수원지방법원 2026타경50425. 경기도 시흥시 매화동 846, 리드스마트스퀘어 1층 121호입니다. 사건 분류는 대지로 표시되어 있으나, 감정요항표상 집합건축물대장의 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설·휴게음식점)이고, 실제 현황은 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다.

이 물건의 가장 중요한 권리 문제는 임차인입니다. 말소기준권리인 경기동부원예농업협동조합 근저당권 설정일은 2023.10.24인데, (주)슈퍼썬의 전입·점유 기준일은 2023.07.04입니다. 임차인의 권리가 근저당보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 배당자료상 우선변제권은 없는 것으로 산정되어 보증금 2,500만원 전액이 매수인에게 넘어갑니다.

더욱이 매각물건명세서에는 동일한 '슈퍼썬' 명칭으로 주거 점유 기재도 있습니다. 이 기재가 기존 임차인의 중복 조사인지 별도의 점유관계인지, 보증금과 전입일이 무엇인지는 추가 확인이 필요합니다. 별도 임차관계라면 추가 인수금액이 발생할 수 있습니다.

권리 외에도 주의할 부분이 있습니다. 대지권 미등기, 명세서의 일괄매각 문구, 121호와 122호의 벽체 없는 일체 이용, 국세·지방세 압류 3건이 동시에 존재합니다. 단순히 신건 최저가만 보고 판단할 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 을구 1번, 2023.10.24 설정된 경기동부원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,272,000,000원이며, 채무자는 김몽영입니다. 공동담보로 리드스마트스퀘어 1층 122호도 기재되어 있습니다.

그 이후 설정된 중소기업은행·기술보증기금·우리금융캐피탈의 가압류와 국세·건강보험·시흥시 압류 등은 등기상 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 조세채권은 등기 순서만으로 배당순위를 확정할 수 없습니다. 당해세에 해당하면 법정 우선순위에 따라 선순위로 차감될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2,500만원 인수, 추가 점유도 확인

현황조사와 매각물건명세서에 동일·유사한 '슈퍼썬' 명칭이 각각 기재되어 있습니다. 확인 가능한 보증금 있는 임차관계와 별도의 주거 점유 기재를 구분해서 살펴야 합니다.

명도 측면에서도 주의가 필요합니다. 확인된 임차인은 대항력이 있어 단순한 인도명령만으로 정리된다고 전제해서는 안 됩니다. 임대차 종료 여부, 보증금 반환 협의, 실제 점유자 및 사업장 운영 여부를 확인해야 합니다. 추가 주거 점유자의 신원과 점유 권원도 원본 현황조사 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.

③ 시세·실질취득 분석 — 최저가와 실제 부담액은 다르다

이 물건은 확인된 임차보증금 25,000,000원이 낙찰대금 외에 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 현재 신건 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.

현재 회차 기준 계산은 다음과 같습니다.

현재 확인 가능한 실거래 비교 근거가 없어 이 물건의 감정가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 산업단지 내 근린생활시설이므로 단순한 주거용 부동산 가격비교를 적용해서는 안 됩니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,478,000,000원 가정)

다음은 신건 최저가로 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정한 금액이며, 근저당권은 채권최고액 기준입니다.

알려진 채권 총액 2,304,778,361원 중 예상배당액은 1,460,820,000원이며, 미배당액은 843,958,361원입니다. 강제경매개시결정 채권액은 별도로 미상으로 처리되어 위 채권 합계에 포함되지 않았습니다. 임차인 보증금 25,000,000원은 경매 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다.

⑤ 등기상 권리 및 특이사항

추가로 확인되는 등기상 특이사항은 다음과 같습니다.

• 신탁 이력. 2021.07.09 주식회사무궁화신탁의 소유권보존 신탁이 기재되었고, 이후 신탁재산 귀속 및 소유권이전 절차가 진행되었습니다. 2022.11.11 신영부동산신탁의 소유권이전 신탁도 설정되었다가 2023.10.24 말소되었습니다.
• 추가 근저당. 2023.11.03 주식회사론포인트의 근저당권 채권최고액 85,800,000원이 설정되었으나 2023.12.07 해지로 말소되었습니다. 현재 매수인이 별도로 인수할 권리로 보는 항목은 아닙니다.
• 지분이전 취소. 2024.07.19 현기모토주식회사에 지분 10분의 1이 이전되었으나, 사해행위취소 판결에 따라 2026.02.09 소유권이전등기가 말소되었습니다.
• 가처분 말소. 기술보증기금의 2024.09.20 가처분은 2026.02.09 목적달성에 따른 말소가 기재되어 있습니다.
• 압류·가압류. 중소기업은행, 기술보증기금, 우리금융캐피탈 및 국세·건강보험·시흥시 관련 압류가 확인됩니다. 등기상 말소 대상과 실제 조세 배당순위는 구별해서 검토해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모

• 입지. 시흥매화고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공업용 부동산, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반교통사정은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 집합건축물대장상 공장(지원시설-제2종근린생활시설·휴게음식점)이며, 현황은 121호와 122호 내부 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 도로. 남동측 폭 약 25~28미터, 북동측 폭 약 20미터, 북서측 폭 약 12미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 장방형의 평지로 공업용 부지이며, 일반공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 1,609,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반산업단지, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등의 토지이용 관련 사항이 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 사항으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이는 별도 표시되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산이 아닌 산업단지 내 근린생활시설입니다. 휴게음식점 등 실제 이용 목적에 맞는 임차·매수 수요와 건물 내 공실 및 임대료 수준을 확인해야 합니다. 실거래 비교 근거 없이 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수금액. (주)슈퍼썬의 보증금 25,000,000원 전액을 매수인 부담으로 반영하세요. 신건 기준 실질취득액은 최소 1,503,000,000원입니다.
• 추가 점유 확인. 명세서상 '슈퍼썬' 주거 점유 기재가 기존 임차인의 중복인지 별도 임차관계인지 확인하세요. 전입일·보증금·점유권원이 확인되기 전까지 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
• 대항력 및 명도. 2023.07.04 기준 임차인의 대항력과 우선변제권 없음에 따른 보증금 인수 구조를 확인하고, 임대차 종료 여부 및 명도 협의 가능성을 점검하세요.
• 매각범위. '일괄매각' 문구, 121호와 122호의 내부 연결 상태, 공동담보 관계, 구분건물 독립성에 관한 감정서 내용을 대조하세요.
• 대지권. 대지권 미등기 상태이므로 토지지분의 귀속, 대지권 이전 가능성, 등기 정리 절차 및 최저매각가격에 포함된 대지권의 범위를 확인하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·체납액을 확인하세요. 당해세에 해당하면 배당계산과 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 현장조사. 실제 점유자, 사업장 운영 여부, 내부 구조, 121호·122호 연결 상태, 시설물과 공용부분의 관리상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비 및 임대관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 임대차계약서, 월세 수납 여부, 관리비 체납 및 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 유사 산업지원시설의 실제 매매사례와 임대료를 조사한 뒤, 인수보증금과 명도·등기 비용까지 합산해 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 시흥시 사실조회 회신 및 조세 관련 자료를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수액과 매각 범위”

수원지방법원 2026타경50425는 단순히 신건 14억 7,800만원이라는 가격만으로 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 2023.10.24 근저당권보다 앞선 (주)슈퍼썬의 대항력이 존재하고, 보증금 2,500만원은 우선변제 없이 매수인이 인수하는 것으로 배당 시뮬레이션에 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 확인된 최소 실질취득액은 15억 300만원입니다.

여기에 동일 명칭의 추가 주거 점유 기재가 남아 있습니다. 별도 임차관계라면 보증금 인수액은 더 늘어날 수 있습니다. 대지권 미등기, 121호·122호의 일괄매각 및 일체 이용관계, 조세채권의 우선순위도 입찰 전에 정리해야 할 문제입니다.

무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가의 적정성을 판단할 수 없습니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 인수보증금과 추가 점유 위험을 반영한 실질취득액으로 접근해야 합니다.