수원지방법원 2026타경50080. 경기도 평택시 고덕동 1797-7 소재 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 유한회사대양이며, 말소기준권리는 2022년 10월 11일 설정된 수성중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 15억 원입니다.

권리 흐름만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후인 2025년 12월 31일 평택시 압류와 2026년 1월 19일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 일반적인 소형 다세대주택 경매와는 물건의 성격이 다릅니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택 5개호로 이용 중입니다. 여기에 여러 점유자와 임대차 기록이 확인되므로, 실제 명도 대상과 임대차 조건을 개별적으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 이후 압류는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 을구 1번 수성중앙새마을금고 근저당권입니다. 2022년 10월 11일 설정된 채권최고액 15억 원의 근저당권이며, 공동담보로 평택시 고덕동 1797-7 토지가 기재되어 있습니다.

이후 갑구에 등록된 평택시 압류는 2025년 12월 31일 접수됐습니다. 원인은 2025년 12월 26일 압류이며, 처분청은 송탄출장소장입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

2026년 1월 19일 접수된 임의경매개시결정 역시 수성중앙새마을금고의 신청에 따른 것으로 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당권도 매각으로 소멸하므로, 근저당권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유자·임대차 분석 — 9건의 기록, 보증금 확인이 관건

현황조사 및 매각물건명세서에서 여러 점유자와 임대차 관련 기록이 확인됩니다. 이 중 전입일이 확인되는 8건은 모두 말소기준권리인 2022년 10월 11일 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

다만 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않는 점유자가 여럿 있습니다. 특히 전입일 자체가 확인되지 않는 주거 점유자 1건은 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 단순히 배당표의 인수액이 0원이라는 이유로 모든 점유관계가 정리됐다고 판단해서는 안 됩니다.

점유자별 보증금·확정일자·임대차계약 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 기록은 확인되지 않습니다.

중요한 것은 점유자 숫자만 세는 것이 아닙니다. 1층 상가와 2~4층 다가구주택이라는 복합 이용구조에서 각 점유자가 어느 호실을 사용하는지, 임대차계약이 실제로 존재하는지, 전입일과 확정일자가 언제인지 확인해야 합니다.

③ 가격·예상배당 — 시세보다 먼저 회차별 배당 여력 확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,927,112,500원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다.

다만 실거래 시세를 비교할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 주변 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

회차별 매각 및 채권자 배당 시나리오

신건에서는 집행비용 추정액을 제외하고도 근저당권자에게 채권최고액 15억 원을 배당할 수 있는 계산입니다. 1회 유찰로 최저가가 80%가 되더라도 근저당권자 배당액은 전액 확보되는 시나리오입니다.

반면 2회 유찰로 64%까지 내려가면 채권자 배당액은 1,218,618,480원으로 줄어들고, 미배당액은 281,381,520원이 됩니다. 이 금액은 근저당권자의 채권 미회수분이지, 매각으로 소멸하는 근저당권을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.

신건 기준 예상배당표

집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 실제 배당에서는 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선채권 등에 따라 잔여 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 임대차관계가 확인되지 않은 점유자가 있어 최종 배당표와 명도 결과를 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 평택시 고덕동 소재 평택고덕센트레빌NHF 3단지 아파트 북측 인근입니다. 주변은 주택과 근린시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로 정비상태는 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 기타 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물 이용. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택으로 구성된 복합 이용 건물입니다. 주거와 상업시설이 함께 있어 일반적인 단일 용도 주택과는 임대차 및 관리 측면에서 차이가 있습니다.
• 토지. 토지면적 243.4㎡, 지목 대, 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 토지이용상황은 주상용이며 지형은 평지, 형상은 세로장방형, 도로접면은 소로각지입니다.
• 도로 및 규제. 소로2류(폭 8~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 1,703,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·소방 및 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택의 복합 구조이므로 단순 다세대주택과 다른 매수 수요 및 임대수요 검토가 필요합니다. 개별 호실의 임대차 현황과 실제 임대수익을 확인해야 하며, 시세 비교자료 없이 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 전 필수 체크리스트

• 점유자 9건 전수 확인. 조사상 점유·임대차 기록 9건을 호실별로 구분하고 실제 점유 여부, 점유 개시일 및 현재 거주자를 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 점유자. 주거 점유자 1건은 전입일이 확인되지 않습니다. 주민등록 이력, 실제 점유 개시일, 보증금 및 확정일자를 확인하기 전에는 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
• 보증금 미상 점유자. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 다수입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조하고, 보증금·월차임·계약기간을 확인해야 합니다.
• 확인된 임대차 금액. 김재민의 보증금 500만원·월차임 50만원, 남가주의 보증금 500만원·월차임 60만원을 실제 계약서와 대조하세요.
• 근저당권 채권액. 신청 청구액 12억 5,000만원과 채권최고액 15억 원은 서로 다른 수치입니다. 실제 채권액 및 최종 배당요구액을 확인해야 합니다.
• 2회 유찰 시나리오. 64% 매각가에서는 채권자 미배당 281,381,520원이 발생합니다. 이는 근저당권자의 미회수 채권액이며 매수인이 인수하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물. 일괄매각 범위에 포함되는 건물과 토지의 현황, 건물개황도 및 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 용도 및 임대수익. 1층 상가와 2~4층 주택의 호실별 이용상태, 임대차계약 및 실제 월세 수입을 각각 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역과 지구단위계획구역 등 각종 제한사항을 확인하고, 토지 및 건물의 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 용도 및 유사한 규모의 거래사례를 확보한 뒤 감정가 1,927,112,500원과 비교해야 합니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 입찰가격을 정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건물개황도를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸과 명도 완료는 별개의 문제”

평택 고덕동 2026타경50080은 말소기준권리가 명확한 물건입니다. 2022년 10월 11일 수성중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하며, 현재 신건 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 사건의 실질적인 난도는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이라는 복합 이용구조에 점유·임대차 기록이 9건이나 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않는 점유자가 다수이고, 전입일 미상 주거 점유자도 있어 임대차 원본과 실제 점유현황 확인이 필수입니다.

가격 역시 감정가와 최저가가 19억 2,711만원으로 동일한 신건이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 1회 유찰과 2회 유찰 시 배당 시나리오는 참고할 수 있으나, 유찰에 따른 가격 하락만으로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

권리 흐름은 비교적 명확하지만, 점유·임대차와 가격은 아직 검증이 필요합니다. 이 물건의 입찰 여부는 전입일 미상 점유자의 권리 확인, 나머지 점유자의 임대차 조건 확인, 제시외 건물 포함 범위 및 실거래 가격 검증이 끝난 뒤 판단하는 것이 타당합니다.