수원지방법원 2026타경50318. 경기도 안산시 단원구 초지동 743, 엔즈타워오피스텔 10층 1015호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 8,500만원으로 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 10일입니다. 등기상 소유자는 서대원 씨입니다.
이 사건의 권리관계는 기준권리만 정확히 잡으면 비교적 단순하게 정리됩니다. 2017년 8월 30일 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 9,000만원)이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드 강제경매개시결정, 하나은행 임의경매개시결정 및 가압류가 등기되어 있지만 모두 기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸할 권리입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 곧바로 입찰해도 된다는 의미는 아닙니다. 임대관계가 미상이고 현재 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리와 실제 점유관계를 구분해서 확인하고, 시세 검증을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 743 엔즈타워오피스텔 10층 1015호 도로명: 경기도 안산시 단원구 원포공원1로 71 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층~지상 18층 건물 중 10층 1015호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 서대원 (2017.08.30. 소유권이전, 등기상 거래가액 115,171,380원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2017.08.30. 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 현대카드 주식회사 / 11,158,768원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준, 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2017년 8월 30일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 을구 1번에 등재된 이 권리의 채권최고액은 90,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 동일한 금액이라고 단정할 수 없으므로 실제 피담보채무는 별도로 확인해야 합니다.
갑구에는 2017년 6월 19일 주식회사 엔즈빌 명의의 소유권보존등기와 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 기재되어 있습니다. 이후 2017년 8월 30일 신탁등기가 말소되고 서대원 씨에게 소유권이 이전되었습니다. 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
기준권리 이후에는 다음 권리들이 설정되어 있습니다.
| 등기일 | 권리 내용 | 금액 | 매각 결과 |
|---|---|---|---|
| 2026.02.02 | 갑구 5번 · 현대카드 강제경매개시결정 | 11,158,768원 | 소멸 예정 |
| 2026.03.19 | 갑구 6번 · 하나은행 임의경매개시결정 | 11,158,768원 | 소멸 예정 |
| 2026.03.31 | 갑구 7번 · 하나은행 가압류 | 19,198,438원 | 소멸 예정 |
2026년 3월 19일의 하나은행 임의경매개시결정에는 2026타경138 사건번호가 기재되어 있습니다. 현재 분석 대상인 2026타경50318의 현대카드 강제경매개시결정과 별도로 등재된 경매개시결정입니다. 두 경매개시결정 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 등재 임차인 | 확인되는 임차인 없음 | 등재 없음 |
| 임대관계 | 감정평가서상 임대관계 미상 | 추가 확인 필요 |
| 대항력 | 확인되는 임차인 없음. 실제 점유 및 임대차 미확인 | 현재 확정 불가 |
| 매수인 인수액 | 배당 산정상 인수액 0원 | 추정 0원 |
이 사건에서는 임차인이 등재되지 않았다는 점과 실제 임대관계가 확인되지 않았다는 점을 동시에 고려해야 합니다. 현재 누가 점유하고 있는지, 전입세대가 있는지, 실제 임대차계약이 존재하는지 확인하는 것이 중요합니다.
특히 오피스텔은 주거용으로 사용되는지 업무용으로 사용되는지에 따라 임대차 관계의 검토가 달라질 수 있습니다. 실제 점유자의 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 신건 8,500만원, 현재 시세 비교는 보류
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 85,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
다만 현재 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 8,500만원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지, 적정한지 판단할 근거가 부족합니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 내용 | 분석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 85,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 최저매각가 | 85,000,000원 | 신건, 0회 유찰 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 불가 | 비교자료 없음 |
| 최신 실거래 | 확인 불가 | 비교자료 없음 |
| 2017년 등기상 거래가액 | 115,171,380원 | 과거 거래가액으로 현재 시세와 구분 |
2017년 8월 30일 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 115,171,380원입니다. 그러나 이는 과거 거래가액이므로 현재 오피스텔의 적정 시세를 판단하는 직접적인 근거로 사용하기 어렵습니다.
참고로 회차별 가격 시나리오는 다음과 같습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 85,000,000원 | 48,445,974원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 68,000,000원 | 65,139,974원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 54,400,000원 | 78,495,174원 |
회차별 최저매각가와 미배당액은 각 가격 시나리오에 따른 산정치입니다. 유찰 이후 가격이 내려간다는 사실만으로 시장 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
현재 최저매각가인 8,500만원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 193만원을 먼저 반영하고, 하나은행 근저당에 8,307만원이 배당되는 구조입니다. 이후 경매개시결정 및 가압류 채권에는 배당되지 않는 것으로 산정되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,930,000원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 90,000,000원 | 83,070,000원 | 6,930,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 현대카드 | 11,158,768원 | 0원 | 11,158,768원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 하나은행 | 11,158,768원 | 0원 | 11,158,768원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 하나은행 | 19,198,438원 | 0원 | 19,198,438원 |
| 채권 합계 | 131,515,974원 | 83,070,000원 | 48,445,974원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표상 집행비용 1,930,000원과 하나은행 근저당 배당 83,070,000원을 합산하면 매각대금 85,000,000원입니다. 실제 배당은 확정된 채권액, 집행비용, 조세채권 및 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 별망중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트 및 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 실제 출퇴근 동선과 정류장 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 18층 건물입니다. 외벽은 복합 판넬 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기·난방·주차장 및 공동현관 보안설비가 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지이며, 서측과 북측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역입니다. 중로1류와 중로2류에 접하며 별망중학교 상대보호구역 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
- 기타 규제. 성장관리권역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역, 도시교통정비지역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도만으로 환금성을 단정할 수 없습니다. 현재 실거래 자료가 없으므로 인근 동종 오피스텔의 거래량, 매매가격, 공실률 및 임대수익을 추가로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현장 점유자, 임대차계약 및 보증금 여부를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2017.08.30. 하나은행 근저당권(채권최고액 90,000,000원)이 기준권리입니다. 이후 현대카드 경매개시결정과 하나은행 경매개시결정·가압류의 매각 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
- 실제 채무 확인. 근저당 채권최고액 90,000,000원과 실제 대출잔액은 다를 수 있습니다. 실제 채권액 및 배당 관련 자료를 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 같은 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 거래가격과 임대조건을 확인한 후 응찰가 상한을 정하세요.
- 공실·관리비 확인. 실제 사용 상태, 공실 여부, 관리비 체납, 장기수선 관련 부담 및 관리사무소 확인사항을 점검하세요.
- 건물 운영 확인. 주차 가능 여부, 승강기 및 공용설비 상태, 난방 방식, 공동현관 보안 및 실제 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역 및 상대보호구역 등 토지이용계획을 확인하고 토지거래허가구역 지정의 현재 적용 여부도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최종 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗하다 ≠ 가격이 저렴하다”
안산 엔즈타워오피스텔 1015호는 2017년 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 등재된 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이며, 등재 임차인도 확인되지 않습니다. 등기상 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다.
그러나 두 가지 확인 과제가 남아 있습니다. 첫째, 감정평가서에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 8,500만원이 적정한 가격인지 판단할 수 없습니다.
배당표상 채권 미배당액 48,445,974원은 매수인 인수액이 아니라 매각대금으로 배당받지 못하는 채권액입니다. 이 둘을 혼동해서는 안 됩니다. 반대로 인수액이 0원이라는 사실만으로 투자 안전성이나 가격 경쟁력이 확보되는 것도 아닙니다.
결론적으로 권리상 인수 위험은 낮게 추정되는 물건이지만, 임대관계와 실제 점유를 확인하고 현재 거래가격을 검증하기 전까지는 신건 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 권리는 긍정적, 가격은 검증 보류. 이 물건의 핵심은 8,500만원이라는 숫자 자체가 아니라 실제 시세와 점유 상태를 확인한 뒤 얼마에 입찰할 것인지 결정하는 데 있습니다.
