은 76,609,600원입니다. 2회 유찰에서도 같은 가정의 실질취득은 76,367,680원입니다. 최저가가 크게 하락해도 실제 부담은 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.

두 경우 모두 확인된 2022년 거래가 70,000,000원보다 높습니다. 따라서 유찰 후 최저가가 과거 거래가보다 낮아진다는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 반대로 신건에서 임차보증금 전액 배당이 확인된다면 인수는 0원이 될 수 있지만, 그 경우에도 매각가 자체가 과거 거래가보다 높다는 가격 문제는 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 신장동 신장1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 연립주택이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1993.09.06 준공된 9세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조, 평스라브지붕, 지층 및 지상 4층 구조로 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 대체로 사다리형 평지입니다. 공시지가 985,800원/㎡, 토지면적 331.0㎡이며 대지권 비율은 36.778/331입니다.
• 규제. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 보고되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이며 확인되는 실거래가 2022년 1건에 그칩니다. 거래 표본이 부족하여 현재 매도 가능가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 민간임대주택. 2020.06.29 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.12.06 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 있어, 경매 후 등록 상태 및 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 대조. 을구 3번 주택임차권등기 원문과 매각물건명세서를 대조해 인수 범위, 미변제 보증금 및 말소 가능 조건을 확인하세요.
• 동일 채권 검증. 신성종의 임차보증금 75,000,000원과 가압류 청구금액 75,000,000원이 동일한 채권인지, 별도 법률관계인지 확인하세요. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 배당 귀속 확인. 가압류 명목으로 표시된 배당액이 실제 임차보증금 반환채권에 충당되는지 검증하세요. 동일 채권의 중복계상이나 부당한 이중 배당이 없는지도 확인해야 합니다.
• 신건 인수액 검증. 신건 예상 매각가 84,000,000원에서 임차보증금이 전액 변제될 수 있는지, 우선하는 다른 배당금이 존재하는지 확인하세요. 계산상 채권 부족액 0원이 임차권 인수액 0원을 자동으로 보장하지는 않습니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 67,200,000원, 2회 유찰 53,760,000원이라는 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 인수액을 합산하세요.
• 점유와 호수 확인. 현장 호수 표시와 등기상 4층1호·임차권 기재 401호가 동일한 전유부분인지 확인하고, 실제 점유 관계와 명도 가능성을 점검하세요.
• 시세 재확인. 확인 거래가 2022.06의 1건뿐입니다. 현재 동일 지역·유사 다세대의 실거래 및 매물 수준을 추가 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 상태. 등록의 존속 여부, 경매에 따른 처리, 임대사업 관련 의무를 확인하세요.
• 관리비·세금·소음. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 군용비행장 소음대책구역에 따른 주거환경을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 재검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료와 배당 관계를 대조하고 필요한 경우 전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 미배당 보증금”

평택 청송빌라6동 401호는 단순히 가압류와 강제경매가 매각으로 소멸하는 물건이 아닙니다. 2020년 전입·점유한 임차인의 보증금 75,000,000원과 2025년 8월 임차권등기가 핵심입니다. 그보다 뒤인 2025년 9월 가압류를 말소기준으로 보더라도 선순위 임차권에 관한 인수 문제는 별도로 남습니다.

신성종의 임차보증금 채권과 가압류 채권은 동일인·동일 금액이라는 특수성이 있습니다. 실제 배당에서 어떤 채권이 변제되는지 확인되지 않은 상태에서는 인수 0원이라고 결론 낼 수 없습니다. 유찰 시에도 임차보증금 미배당분이 인수된다면 실질취득 비용은 보증금 수준으로 유지됩니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 84,000,000원은 확인된 2022년 거래가 70,000,000원의 120.0%입니다. 다만 오래된 단일 거래이므로 현재 시세와 하락·상승 추세는 별도로 검증해야 합니다. 작은 단지 규모, 제한적인 실거래 표본, 임차권 및 배당 불확실성까지 고려하면 신건 입찰의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

최종 결론은 권리·배당 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마까지 내려가는지가 아니라, 신성종의 75,000,000원 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지를 정확하게 확인하는 것입니다.