수원지방법원 2026타경50177. 경기도 평택시 신장동 629-13, 더클래스 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 박명순 씨이며, 2022년 6월 15일 매매로 2억 3,000만원에 취득한 물건입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG), 청구금액은 250,881,782원입니다. 이번 경매는 근저당권 실행이 아닌 강제경매입니다.
등기부에서 먼저 확인할 부분은 과거 근저당권입니다. 2015년 10월 14일 영등포농업협동조합의 채권최고액 187,200,000원 근저당이 설정되었지만, 2022년 6월 13일 해지로 말소됐습니다. 현재 존속하는 근저당으로 보아 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
진짜 쟁점은 2024년 6월 25일 등기된 임차권입니다. 임차인 라승현 씨의 보증금은 230,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자, 배당요구가 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이므로 원칙적으로는 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 그러나 이번 사건에는 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서가 제출되어 있다는 점에서 일반적인 선순위 임차인 물건과 구별됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 629-13 더클래스 4층 401호 도로명: 경기도 평택시 남산로25번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 중 제4층 제401호 |
| 준공일 / 세대수 | 2015.09.30 · 8세대 |
| 소유자 | 박명순 (2022.06.15 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 250,881,782원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준일 | 2026.01.30 · 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 토지면적 | 360.0㎡ · 공시지가 1,041,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기상 2015년 설정된 영등포농업협동조합 근저당은 2022년 6월 13일 해지 말소됐습니다. 이후 2022년 7월 5일 박명순 씨 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 권리는 2024년 6월 25일 등기된 라승현 씨의 주택임차권입니다.
임차인의 임대차계약일은 2022년 5월 23일, 확정일자는 2022년 5월 31일, 전입 및 점유개시일은 2022년 6월 13일입니다. 배당요구도 2024년 6월 25일에 이뤄졌습니다. 등기부상 임차보증금은 230,000,000원이며 범위는 401호 전부입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약서가 있다
현재 확인되는 실제 임차인은 라승현 씨 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 분류되지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 임차인 보증금과 별도로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 라승현 | 401호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.06.13 확정 2022.05.31 |
230,000,000원 | 有 확약상 포기 |
有 배당요구 완료 |
실질 0원 확약서 적용 |
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.”
이 내용은 단순히 배당을 받겠다는 의사표시가 아닙니다. 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 대항력을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하겠다는 약속입니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 임차인의 매수인 인수액을 실질 0원으로 평가합니다.다만 확약의 적용 범위는 라승현 씨에게만 한정됩니다. 확약서가 다른 점유자나 별도 임차인까지 포괄하는 것은 아닙니다. 현황조사에서 폐문 등으로 내부 확인이 불가능했고 거주자 유무도 재확인이 필요하다고 기재되어 있으므로, 별도 점유자나 미확인 임차인이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 87.2%, 현재 시세는 별도 검증
비교대상은 THECLASS의 거래면적 71.0㎡이며, 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래가격은 217,000,000원과 230,000,000원입니다. 평균은 223,500,000원입니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 71.0㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 2021.07 | 71.0㎡ | 2층 | 217,000,000원 |
| 평균 | 71.0㎡ | 2건 | 223,500,000원 |
현재 감정가와 최저매각가는 195,000,000원입니다. 제공된 비교거래 평균 대비 87.2% 수준입니다. 산술적으로는 과거 비교거래 가격보다 낮은 금액입니다.
하지만 여기에는 중요한 제한이 있습니다. 최신 거래가 2022년 6월이고 나머지 거래는 2021년 7월입니다. 따라서 이 두 건을 2026년 현재의 시세라고 단정할 수 없습니다. 특히 8세대 규모의 소규모 다세대주택은 거래 표본이 적어 개별 호수의 상태와 실제 매수 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.8% 추정) | - | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 라승현 보증금 | 230,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,881,782원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 집행비용 약 3,530,000원을 제외하고 임차인의 우선변제권에 따라 배당하는 추정치입니다. 임차인 보증금 중 38,530,000원은 명목상 미배당으로 남습니다. 이 금액은 확약서에 따른 실질 인수 0원과 구분해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 최저가 하락이 해답이 아니다
이 물건은 보증금 230,000,000원이 매각가보다 높습니다. 따라서 대항력 포기 확약이 적용되지 않는 상황을 가정하면, 매각가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 커집니다. 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액이 늘어나므로 총취득비용은 보증금 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 명목 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 확약 반영 실질취득가 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 195,000,000원 | 38,530,000원 | 0원 | 195,000,000원 |
| 1회 유찰 | 156,000,000원 | 76,984,000원 | 0원 | 156,000,000원 |
| 2회 유찰 | 124,800,000원 | 107,747,200원 | 0원 | 124,800,000원 |
⑥ 배당과 권리소멸 — HUG 청구액은 전액 미배당
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액은 250,881,782원입니다. 현재 매각가 195,000,000원에서 집행비용과 선순위 임차인의 우선변제 배당을 제외하면 HUG에 돌아갈 배당금은 없습니다.
다만 신청채권자의 배당 부족이 곧바로 매수인의 인수채무를 뜻하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 HUG의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리이며, 별도로 매수인이 인수할 근저당권도 확인되지 않습니다. 매수인 관점에서 핵심은 HUG 청구금액보다 임차인의 확약서와 실제 임차권등기 말소 여부입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 소재 신장1동 행정복지센터 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 석재 마감 외벽, 새시 창호입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 북동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 이내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 외국인 등의 주택 취득에 한정된 내용으로, 매각기일 기준 현행 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2022.06이므로 현재 매수 수요와 실제 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출 확약서 원문과 제출 주체를 확인하고, 대항력 포기 및 미배당 시 임차권등기 말소 약속이 해당 임차인에게 명확하게 적용되는지 검토하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 라승현 씨의 보증금 230,000,000원 중 명목 미배당액은 38,530,000원입니다. 실질 인수 0원 평가는 확약 이행을 전제로 하므로 임차권등기 말소 여부와 관련 서류를 확인하세요.
- 현장 점유 조사. 폐문으로 내부 확인이 불가능했던 만큼 실제 거주자, 별도 임차인, 제3자 점유 여부를 확인하세요. 확약 밖의 점유자에게 발생하는 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
- 과거 실거래 검증. 비교거래 평균 223,500,000원은 2021.07과 2022.06 거래 2건으로 계산된 값입니다. 현재 거래가격과 차이가 있을 수 있으므로 주변 동일 면적 매물 및 실제 거래를 재확인하세요.
- 소규모 건물 환금성. 8세대 건물인 만큼 매도 시 매수층이 제한될 가능성을 고려하고, 거래 가능한 가격대와 임대 수요를 확인하세요.
- 관리비 및 점유 정리. 공용부분 체납관리비, 관리주체, 실제 점유자의 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역, 비행안전제5구역 및 소음대책구역 등 토지이용 규제와 매각기일 기준 허가구역 지정 여부를 확인하세요.
- 배당표 재검토. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등 미반영 사항이 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 인수 위험을 바꾸는 물건”
이 물건은 단순한 선순위 임차인 인수형으로만 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금 230,000,000원이 최저매각가 195,000,000원을 초과하기 때문에 표면적으로는 38,530,000원의 미배당이 발생합니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가가 내려가도 임차인 인수액이 증가해 총취득비용이 보증금 수준에 가까워집니다.
그러나 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 2026.06.01. 제출된 확약서에 임차인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 명시되어 있습니다. 이에 따라 라승현 씨에 대한 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득가는 195,000,000원으로 평가합니다.
가격 측면에서는 과거 비교거래 평균 223,500,000원 대비 87.2%라는 수치가 확인되지만, 거래가 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 시세 메리트를 확정할 근거로는 부족합니다. 더구나 8세대 소규모 건물이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다.
결론은 확약서 확인을 전제로 한 조건부 검토 물건입니다. 확약서의 적용 범위와 이행 가능성, 임차권등기 말소, 추가 점유자 유무를 확인하지 못한다면 실질 인수 0원이라는 판단에 의존해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 확약서이고, 가격의 핵심은 오래된 거래 표본이며, 최종 입찰 판단의 핵심은 현장 점유와 현재 시세입니다.
