수원지방법원 2026타경4. 경기도 평택시 합정동 970-4에 있는 주건축물제1동 2층 202호입니다. 감정평가상 용도는 다세대주택으로, 전용면적은 84.79㎡이며 방 3개·화장실 2개·거실·주방·발코니 등으로 구성됩니다. 지하 1층, 지상 10층 규모의 철근콘크리트 건물에 위치하며, 해당 건물의 세대수는 6세대입니다.
등기부를 보면 2015년 8월 6일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 후순위로 등록된 김형규의 재산분할청구권 관련 가처분과 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이혼에 따른 재산분할 가처분이 포함된 사건이라는 점에서 일반적인 금융기관 임의경매와는 권리 발생 배경이 다릅니다.
더욱 중요한 것은 가격입니다. 감정가는 226,000,000원인데 최근 확인되는 거래가격은 200,000,000원이며, 거래 추세도 하락 방향입니다. 이 물건의 판단 기준은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래가격과 실제 재매각 가능성에 두는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경4 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 970-4 주건축물제1동 제2층 제202호 도로명: 경기도 평택시 평택5로20번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 84.79㎡ · 방 3·화장실 2·거실·주방·발코니 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 10층 · 2층 202호 |
| 건물 현황 | 6세대 · 사용승인 2015.02.11 |
| 소유자 | 이보원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김형규 / 139,284,354원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.06 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가처분 이력 확인
이 물건의 말소기준권리는 2015.08.06 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사신한은행이고, 채권최고액은 96,000,000원입니다. 2026.03.09에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경으로, 별도의 새로운 말소기준권리가 설정된 것은 아닙니다.
2016년 설정된 강금복의 근저당권 66,000,000원과 이효원의 근저당권 66,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당계산에서 별도의 유효한 후순위 근저당채권으로 합산하지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원, 실제 점유는 확인 필요
다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가상 다세대주택으로 사용 중이며, 임대관계에 관한 구체적인 확인 내용은 없습니다. 소유자 또는 제삼자의 실제 점유 여부와 전입세대 현황은 입찰 전에 확인해야 합니다.
현재 권리 및 배당 추정 기준으로는 인수액이 없지만, 실제 점유관계에서 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면 낙찰 이후 권리분석과 명도 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 판단입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 한다
비교 가능한 동일 면적대 실거래는 총 5건입니다. 전체 거래 평균은 220,000,000원이고, 확인된 최저 거래가격은 200,000,000원, 최고 거래가격은 240,000,000원입니다. 그러나 거래 시점이 2021년부터 2024년까지 분산돼 있어 전체 평균만으로 현재 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 84.79㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 84.79㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 84.80㎡ | 6층 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 84.80㎡ | 8층 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 84.80㎡ | 5층 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 220,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 220,000,000원 (5건) |
|---|---|
| 최근 기준 평균 | 200,000,000원 (1건) |
| 최신 확인 거래 | 2024.03 · 200,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 102.7% |
| 최저가 / 최근 기준 | 113.0% |
| 최근 거래 추세 | -11.1% |
전체 평균 220,000,000원만 사용하면 최저가 226,000,000원은 시세의 102.7%로 보입니다. 하지만 보다 최근의 비교기준인 200,000,000원을 사용하면 최저가는 113.0%입니다. 최신 확인 거래 역시 200,000,000원이고, 거래 추세는 -11.1%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 차감한 후 근저당권과 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 채권 총액은 235,284,354원이고, 채권자 예상배당 합계는 222,036,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,964,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신한은행 설정 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김형규 | 139,284,354원 | 126,036,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 배당액은 채권최고액 기준 추정치입니다. 을구 1번 근저당권은 최초 신한은행 명의로 설정됐으며, 2026.03.09 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 실제 배당권리자와 확정 채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 매각 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
현 회차는 유찰이 없는 신건으로, 최저매각가는 감정가의 100%인 226,000,000원입니다. 회차별 예상 매각가격과 채권 미배당액은 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 226,000,000원 | 13,248,354원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 180,800,000원 | 57,815,554원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 144,640,000원 | 93,469,314원 | 0원 |
신건에서 채권자 예상배당 합계는 222,036,000원, 1회 유찰 시 177,468,800원, 2회 유찰 시 141,815,040원입니다. 유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 합정동 소재 배미공원 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 점포, 대형마트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층~지상 10층 규모입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 등이 설치돼 있습니다. 다세대주택으로 방 3개, 화장실 2개, 거실·주방·발코니 등을 사용하고 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 중로에 접하며, 토지 형상은 세장형 평지입니다. 토지 이용상황은 주상용으로 표시됩니다.
- 용도지역. 준주거지역 및 배미지구 지구단위계획구역입니다. 중로1류·중로3류에 접하며 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지 관련 지표. 토지면적 508.3㎡, 공시지가 1,998,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 감정요항표에는 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한정한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다. 지정기간이 경과한 사항이므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 건물로, 대규모 아파트 단지에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래도 5건이고 최신 거래는 2024.03입니다. 환금성 판단 시 매수 수요와 실제 매도 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 220,000,000원보다 최근 비교기준 200,000,000원과 거래 추세 -11.1%를 우선해 가격 경쟁력을 판단하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 226,000,000원은 최근 기준 시세의 113.0%입니다. 현재 가격이 저렴하다는 전제의 입찰은 피해야 합니다.
- 거래 시점 확인. 최신 확인 거래가 2024.03에 머물러 있으므로, 실제 입찰 전 유사한 다세대주택의 최근 매매사례와 매물가격을 다시 확인해야 합니다.
- 가처분 원인 확인. 2020.04.06 김형규의 재산분할청구권 관련 가처분과 2026.01.14 강제경매개시결정의 관계를 확인하세요. 등기 말소 전망뿐 아니라 관련 분쟁 진행 상태도 점검할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 신한은행 명의로 설정된 을구 1번 근저당권이 2026.03.09 한국주택금융공사로 이전됐으므로, 실제 채권자와 배당관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·임차관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 전입세대, 확정일자 부여현황, 현황조사 및 매각물건명세서를 대조하세요.
- 관리비 및 건물 상태. 미납 관리비, 공용부분 유지관리 상태, 누수·설비 상태와 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 향후 가격 하락만으로 수익성을 확정하지 말고 시장가격과 보유·수선·처분 비용을 함께 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리 가능 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 현재 확인된 권리 및 배당 추정상 매수인 인수액이 0원입니다. 기존 근저당권과 후순위 가처분, 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 구조로 분석됩니다. 다만 이혼에 따른 재산분할 가처분 이력이 있으므로, 권리관계는 원본 서류와 점유현황을 반드시 확인해야 합니다.
가격은 보다 신중하게 접근해야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 226,000,000원인데, 최근 비교기준 및 최신 확인 거래는 200,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 113.0%이고, 최근 거래 추세도 -11.1%입니다. 더욱이 총 6세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 많지 않아 가격 변동과 환금성에 대한 주의가 필요합니다.
현재 가격에서 권리상 인수 부담이 없다는 장점만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 실제 최근 시세와 점유관계를 재확인하고, 유찰에 따른 가격 조정 가능성을 검토하는 것이 합리적인 접근입니다.
