수원지방법원 2025타경53844. 경기도 시흥시 거모동에 있는 동하시티주상복합 2층 202호입니다. 등기부상 현재 소유자는 임진혁으로, 2021.05.07 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 155,000,000원입니다. 이후 압류등기가 여러 차례 접수됐으며, 2025.11.24 백순기굴비 주식회사의 신청에 따른 강제경매개시결정등기가 접수됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 3,142,651원입니다.

흥미로운 점은 신청채권액이 최저매각가에 비해 작고, 현재 존속하는 근저당권도 없다는 것입니다. 과거 신한은행 근저당권이 설정된 적은 있으나 2008년에 말소됐습니다. 다른 압류들도 해제·말소됐거나 매각으로 정리될 권리입니다. 다만 등기상 권리가 단순하다는 사실과 점유자 보증금을 인수하지 않는다는 사실은 별개입니다. 특히 이 물건은 주거 점유 기록과 근린생활시설 이용 현황이 함께 존재하므로, 실제 점유 형태를 확인하기 전에는 입찰 위험을 낮게 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 압류와 현재 경매개시결정 구분

등기부에는 2021.11.02 안산시 압류가 있었지만, 해당 압류는 2022.07.28 해제로 말소됐습니다. 이미 말소된 압류를 현재 존속하는 말소기준권리로 취급할 수는 없습니다. 이후 접수된 국·안산시 압류도 각각 말소됐으며, 시흥시의 2026.05.14 압류 역시 2026.05.21 말소됐습니다.

따라서 현재 등기상 존속하는 권리 흐름을 기준으로는 2025.11.24 강제경매개시결정등기를 말소기준으로 검토해야 합니다. 현재 존속하는 선순위 근저당권은 확인되지 않으며, 후순위 압류 중 별도로 매수인에게 인수되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 다만 임차인의 대항력은 등기부에 나타나지 않을 수 있으므로 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 핵심 위험은 김훤의 권리관계

실제 점유자로 파악된 사람은 김훤 1명입니다. 매각물건명세서와 현황조사에 이름이 나타나지만, 임대차보증금·차임·전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제권 미상, 매수인 승계 위험 미확정으로 판단합니다.

특히 중요한 불일치가 있습니다. 점유 현황에는 주거로 기록돼 있으나, 공부 및 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·교육장소입니다. 실제 사용이 주거인지, 영업·교육시설인지에 따라 적용할 임대차보호법과 대항요건 판단이 달라질 수 있습니다. 주거 사용 여부, 주민등록 전입, 사업자등록, 점유 개시 및 임대차계약의 실체를 함께 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 비교 대상이 다르다

동하시티주상복합의 실거래 자료에는 총 7건이 집계돼 있으며, 전체 평균 거래금액은 294,714,285원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 가격 추세를 우선 검토해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2건, 평균은 254,000,000원이며 최신 거래는 2026.07의 240,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -18.3%로 하락하고 있습니다. 최저가 227,000,000원은 최근 평균 대비 89.4%이지만, 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없는 결정적인 문제가 있습니다.

최근 거래 두 건의 평균은 254,000,000원이지만, 해당 거래 면적은 각각 84.85㎡와 84.93㎡입니다. 이 자료만으로 202호 근린생활시설의 적정 매매가를 산출할 수 없습니다. 특히 전체 평균 294,714,285원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 이 금액과 최저가를 비교해 할인율을 강조하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

집행비용 3,978,000원과 신청채권자 배당 3,142,651원, 소유자 잔여 219,879,349원으로 계산한 추정표입니다. 당해세·임차인 최우선변제·기타 배당채권은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 분리

배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 신청채권액 3,142,651원이 모두 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 결과는 미확정 조세채권이나 임차인 배당을 반영하지 않은 것입니다. 특히 매각가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수한다면 총취득비용은 그만큼 늘어납니다.

따라서 1회 유찰 가격인 181,600,000원이나 2회 유찰 가격인 145,280,000원을 단순히 저렴한 구간으로 판단할 수 없습니다. 점유자 보증금이 확인되고 실제 승계액을 계산한 뒤에야 각 회차의 실질취득비용을 비교할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 거모동 군자동행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 관공서 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량으로 물건에 접근할 수 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 동하시티주상복합은 2007.02.07 준공된 59세대 건물입니다. 대상은 15층 건물 중 2층 202호이며 철근콘크리트조 경사지붕 구조입니다.
• 시설. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 설치돼 있습니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트, 내벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 샷시 창호로 기재돼 있습니다.
• 현재 이용. 군자 요양보호사 교육원이라는 명칭으로 사무실과 교육장소로 이용되고 있습니다. 해당 시설의 실제 임대차관계와 운영 주체는 확인이 필요합니다.
• 도로. 서측으로 중로, 동측으로 소로에 접하고 있습니다. 토지의 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구에 해당합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약허가구역 표기가 있습니다.
• 토지. 토지면적은 1,621.0㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 2,150,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이 면적은 토지 전체 면적으로, 202호의 전유면적과는 구분해야 합니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 파악됩니다.
• 환금성. 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 건물입니다. 최근 거래는 존재하지만 대상 근린생활시설과 면적·용도가 일치하는 사례가 확보되지 않아 직접적인 환금성 평가는 제한적입니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 김훤의 임대차계약 확인. 실제 임차인 여부, 보증금, 차임, 계약일, 점유 개시일, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나지 않으면 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 대항력 기준일 확인. 실제 주거 점유라면 전입신고 및 인도 시점, 상가 이용이라면 사업자등록과 인도 시점 등을 확인해야 합니다. 적용되는 임대차보호법과 경매개시결정등기 이전의 대항요건 충족 여부가 핵심입니다.
• 시설 이용 현황 확인. 군자 요양보호사 교육원의 실제 운영 주체, 사용승낙 또는 임대차 관계, 영업시설·집기 등의 소유관계를 확인해야 합니다.
• 매각 대상 확인. 물건 용도 표기 '대지'와 집합건물 202호의 근린생활시설 현황을 매각물건명세서, 건축물대장 및 등기부로 대조해야 합니다. 전유부분과 대지권의 정확한 범위도 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2021.11.02 안산시 압류는 2022.07.28 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서는 2025.11.24 경매개시결정등기를 기준으로 권리관계를 검토하고, 매각 직전 등기변동도 확인해야 합니다.
• 당해세·체납세금 확인. 과거 국·지방자치단체의 압류 이력이 있습니다. 압류등기가 말소됐더라도 실제 배당에 영향을 미칠 조세채권이 남아 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가격에 더해 인수 보증금, 취득 관련 비용, 명도비용, 체납 관리비 등 실제 부담할 항목을 확인해야 합니다. 현재는 임차보증금 자체가 미상이므로 총액 계산이 어렵습니다.
• 근린생활시설 시세 조사. 비교 대상과 면적·층·용도·이용상태가 유사한 근린생활시설 매매 및 임대 사례를 확인해야 합니다. 다른 면적의 주거용 실거래 평균을 적정가격으로 사용해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -18.3%입니다. 과거 거래 평균보다는 최신 거래와 현재의 실질적인 매수 수요를 우선 고려해야 합니다.
• 명도 가능성 검토. 점유자의 법적 지위가 확인되지 않았습니다. 실제 임차인인지, 영업시설 운영자인지에 따라 인도 및 명도 절차가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “등기가 단순하다 ≠ 인수금이 없다”

이 물건은 겉으로 보면 권리관계가 단순합니다. 현재 존속하는 근저당권이 없고, 과거 압류등기 대부분이 말소돼 있으며, 신청채권자의 청구액도 3,142,651원입니다. 하지만 등기상 담보권이 깨끗하다는 사실만으로 안전한 낙찰이라고 판단할 수는 없습니다.

202호의 점유자로 기재된 김훤은 보증금과 대항요건이 미상입니다. 공부상 근린생활시설인데 주거 점유 기록도 존재합니다. 이 불일치를 해소하지 않으면 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금 인수형으로 판명될 경우, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 227,000,000원은 최근 거래 평균 254,000,000원보다 낮지만, 비교 거래의 면적과 대상 물건의 용도가 일치하지 않습니다. 거래 추세도 -18.3% 하락하고 있어 과거 전체 평균을 기준으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

최종 판단은 '입찰 보류·점유 및 용도 확인 우선'입니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만 임차인 인수 여부와 적정 시세라는 핵심 변수가 해결되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 실제로 얼마를 인수해야 하며 해당 근린생활시설의 시장가치가 얼마인지를 먼저 확정하는 것입니다.