수원지방법원 2026타경50194. 경기도 안산시 상록구 사동 둥지길 21에 있는 5층 다세대주택의 제5층 제502호입니다. 감정평가상 통칭 휴인빌로 기재된 건물로, 전용면적은 54.91㎡, 방 3개와 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개로 구성되어 있습니다. 2016.10.10. 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다.
현재 소유자는 윤성민으로, 2022.06.10. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 235,000,000원입니다. 이후 임차인 한제민의 보증금 반환과 관련된 임차권등기가 이루어졌고, 2026.01.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
이 물건의 판단 기준은 분명합니다. 등기만 보면 선순위 임차권 인수 위험이 있지만, 제출된 확약서를 반영하면 해당 인수 위험이 해소됩니다. 따라서 확약의 효력을 확인한 다음, 실제 취득가격과 거래사례의 적정성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1303, 둥지길 21, 제5층 제502호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 면적 / 층수 | 전용 54.91㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택(통칭 휴인빌) · 방 3 · 거실 · 주방 겸 식당 · 욕실 겸 화장실 2 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2016.10.10. |
| 소유자 | 윤성민 (2022.06.10. 취득 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2026.01.21. 강제경매개시결정 (갑구 11번) |
| 선순위 임차권 | 한제민 · 임차보증금 235,000,000원 · 2024.05.22. 임차권등기 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 — 2026.02.23. 확약서 반영 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
실제 임차인 현황
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한제민 | 주택 전부 |
전입 2022.05.20. 확정 2022.04.15. |
235,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계신고 아님 확약으로 인수 해소 |
실제 임차인은 1명입니다. 한제민은 주택 전부에 대한 임차권자로, 임차보증금은 235,000,000원입니다. 배당요구가 이루어졌으며, 임차권등기일은 2024.05.22.입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 우선변제권만 주장
- 잔존 임차보증금반환청구 포기
- 대항력 포기
- 임차권등기 말소에 동의
중요한 점은 선순위 임차권이 원래부터 없었던 것이 아니라, 확약에 의해 인수 위험이 해소되는 구조라는 사실입니다. 확약은 해당 임차권에 대한 판단에만 적용되며, 확약 범위 밖의 별도 권리가 확인된다면 그 위험은 독립적으로 검토해야 합니다.
과거 등기된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 60,000,000원이었으나 2021.08.19. 이미 말소되었습니다. 과거 국가 명의 압류등기 역시 해제·말소 처리되었습니다. 현재 권리분석의 실질적 쟁점은 한제민의 선순위 임차권과 이를 해소하는 확약서입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 거래사례보다 높다
해당 주소에 연결된 실거래 비교정보의 명칭은 대건캐슬(1303-0)이며, 감정평가서상 통칭은 휴인빌입니다. 비교정보에는 전용 54.91㎡의 거래사례가 확인됩니다. 다만 두 명칭이 다르게 표시되므로 실제 동일 건물·호수에 관한 거래인지는 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.91㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.03 | 54.91㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 평균 | 54.91㎡ | 2건 | 235,000,000원 |
| 현재 최저가 | 54.91㎡ | 5 | 240,000,000원 |
확인되는 거래사례는 2022년 3월과 5월의 235,000,000원입니다. 두 거래의 평균도 235,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 240,000,000원으로, 비교 평균보다 5,000,000원 높습니다.
최저가를 비교가격으로 나눈 비율은 102.1%입니다. 즉 현 회차에서 최저가로 낙찰받더라도 거래사례 대비 저렴하게 취득하는 구조는 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 역시 매수인 인수액이 0원이므로 낙찰가와 동일하게 판단합니다.
거래정보상 전체 평균과 비교 평균은 모두 235,000,000원입니다. 최신으로 표시된 거래 또한 2022.05 · 235,000,000원입니다. 최근 시장의 상승·하락 방향을 판단할 만한 연속적인 거래가 확인되지 않으므로, 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 한제민 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 계산에 따르면 매각대금 240,000,000원에서 집행비용 4,160,000원이 차감되고, 임차인 보증금에 235,000,000원이 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증사에 대한 예상배당은 840,000원이며, 신청채권자 기준 미배당액은 234,160,000원입니다.
위 표는 주어진 예상배당 계산을 따른 것으로, 실제 배당표의 확정을 의미하지 않습니다. 임차인에 대한 배당과 신청채권자의 청구는 별도 항목으로 표시된 것이며, 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 추가 산정하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
유찰 시 미배당·인수 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 미배당 | 확약 미반영 시 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 240,000,000원 | 234,160,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 192,000,000원 | 235,000,000원 | 46,488,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 153,600,000원 | 235,000,000원 | 84,350,400원 |
확약이 효력을 갖지 못하는 경우에는 이야기가 달라집니다. 낙찰가가 내려가도 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수가 증가하여, 매수인의 실질취득 부담은 임차보증금 235,000,000원 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이때는 낮아진 최저매각가만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 사동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·일반주택 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2016.10.10. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 도시가스 난방설비와 1층 지상주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 가로장방형의 평지이며, 북서측과 남동측으로 폭 약 8m~10m 내외의 포장도로를 포함해 삼면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등도 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적은 252.5㎡이며, 공시지가는 1㎡당 1,596,000원입니다. 토지의 이용상황은 다세대주택 부지입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 유지관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 거래정보상 8세대 규모로, 확인되는 실거래는 2022년 2건입니다. 거래표본이 적으므로 매각 가능 가격과 소요 기간에 관한 불확실성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.23. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에 대항력 포기, 잔존 임차보증금반환청구 포기, 임차권등기 말소 동의가 명확하게 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 선순위 임차권 한제민의 보증금 235,000,000원과 확약의 적용 대상이 일치하는지 확인해야 합니다. 확약 범위 밖의 별도 인수권리는 독립적으로 검토해야 합니다.
- 배당 및 임차권 말소. 예상배당표상 한제민 보증금 235,000,000원이 배당되는 구조입니다. 실제 배당절차와 임차권등기 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 건물 명칭 대조. 감정평가상 통칭 휴인빌과 실거래 비교정보상 대건캐슬(1303-0)의 명칭 차이를 확인하고, 비교 거래가 동일한 물건에 관한 것인지 대조해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 확인 거래가 2022년 2건에 한정됩니다. 실제 입찰에 앞서 현재의 유사 다세대주택 매매사례와 매도 호가·거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한. 최저가 240,000,000원은 과거 비교가격의 102.1%입니다. 단순히 감정가를 기준으로 입찰하기보다 현재 시장에서의 환금 가능 가격을 먼저 검증해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액. 확약이 유효하다면 유찰 후에도 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 반면 확약이 적용되지 않는다면 미배당 보증금 인수로 실질취득 부담이 커질 수 있으므로 두 경우를 구분해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 대항력 포기 확약과 현실적인 인도·명도 완료는 구분해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인하고, 예상배당표에 반영되지 않은 당해세 및 우선변제 항목도 점검해야 합니다.
- 등기·명세서 최종 확인. 매각기일 2026.11.10. 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 보수적으로”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 한제민의 임차보증금은 235,000,000원이며, 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 위험을 검토해야 합니다. 그러나 주택도시보증공사는 2026.02.23. 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
그 확약이 유효하다면 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원이며, 1회 또는 2회 유찰 시 계산되는 미배당 보증금 추정액을 매수인이 실제로 인수한다고 볼 필요는 없습니다. 따라서 권리 측면의 부담은 상당 부분 해소됩니다. 하지만 확약의 효력 확인과 실제 명도는 여전히 중요한 입찰 전 점검사항입니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 과거 동일 면적 거래 평균 235,000,000원을 웃돕습니다. 비교가격 대비 102.1%이고, 거래표본은 2022년 2건뿐입니다. 소규모 다세대주택 특성상 현재 시세와 환금성을 충분히 검증하지 않은 상태에서 신건 가격을 매력적이라고 평가하기는 어렵습니다.
최종 판단은 “확약 확인 시 권리상 인수 부담 해소, 신건 가격 경쟁력은 미확인”입니다. 입찰 여부를 결정할 때는 선순위 임차권의 말소 가능성을 먼저 확정하고, 그다음 최신 실거래와 실제 매도 가능한 가격을 기준으로 응찰가를 산정하는 것이 적절합니다.
