수원지방법원 2025타경43144. 경기도 평택시 비전동 624-29, 청담갤러리 2층 201호 다세대주택입니다. 전용면적 비교 기준은 22.55㎡이며, 2017년 6월 15일 준공된 17세대 규모의 건물입니다. 소유자 오찬석 씨는 2022년 1월 17일 거래가 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 파산선고가 있었고, 2025년 12월 15일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기상 중요한 점은 2017년 설정된 근저당권 2건이 2022년 1월 17일 이미 말소되었다는 사실입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025년 12월 15일입니다. 그보다 앞선 2023년 4월 10일 권규원의 주택임차권등기가 존재하며, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

결국 이 물건은 감정가와 최저가가 8,600만원이라는 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더한 금액이 실제 취득원가입니다. 추가 점유자의 권리관계까지 확인하지 않으면 예상하지 못한 인수·명도 부담이 더해질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소됐지만 임차권은 인수 대상

이 물건의 말소기준이 되는 권리는 2025년 12월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 설정되었던 수원권선신용협동조합의 근저당권 2건은 채권최고액 611,000,000원과 286,000,000원이었으나, 2022년 1월 17일 등기상 이미 말소되었습니다. 현재 매수인이 이 두 근저당권을 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 권규원의 임대차는 2021년 12월 21일 계약, 2021년 12월 22일 확정일자, 2022년 1월 11일 주민등록, 2022년 1월 14일 점유개시로 확인됩니다. 2023년 4월 10일 주택임차권등기도 완료되었습니다. 경매개시결정보다 앞선 임차권이며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

2025년 12월 23일 중랑세무서장의 압류는 기준권리 이후에 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 갑구의 민간임대주택 등기는 별도로 확인해야 합니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 등 민간임대주택 관련 법적 의무가 기재되어 있으므로, 매각에 따른 등록·의무 승계 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인 현황 — 확인된 임차권자 1명, 추가 점유자 1건

권규원의 임차권은 단순히 배당요구만으로 끝나는 권리가 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 확인되고, 매각물건명세서에 보증금 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 배당으로 변제받지 못한 금액은 매수인에게 부담으로 남습니다.

별도로 매각물건명세서에는 인적사항과 임대차 조건이 확인되지 않는 주거 점유자 1건이 기재되어 있습니다. 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 분류하고, 실제 점유자와 임대차계약, 전입세대 내역을 추가 확인해야 합니다. 권규원의 인수액만으로 전체 명도·인수 위험이 종결된다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 78.2%라는 숫자에 속지 말 것

비교 대상은 청담갤러리의 전용 22.55㎡ 등 유사 면적 거래입니다. 표시된 거래 7건은 모두 110,000,000원이며, 거래기간은 2021년 12월부터 2022년 9월까지입니다. 거래가격 자체는 일정하지만, 매각기일이 2026년 11월인 점을 감안하면 현재 시세 판단에 사용하기에는 오래된 표본입니다.

단순 비교하면 최저가 86,000,000원은 참고 거래가격 110,000,000원의 약 78.2%입니다. 그러나 이 계산은 매수인이 부담할 임차보증금 잔액을 제외한 수치입니다.

실제 매수인 부담액은 다음과 같습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

배당표상 임차인 보증금 110,000,000원 중 84,052,000원이 배당되고 25,948,000원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액 110,000,000원은 별도 표시된 채권이며, 이 가정에서는 배당액이 0원입니다. 당해세 등 우선권리와 실제 집행비용에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가한다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 높은 구조입니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 증가합니다. 매수인의 실질취득금액은 낙찰가만큼 비례해서 내려가지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택성동초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남측 약 6m, 동측 약 8m 포장도로와 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 17세대 규모이며 2017년 준공 건물입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택 취득에 한정된 지정으로 2026.08.25.까지의 기간이 기재되어 있으므로 매각일 기준 최신 고시를 확인해야 합니다.
• 환금성. 17세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 확인된 거래표본은 7건이지만 최신 거래가 2022.09.로 오래되어 현재 매수 수요와 매매 가능 가격을 재검증해야 합니다.
• 민간임대주택. 2022.03.08. 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록 상태 및 소유권 이전 이후의 의무관계를 확인해야 합니다.
• 관리비. 관리인이 2026.03.06. 기준 미납 관리비 1,842,126원이 있다는 문건을 제출했습니다. 공용부분 등 매수인 부담 가능 범위와 체납 내역을 관리인에게 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확정. 권규원 보증금 110,000,000원 중 예상 미배당액 25,948,000원을 반드시 실질취득금액에 포함하세요. 실제 배당표와 집행비용 변동 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 추가 점유자 조사. 추가 점유자 1건은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입세대확인서, 현장 점유관계, 임대차계약 및 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 시세 재조사. 비교 거래 최신 자료가 2022.09.입니다. 2026년 현재 동일 건물과 인근 유사 다세대의 실거래 및 매물가격을 확인한 뒤 실질취득금액 111,948,000원과 비교해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 등록 상태와 임대의무, 임대료 증액 제한 및 매각 후 의무 승계 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 미납 관리비. 2026.03.06. 기준 1,842,126원의 체납 문건이 있습니다. 공용부분과 전유부분을 구분하고 실제 인수 가능 금액을 확인하세요.
• 명도. 대항력 있는 임차권자가 존재하며 추가 점유자도 확인됩니다. 임차인과의 보증금 정산, 점유 이전 및 명도 협의 가능성을 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 파산 및 압류. 소유자 파산선고와 세무서 압류 이력이 있습니다. 경매기록과 등기사항전부증명서의 최신 내용을 다시 대조하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차인·배당·감정 자료를 기초로 한 분석 의견입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 배당요구 종기 및 관련 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 8,600만원”이 실제 취득가격은 아니다

수원지방법원 2025타경43144는 신건 최저가가 86,000,000원이라는 점만 보면 참고 거래가격 110,000,000원보다 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 숫자에는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 포함되어 있지 않습니다.

권규원의 보증금 110,000,000원 중 예상 배당액은 84,052,000원이며, 나머지 25,948,000원은 매수인이 인수합니다. 이에 따라 실질취득금액은 111,948,000원으로 계산됩니다. 참고 거래가격 110,000,000원보다 약 1.8% 높은 금액입니다. 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 증가해 실질취득금액은 크게 낮아지지 않습니다.

더 큰 문제는 추가 점유자 1건의 임대차관계가 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금과 전입일이 미상인 상태에서 대항력 부존재를 단정할 수 없고, 민간임대주택 등기와 관리비 체납도 별도 확인 대상입니다. 현재 비교 가능한 거래자료 역시 2022년 거래에 집중되어 있어 2026년의 실제 시세를 보장하지 못합니다.

권리상 핵심 위험은 임차보증금 인수이고, 가격상 핵심 위험은 실질취득금액이 참고 거래가격을 이미 웃돈다는 점입니다. 추가 점유자와 민간임대주택 관련 의무까지 해소되지 않은 상태에서는 신건 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수액을 더한 총 취득비용으로 판단해야 합니다.

결론: 권리 인수 부담이 크고, 추가 점유 위험이 남아 있으며, 가격 메리트도 확인되지 않은 다세대 경매물건입니다. 최신 시세와 점유관계가 명확히 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.