수원지방법원 2026타경50091. 경기도 평택시 이충동 4-1 소재 뜰앤시아 나동 3층 302호, 전용면적 59.94㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자는 김인성·이지안 씨 공동명의이며, 2021년 8월 23일 매매대금 2억 1,000만원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

등기부를 보면 과거 부평농업협동조합의 채권최고액 5억 4,000만원 근저당권이 있었지만 2021년 7월 22일 해지로 말소됐습니다. 이후 임차인의 주민등록일은 2021년 7월 27일, 점유개시일은 2021년 7월 28일입니다. 따라서 과거 근저당권이 현재 임차인의 대항력을 차단하는 구조는 아닙니다.

문제는 임차보증금입니다. 임차인 이승리 씨의 보증금은 2억 1,000만원으로 현재 최저가 2억 500만원보다 큽니다. 일반적인 배당 계산만 보면 보증금 일부가 미배당되어 매수인에게 인수될 가능성이 있지만, 이번 사건에는 그 위험을 바꾸는 중요한 확약이 있습니다. 확약서가 약속한 대항력 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행된다면 주된 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수액으로 남지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 임차권은 확약 확인이 핵심

① 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 부평농업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권은 2020.02.14. 설정됐지만 2021.07.22. 해지로 말소됐습니다. 공동담보로 기재된 다른 호실 관련 일부 소멸 내역도 확인되며, 현재 이 사건에서 살아 있는 근저당권으로 볼 수 없습니다.

② 임차인의 전입·점유는 근저당 말소 이후입니다. 이승리 씨의 주민등록일은 2021.07.27., 점유개시일은 2021.07.28.입니다. 확정일자는 2023.11.14. 경정등기에 의해 2021.07.12.로 정정된 내역이 확인됩니다. 경매개시결정은 2026.01.19.이므로 임차권은 경매개시보다 앞서 형성된 권리입니다.

③ 임차권등기는 매각으로 당연히 사라지는 권리가 아닙니다. 을구 3번 주택임차권은 보증금 210,000,000원으로 2023.10.19. 등기됐고, 등기상 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다. 임차인은 배당요구도 했습니다. 확약이 없다면 미배당 보증금의 인수 여부를 중점적으로 따져야 하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해야 한다

실제 이름과 보증금이 확인되는 임차인은 이승리 씨 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 표시된 별도 보증금은 없으므로, 주된 임차보증금 210,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 다만 을구 3-2의 임차권 경정 기록은 별도 임차인인지 여부를 원본으로 대조해야 합니다.

※ 을구 3-2는 등기 목적 자체가 ‘3번 임차권 경정’으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 별도 점유자 또는 별도 임대차가 존재하는지, 경정등기가 이승리 씨의 기존 임차권을 정정한 것인지 매각물건명세서와 등기 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래는 참고, 현재 가격 메리트는 미확정

뜰앤시아는 2019년 준공된 14세대 규모의 소형 공동주택입니다. 확인되는 거래는 2021년 7~10월에 집중되어 있습니다. 동일 전용면적 59.94㎡ 거래는 2021년 8월 2억 1,000만원으로 확인됩니다. 다만 거래시점이 오래되어 이를 2026년 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.

동일면적 59.94㎡의 확인 거래는 2억 1,000만원입니다. 감정가 2억 500만원은 이 과거 거래금액의 약 97.6% 수준입니다. 전체 7건 평균 219,285,714원과 비교하면 약 93.5%입니다. 다만 전체 평균에는 65.73㎡ 거래도 포함되어 있어 동일면적 비교와 구분해야 합니다.

특히 가장 최근 거래로 표시된 2021년 10월 2억 6,500만원은 전용 65.73㎡의 1층 거래입니다. 이번 물건의 59.94㎡와 면적이 다르므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 무엇보다 확인되는 거래가 2021년에 집중되어 있어, 2026년 입찰가격의 적정성을 판단할 최신 근거로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

집행비용 약 367만원을 제외하면 임차인에게 201,330,000원이 배당됩니다. 보증금 210,000,000원과의 차액은 8,670,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 210,000,000원은 현재 배당 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 실제 배당표에서 별도 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 인수금액 — 낙찰가가 낮아질수록 미배당액은 커진다

이 사건은 일반적인 대항력 있는 임차인의 인수구조와 확약이 적용되는 구조를 분리해서 판단해야 합니다. 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 임차인에게 지급되지 못하는 보증금이 증가하고, 그 금액이 매수인 인수위험으로 연결될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성·토지이용 메모

• 입지. 평택시 이충동 소재 동령마을회관 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층입니다. 외벽은 외장타일 및 벽돌마감이며, 위생급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,018㎡, 지목 대, 부정형 평지입니다. 자연녹지지역 및 자연취락지구에 해당합니다.
• 공시지가. 608,000원/㎡로 확인됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택 취득에 한해 기재된 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 2019년 준공, 14세대 규모의 소형 주택입니다. 확인되는 거래가 2021년에 집중되어 있고 거래 표본이 많지 않아 매각 시 유동성에 주의해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유상태와 임차권등기 말소 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 확약서의 원본을 확인하고, 대항력 포기 및 전액 미배당 시에도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 권리자에게 유효하게 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 확약서에 따른 임차권등기 말소 시점과 방법, 실제 말소 완료를 확인하세요. 말소 이행이 확인되기 전에는 무조건 인수 0원이라고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
• 을구 3-2 경정등기 대조. 동일 임차권의 확정일자 경정인지, 별도 임차인 또는 별도 임대차가 존재하는지 확인하세요. 별도 임차인이라면 보증금과 전입일을 확인하고 확약 적용 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 배당표 확인. 집행비용 3,670,000원, 임차인 배당 201,330,000원, 미배당 8,670,000원의 계산을 실제 배당요구 및 배당순위와 대조하세요. 당해세와 최우선변제 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구 확인. 신청채권자 청구액 210,000,000원이 배당에서 0원으로 계산되는 구조입니다. 채권의 성격과 배당요구 관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택 등록 상태가 현재도 유지되는지, 임대의무 및 임대료 증액 관련 의무가 매수인에게 미치는지 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 확인되는 거래가 2021년에 집중되어 있습니다. 현재 거래사례와 실제 매물 가격을 추가로 확인하지 않고 과거 평균만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 점유 및 명도. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유자, 임대차관계, 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 토지이용규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 비행안전제6구역 및 보호구역 관련 제한사항을 확인하세요. 토지거래허가구역의 현재 지정 여부도 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하고, 취득에 수반되는 세금과 부대비용을 별도로 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “867만원의 미배당보다 확약의 범위가 중요하다”

이 물건은 표면적으로 보증금 2억 1,000만원의 임차인이 최저가 2억 500만원을 초과하는 전형적인 대항력 인수 위험형 물건입니다. 신건 기준으로 집행비용을 제외하면 임차인에게 2억 133만원이 배당되고, 원칙적인 부족분은 867만원입니다.

그러나 이 사건에는 일반적인 인수 계산을 바꾸는 확약서가 있습니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 이 약속이 유효하게 이행된다면 이승리 씨의 미배당 보증금 867만원은 매수인이 인수하지 않는 실질 0원 구조가 됩니다. 낙찰가가 낮아져 미배당액이 증가해도 해당 확약이 그대로 적용된다면 마찬가지입니다.

하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 을구 3-2 경정등기와 관련된 별도 임차인 여부, 보증금 및 전입일이 명확하지 않습니다. 이 기록이 동일 임차권의 정정에 불과한지, 확약 범위 밖의 별도 권리가 존재하는지에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 주된 임차인의 인수 0원과 물건 전체의 인수 위험 0원은 서로 다른 판단입니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 동일면적 과거 거래는 2억 1,000만원이고 최저가는 2억 500만원이지만, 거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 시세를 입증하지 못합니다. 14세대 규모라는 환금성 문제와 민간임대주택 등록 이력까지 고려하면, 단순히 과거 거래보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

결론적으로 이 물건은 확약이 제대로 이행되면 주된 임차인의 인수 부담은 해소될 수 있는 물건입니다. 다만 추가 임차권 기록과 민간임대주택 등록, 현재 시세를 확인하기 전까지는 안전한 투자물건으로 단정하기 어렵습니다. 확약 원본 확인, 추가 임차권 해소, 현재 시세 검증이 입찰 판단의 세 가지 선결조건입니다.