수원지방법원 2025타경992. 경기도 안산시 단원구 초지동 653-6, 비동 1층 107호에 위치한 전유면적 240.0㎡의 공장 용도 물건입니다. 감정평가서에는 일반철골구조 판넬 경사지붕 3층 건물 중 비동 1층으로 기재되어 있고, 현재 공장·화장실·사무실(중2층) 등으로 이용 중입니다. 주변은 반월국가산업단지 내 공장 밀집지역입니다.

권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023년 11월 30일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 기술보증기금·메리츠캐피탈·개인 채권자들의 가압류와 안산시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

하지만 이 물건의 핵심은 단순한 등기부 분석으로 끝나지 않습니다. 감정평가서에는 소유자 미상의 제시외 건물 등이 건물 내부에 존재하고 별도 평가되었다고 기재되어 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 낙찰 후 인수할 등기상 권리는 확인되지 않더라도 실제 점유·사용관계와 제시외 건물의 매각 포함 여부를 확인하지 않고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023년 11월 30일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 871,200,000원이며, 채무자는 소유자 전성구입니다. 같은 날 기존 국민은행 근저당권이 말소되고 하나은행 근저당권이 새로 설정된 것으로 확인됩니다.

말소기준 이후에는 기술보증기금 가압류 84,750,000원, 메리츠캐피탈 가압류 19,302,321원, 정태윤 가압류 47,394,409원, 강계호 가압류 3,612,436원이 설정되었습니다. 2026년 3월 30일에는 안산시 압류도 추가되었습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 후순위로서 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

② 점유·현황 분석 — 제시외 건물이 핵심 변수

감정평가서상 이용상태는 공장·화장실·사무실(중2층) 등입니다. 일반철골구조의 판넬 경사지붕 건물이며, 내·외벽은 샌드위치판넬 마감(하단부 일부 콘크리트), 창호는 하이새시로 기재되어 있습니다. 위생설비·급배수설비·소방설비가 갖추어져 있는 것으로 평가되었습니다.

특히 공장 물건은 내부 설비와 구조물, 실제 사용자가 누구인지에 따라 인도 과정이 복잡해질 수 있습니다. 현황조사서의 점유관계, 감정평가서의 내부구조도 및 사진용지, 매각물건명세서의 매각 대상 범위를 서로 대조하는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 901,950,000원 가정)

제공된 배당 산정은 하나은행 근저당 채권최고액 871,200,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 집행비용을 차감한 후 하나은행에 우선 배당하고, 잔여액을 후순위 가압류권자에게 배분하는 구조입니다.

집행비용 11,419,500원과 채권자 배당 890,530,500원을 합산하면 매각대금 901,950,000원이 됩니다. 채권최고액 기준 계산상 채권 미배당액은 135,728,666원이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족 확대

현재 신건 최저매각가는 감정가의 100%인 901,950,000원입니다. 제공된 회차별 산정 시나리오를 보면 유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다.

신건에서 1회 유찰로 넘어가면 매각가는 721,560,000원으로 낮아지고, 2회 유찰 시에는 577,248,000원까지 내려갑니다. 반대로 채권자 미배당 추정액은 각각 314,314,766원과 457,183,646원으로 확대됩니다.

⑤ 입지·토지·환금성 분석

• 입지. 감정평가서상 원시역(서해선) 남동측 인근이며, 주변은 반월국가산업단지 내 각종 공장이 밀집한 공장지대입니다. 공장 용도의 입지 특성이 뚜렷한 지역입니다.
• 소재지 대조. 물건 소재지는 초지동 653-6으로 기재되어 있으나, 감정평가서의 위치 및 주위환경 설명에는 원시동 소재라고 기재되어 있습니다. 지번·건물 표시·현황 위치를 등기부와 건축물대장, 현장에서 대조해야 합니다.
• 교통. 인접 도로를 통해 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 전철역 원시역이 위치하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 30m의 포장도로에 접하며, 토지 형상은 대체로 평탄한 세장형으로 평가되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며, 국가산업단지·산업시설구역·재생사업지구 등에 해당합니다.
• 토지 정보. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며, 공시지가는 1,235,000원/㎡입니다. 전체 필지 면적은 9,370.9㎡로 기재되어 있으나 개별 집합건물의 대지권 지분은 별도 확인해야 합니다.
• 규제. 성장관리권역·대기관리권역·생활소음진동관리지역 등 각종 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역의 지정기간은 감정평가서상 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있어 현행 지정 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 반월국가산업단지 내 공장 용도로 이용되는 물건이므로 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 실제 임대수요와 매수 가능한 사업자 범위, 공장 사용 적합성에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 하나은행 채권계산서. 신청채권 청구액 759,296,484원과 근저당 채권최고액 871,200,000원의 차이를 확인하세요. 실제 피담보채권액, 이자, 지연손해금 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정서의 내부구조도·사진용지를 확인하고, 별도 평가된 제시외 건물이 실제 매각 범위에 포함되는지 확인하세요. 소유자 미상 구조물의 권리관계와 인도 문제도 조사해야 합니다.
• 임대차·점유. 임대관계가 미상이므로 실제 사용자를 확인하세요. 사업자등록, 임대차계약서, 점유 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다.
• 공장 사용 가능성. 현재 이용상태와 실제 건축물 용도, 공장 운영에 필요한 설비 및 관련 인허가 조건을 확인하세요.
• 토지·대지권. 전체 토지면적과 해당 호실의 대지권 지분을 구분하고, 등기부 및 집합건축물대장과 대조하세요.
• 소재지 확인. 초지동 소재지와 감정평가서에 기재된 원시동 위치 설명이 일치하는지 현장에서 확인하세요.
• 명도·철거 비용. 제시외 건물과 현재 공장 이용관계에 따른 인도·철거·정리 비용을 확인한 후 입찰 상한을 산정하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 공과금 체납 여부를 관리주체 및 관계 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 현장을 함께 확인하세요.

맺으며 — “등기상 깨끗함과 현장 위험은 별개”

수원지방법원 2025타경992는 권리의 기준점이 명확한 물건입니다. 2023년 11월 30일 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 등기상 매수인 인수권리는 0원입니다.

그러나 이 물건을 안전한 공장 투자라고 단정하기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 소유자 미상의 제시외 건물 등이 존재하며, 감정평가서의 소재지 설명과 물건 주소도 대조가 필요합니다. 특히 하나은행의 신청채권 청구액과 채권최고액 기준 예상배당액이 일치하지 않는다는 점은 배당 분석의 신뢰도를 낮추는 중요한 문제입니다.

감정가 9억 195만원은 신건 최저가와 동일하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 유찰 이후 가격이 낮아지더라도 공장 사용 적합성, 제시외 건물의 권리관계, 임대차 및 명도 비용을 반영하지 않으면 실제 취득원가가 달라질 수 있습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 그러나 입찰은 보류입니다. 등기부만 보면 단순하지만, 현황과 배당을 검증하지 않으면 예상하지 못한 비용과 분쟁에 노출될 수 있습니다. 하나은행의 실제 채권액 확인, 제시외 건물의 매각 범위 확인, 임대관계 및 점유자 조사, 소재지 대조를 마친 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.