수원지방법원 2026타경50369. 경기도 시흥시 장곡동 승호프라자주건축물 제1동 제4층 제404호에 관한 경매입니다. 감정평가상 404호와 405호는 근린생활시설인 가온마루학원으로 일체 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 건물은 지하 2층·지상 5층 규모이며, 해당 물건은 4층에 위치합니다.
등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 20일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이고, 이후 설정된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 말소기준 이전 전입신고가 있는 임차인이 확인되어 등기상 후순위 권리의 소멸만으로 매수인의 부담이 완전히 사라지는 구조는 아닙니다.
특히 임차인 김윤혜의 전입신고일은 2022년 1월 14일로, 근저당권 설정일인 2022년 5월 20일보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 800,000원이며, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 산정되었습니다. 다만 소유자와 임차인의 이름이 동일하므로 이러한 산정은 유효한 임대차가 실제로 존재한다는 점을 확정한 결과가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 949-16 승호프라자주건축물 제1동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 장현능곡로 15 |
| 물건 용도 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(학원) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 5층 · 제4층 |
| 이용 상태 | 404호·405호 일체로 가온마루학원 이용 |
| 매각 조건 | 404호·405호 일괄매각 · 독립성 및 복원 용이성 감정서 기재 |
| 소유자 | 김윤혜 (2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 182,371,200원) |
| 감정가 | 578,000,000원 |
| 최저매각가 | 578,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권 관련 | 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 청구금액 | 368,500,780원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.20 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 임차인 | 김윤혜 · 보증금 20,000,000원 · 월차임 800,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 20,000,000원 (임대차 유효성 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전입이 핵심
권리관계의 기준점은 2022.05.20 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류, 시흥시 및 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 시흥시의 과거 압류 중 일부는 이미 해제로 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 소유자와 동일인이라는 변수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤혜 | 4층 404호 | 2022.01.14 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음(자료상) 우선변제 미확인 승계신고 아님 |
임차인 신고 1명 · 보증기관 대위·승계신고 없음. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서는 임차인 배당 0원·매수인 인수 20,000,000원으로 산정되었습니다.
배당표는 임차보증금 20,000,000원에 대해 배당액을 0원으로 계산하고 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 보수적으로는 신건 낙찰가 578,000,000원에 인수액 20,000,000원을 더한 598,000,000원을 실질취득 예상액으로 보아야 합니다.
다만 소유자와 임차인이 동일인이라는 사실 때문에 임대차가 법적으로 인정되지 않을 가능성도 검토 대상입니다. 그러한 경우에는 인수액 판단이 달라질 수 있습니다. 현 단계에서는 인수액 0원을 확정하거나, 반대로 보증금 인수의 법적 성립을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액을 보라
현재 감정가와 최저매각가는 모두 578,000,000원입니다. 신건으로 한 차례도 유찰되지 않았습니다. 동일 지역·유사 용도 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.
중요한 점은 최저매각가가 곧 최종 취득부담은 아니라는 사실입니다. 배당 시뮬레이션상 임차보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 승계되므로, 가격 비교에는 다음과 같은 실질취득액을 적용해야 합니다.
각 실질취득액은 해당 회차 매각가에 예상 인수보증금 20,000,000원을 합산한 값입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았으며, 임대차의 유효성을 전제로 한 조건부 계산입니다.
또한 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 404호와 405호를 통합해 학원으로 이용 중이라는 사정은 매수자층과 재임대·재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 용도에 적합한 실거래사례 및 임대수익 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,180,000원 |
| 임차인 김윤혜 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 83,820,000원 |
집행비용 8,180,000원은 추정액입니다. 채권자 배당 합계 486,000,000원, 소유자 잔여 83,820,000원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 임차보증금 20,000,000원은 매각대금 배분액이 아니라 별도의 매수인 인수 예상액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 578,000,000원 | 486,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 462,400,000원 | 455,376,000원 | 30,624,000원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 369,920,000원 | 363,941,120원 | 122,058,880원 | 20,000,000원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 감소하면서 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 제공된 시나리오에서는 임차보증금 인수액이 20,000,000원으로 유지됩니다. 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실 자체가 후순위 채권의 매수인 인수를 의미하지는 않으며, 임차보증금 인수는 별도의 대항력 및 임대차 유효성 문제입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 장현동 소재 시흥가온초등학교 서측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용 상태. 404호와 405호를 일체로 근린생활시설인 가온마루학원으로 이용하고 있습니다. 감정서에는 구조상·이용상 독립성이 있고 복원이 용이하다는 취지의 기재가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 위생·급배수, 주차장, 옥내소화전, 화재탐지 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25m, 북측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 토지 전체 면적은 878.0㎡, 공시지가는 2,236,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구· 성장관리권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한한다는 조건으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현재 학원으로 통합 이용 중인 근린생활시설이므로 매수자는 주거용 아파트와 다른 임차수요·용도 적합성·재매각 가능성을 검토해야 합니다. 특히 분리 사용 가능성 및 관련 비용 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임대차의 실재 확인. 김윤혜가 소유자·근저당 채무자·임차인으로 동일하게 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유관계 및 과거 점유권원을 확인해야 합니다.
- 대항력과 인수 여부 확인. 전입일은 2022.01.14로 근저당 설정일보다 앞섭니다. 다만 전입신고만으로 모든 임차권 요건이 확정되는 것은 아니므로 유효한 임대차와 인도·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당표에서는 임차인 배당 0원, 매수인 인수 20,000,000원으로 계산되었습니다. 실제 배당요구 및 우선변제권 인정 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 404호·405호 일괄매각 확인. 두 호실을 학원으로 일체 이용 중입니다. 매각물건명세서의 일괄매각 범위, 등기상 공동담보 관계, 내부 연결 상태와 원상복원 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 및 압류 확인. 시흥시·국민건강보험공단 압류 이력이 있으며, 일부 압류는 해제로 말소되었습니다. 잔존 압류와 조세채권의 우선순위·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래와 수익성 검증. 최저가 578,000,000원이 적정한지 판단하려면 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 현장 임대료 및 공실 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·인도 문제. 관리비 미납 여부, 현재 학원 운영·점유 상태, 시설물 소유관계 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 확인하고, 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부도 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도 인수 위험은 남는다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2022.05.20 주식회사우리은행 근저당권이며, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준 이전 전입신고가 있는 김윤혜의 보증금 20,000,000원이 별도로 문제 됩니다.
배당 시뮬레이션에 따라 신건에서 보증금 전액을 인수한다면 실질취득 예상액은 598,000,000원입니다. 유찰 시에도 임차보증금 인수액은 동일하게 산정됩니다. 하지만 임차인이 등기부상 소유자·채무자와 동일인이라는 특이사항 때문에 실제 인수의무의 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
여기에 404·405호 일괄매각, 통합 학원 이용, 조세채권 관련 배당변수, 확인되지 않은 실거래 시세가 겹칩니다. 현 단계에서는 감정가 대비 할인 여부보다 실제 임대차관계와 일괄매각 조건을 확정하는 것이 우선입니다.
